[일문일답]"LH 재무부담에 민참 공사비 축소?"…9·7 대책 후 첫 설명회 질문 쏟아져

하반기 민간참여 인천·수원 등 5181가구
미분양 터져도 이자·보증금 LH가 부담
HUG 보증 붙여 건설사 자금 부담 줄여
"대형사 유리한 공모…신규 진입 난관"

한국토지주택공사(LH)가 정부의 '9·7 주택공급 확대 방안' 이후 첫 민간참여 공공주택건설사업(민참) 공모를 다음 달 시작한다. 5181가구, 사업비 1조2000억원 규모다. LH가 직접 시행하는 아파트에 민간 브랜드가 들어간다. 미분양 위험은 공공이 부담하고 새로운 금융지원까지 동원해 민간 참여를 끌어낸다는 구상이다.

LH는 25일 경기 성남시 경기남부지역본부에서 'LH 민간협력 거버넌스 포럼'을 열고 하반기 민참 추진 계획을 발표했다. 사업 대상지는 3기 신도시를 포함한 수도권 지구 4개, 총 8개 블록이다. 남양주왕숙2(1082가구), 부천대장(574가구), 인천계양(1216가구), 수원당수(2309가구) 등 이다. LH는 8개 블록을 3개 패키지로 묶어 내달 사업자를 모집하고 오는 12월 선정한 뒤 내년 3월 주택사업(변경) 승인 신청을 거쳐 내년 6월 착공을 목표로 한다.

한국토지주택공사(LH)가 25일 경기 성남시 LH 경기남부지역본부에서 개최한 'LH민간협력 거버넌스 포럼'에서 참석자들이 발표를 경청하고 있다. 최서윤 기자

민참은 LH가 민간 건설사와 공동으로 시행하는 사업으로 민간 기술력과 브랜드를 활용해 공공주택을 공급하는 방식이다. 기존에는 건설사가 '수익배분형'과 '도급형' 중 하나를 선택할 수 있었지만, 9·7 대책 이후 민참은 전면 도급형으로 바뀐다. 분양 수익을 나누는 수익배분형과 달리 도급형은 건설사에 시공이윤만 지급한다.

LH는 우수 민간 사업자의 참여 유도를 위해 연내 '공공-민간 상생의 금융 지원 제도'를 도입한다. 건설사는 주택도시보증공사(HUG) 지급보증을 통해 기존보다 낮은 금리로 사업자금을 조달할 수 있게 된다. 보증 한도는 분양 수익 부족분 전액이며 대출 금리는 확정되지 않았다. 하반기 공모 물량 일부에 시범 공모 사업을 추진한다.

LH 직접 시행 세부 계획은 교수, 연구원, 변호사 등 외부 전문가로 구성된 LH개혁위원회를 통해 연내 발표될 예정이다.

이날 행사에는 삼성물산·현대건설 등 건설사 60여개와 설계사 30여개 관계자가 참석했다. 정부의 9·7 대책 발표 당시 LH 직접시행과 관련한 세부 내용이 빠져 있었던 만큼 현장에선 질문이 봇물처럼 터져 나왔다.

다음은 건설사들과 LH·국토교통부 간 일문일답

-안전 문제, 파업 등으로 공사기간 늘어날 경우 설계 변경이나 사업비 조정이 가능한지

▲현장 파업이나 안전 문제로 공기가 연장돼도 현재 지침상 사업비 조정 계획은 없다. 현장 관리·안전 관리 등은 민간 사업자 책임이기 때문이다. 다만 코로나19처럼 예측 불가능한 외부 요인이 발생하면 정부 차원의 대책에 따라 조정이 이뤄질 수 있다.

-사업성 떨어지는 택지에서 미분양이 대량 발생하면 건설사 책임이나 자금 회수 방안이 있는지

▲이번 공모 사업은 도급형 민간참여사업이라 미분양 책임은 LH가 진다. 다만 미분양이 발생하면 분양 회수금이 줄어 자금 조달 규모가 커지고, 그 부담은 민간 사업자에게 돌아간다. LH가 이자 지급과 HUG와의 금융상품으로 부담을 줄여주지만, 미분양 시 자금 조달 부담이 커지는 것은 불가피하다.

-LH 재무 부담 상황에서 직접 시행 시 물량 축소나 공사비 축소 우려가 있는데

▲민참 물량은 계속 늘릴 계획이다. 직접 시행은 토지 매각처럼 바로 자금을 회수하지 못해 부담이 커지지만, 민간 자금을 끌어들여 공공주택을 확대할 수 있다. 건설사 간 신용도에 따른 조달 금리 격차도 LH 보증으로 줄일 예정이다. 공사비 단가를 낮추거나 물량을 줄이는 일은 없다.

-민참 물량이 늘면 레미콘 등 관급자재 적용이나 전기·통신 분리 발주 요구가 다시 나올 수 있다.

▲저희도 고민하고 있다. 민참이 늘면 종합심사제(종심제) 물량이 줄어 중소 자재업체나 전기·소방 업계 물량이 감소하는 건 사실이다. 이런 업계를 보호할 방안은 정부와 협의해 마련할 필요가 있다. 정책 방향에 따라 움직이지만 업계 경영과 직결되는 민감한 사안이라 신중히 접근하고 있다.

-HUG 신(新) 금융지원 방안이 이전 사업에도 소급 적용되는지

▲다음 달 HUG와 협약을 맺어 새 금융상품을 처음 적용한다. 올해 이미 사업자를 선정한 곳에도 착공 전이라면 소급 적용하자는 의견이 있었고 좋은 제안이라고 본다. 자금 조달 부담을 줄여 품질에 더 투자하자는 취지이기 때문에 소급 적용 여부도 적극적으로 협의하겠다.

-민간 사업자의 자기자본 비율과 회수 시점은 어떻게 보나. 또 금융기관이 토지 담보를 요구할 경우 LH가 제3자 정보 제공을 할 계획이 있는지

▲자기자본 비율 기준은 없다. 자금 조달 의무는 민간 사업자에게 있고, 분양대금에서 계약금·중도금이 들어오면 우선 민간이 투입한 공사비부터 회수한다. 매월 기성 신청분에 대해 분양대금이 충분하면 전액 지급하고, 부족분은 민간이 조달한 뒤 준공 정산 시 이자를 LH가 지급한다. 보통 부족분은 전체 사업비의 30%를 넘지 않는 수준으로 본다. 회수 시점은 매월 기성 신청 시점이고, 토지에 대한 담보 제공은 없다.

-건설사 공사비 쇼티지(부족분) 발생 시 LH의 이자율 보상 관련 민간 조달 금리와 차이가 큰데 맞춰줄 수는 없는지

▲민간마다 조달 금리가 달라 5%인 곳도 있고 9~10%인 곳도 있어 모두 보장해 주기는 어렵다. 현재 기준은 회사채 A- 수준 금리로 약 2.9%를 적용하고 있다. 민간 조달 금리와 차이가 커서 이를 줄이기 위해 금융상품을 준비 중이다. 최종 금리는 10월 HUG와 MOU를 체결한 뒤 확정해 안내할 예정이다.

-준공 후 LH 매입 시 정산 기간이 명확하지 않아 건설사가 지연 금리 부담을 질 수 있다는 우려가 있다

▲과거 수익배분형에서는 미분양 가구가 남으면 정산이 지연되는 경우가 있었다. 그러나 도급형에서는 그런 문제가 없다. 준공 후 입주가 끝나면 3개월 이내에 협약에 따라 사업비를 정산하기 때문에 지연 우려는 없다.

-아파트 브랜드 품질이라고 하면 대형사 브랜드와 연결될텐데 중소 건설사 또는 설계사 참여 방안은

▲설계는 별도 공고를 하지 않는다. 민간 사업자인 건설사가 설계사를 선정해 함께 들어온다. 컨소시엄은 주관사 포함 보통 3개나 4개로 묶인다. 설계사도 평균 3개나 4개가 함께 참여한다. 중소와 중견 건설사 그리고 중소 자재업체 참여 방안은 검토하겠다. 이해관계가 달라 이견이 있을 수 있다. 다양한 의견을 모아 현실적인 해법을 찾겠다.

-신규 업체 유입을 위한 대책이 있는지. 패키지가 아닌 개별 필지 공급이나 사업권 제한 같은 방안은 검토되는지

▲민참은 단순 시공이 아니라 브랜드를 걸고 공급과 사후관리까지 맡는 사업이라 관리 능력이 중요하다. 대기업뿐 아니라 중견·중소 건설사도 브랜드를 걸고 참여할 수 있어야 한다는 점에 공감한다. 제안서 작성과 품질 관리 능력까지 키워가길 바란다. 다만 패키지 방식은 중소 건설사에 한계가 될 수 있다는 지적을 알고 있다. 내년 물량 확대에 맞춰 패키지 구성 방식을 조정하고, 중소 건설사가 주관사로 참여할 수 있는 방안도 고민 중이다.

-신규 참여 회사가 적극적으로 참여할 수 있도록 평가 항목과 배점을 조정해 달라. 패키지형보다 개별 필지 공모 방식이 기회를 넓힐 수 있다

▲신규 참여 업체에는 현재 최초 참여 시 최대 3점의 가점을 주고 있다. 이 부분은 더 고민하고 적극 검토하겠다. 물량이 올해 총 3만5000가구, 앞으로 4만가구 이상으로 확대되면 패키지 구성을 다양화해 중소·중견 건설사도 참여할 수 있도록 하겠다. 다만 민참은 단순히 가격 경쟁이 아니라 설계와 제안 능력이 중요한 사업인 만큼 참여를 원한다면 브랜드 관리와 제안 역량을 더 키워야 한다.

-민참 심사 제도가 계량평가 비계량 평가로 나뉘어 있지만 공정성과 투명성이 부족하다는 지적이 있다. 개선 방향은

▲민참은 종심제처럼 단순 가격이나 경영 실적 경쟁이 아니라 공모 방식으로 진행한다. 사업계획은 외부 전문가 15명으로 구성된 심사위원회가 비계량 항목을 평가하고, 경영 상태와 사업 수행 능력은 계량 점수로 본다. 지난해는 경쟁이 거의 없었지만 올해는 절반 가까이 경쟁 구도가 생겼다. 앞으로 금융지원이 확대되면 더 많은 업체가 참여해 경쟁이 촉진될 것이다. 다만 과열 경쟁이 불투명한 결과로 이어질 우려도 있어 공정성을 어떻게 담보할지 함께 고민 중이다.

-LH 민참 물가 연동제가 적용되면서 기준과 정의 차이로 협약 체결이 지연되고 있다. 개선 방안은

▲2023년 국토부 지침 개정에 따라 공기업 중 가장 먼저 물가 연동제를 도입했다. 이미 114억원을 소급 적용해 지급했고, 모호한 부분은 개선 준비 중이다. 착공 시점과 분양 시점이 어긋나면서 불리해지는 문제도 인식하고 있으며 협의체를 통해 합리적으로 결정하겠다. 토지 가용 요건과 착공 승인 시점 해석 차이는 남아 있지만, 협약 개정으로 명확히 하고 실착공 전 발생한 물가 상승분은 사업비에 반영해 진행할 계획이다.

-토지 사용 시점이 협약 이후 수년씩 지연되는 경우가 많다. 정부는 빠른 착공을 목표로 하는데 LH 내부 가이드라인이 있는지

▲과거에는 사업 승인 물량까지 관리하다 보니 실제 착공까지 3~4년 이상 걸리는 사례가 있었다. 그러나 이번 9·7 대책 이후 모든 목표는 착공 기준으로 일원화됐다. 앞으로는 착공이 곧 공급으로 이어지도록 하겠다는 뜻이다. LH도 보상과 인허가 절차를 개선해 토지 가용 시기를 앞당기고 공급 속도를 높이고 있다. 올해 하반기 공모 물량도 내년 6월 착공을 목표로 하고 있어 불필요한 지연은 줄어들 것이다.

-민간 사업자의 중도금 대출 업무를 협약(연대보증)이 아닌 알선으로만 한정할 수 없는지

▲도급형에서는 알선으로만 하는 게 맞다고 본다. 기존 수익배분형은 분양 촉진이 수익과 직결돼 협약을 요구했지만, 도급형은 구조가 다르다. 다만 분양과 홍보는 민간 브랜드로 진행되는 만큼 민간이 적극적으로 역할을 해야 한다. 알선으로 개정하는 방안은 검토하겠지만 분양을 원활히 하기 위한 민간의 책임과 노력도 필요하다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr