'외국인 부동산 탈세' 겨눈 국세청…법인자금 편취·편법증여로 100억대 아파트 매입

국세청, 편법 증여·사업소득 탈루·임대수입 누락 등 외국인 탈세자 49명 세무조사
탈루혐의 2000억~3000억원 규모
국세청 "외국인 주택보유 관련 제도개선 검토"

국세청이 강남3구(강남·서초·송파) 등 수도권 고가 아파트를 취득하며 세금을 회피한 외국인 탈세자에 대한 세무조사에 나섰다. 이들은 해외 페이퍼컴퍼니를 이용해 편취한 법인자금을 통해 고급아파트를 취득하거나 편법으로 증여받은 자금을 이용해 고가의 아파트를 매입하는 등 각종 편법을 이용해 세금을 내지 않은 혐의를 받고 있다.

국세청은 국내 아파트를 취득·보유하는 과정에서 각종 편법을 이용해 정당한 세금을 회피한 외국인 탈세자 총 49명에 대한 세무조사를 실시한다고 7일 밝혔다. 탈세혐의 외국인 3분의 2 이상은 미국과 중국 국적자였다.

민주원 국세청 조사국장이 7일 정부세종청사에서 '고가 아파트 취득 외국인 탈세자' 세무조사 관련 브리핑을 하고 있다.

강남3구(강남·서초·송파) 등 수도권 고가 아파트를 중심으로 외국인의 국내 아파트 취득은 지난 3년간 계속해서 증가했다. 부동산 등기 자료에 따르면 외국인은 2022년부터 2025년 4월까지 국내에서 총 2만6244채(거래금액 7조9730억원)의 아파트를 사들였다. 외국인은 주로 수도권 지역의 아파트를 취득했는데 특히 서울 강남3구와 마용성(마포·용산·성동)의 고가 아파트 비중이 39.7%에 달했다.

민주원 국세청 조사국장은 "자국에서 자금 조달이 가능한 외국인에게는 국내의 각종 대출규제가 실질적으로 적용되지 않아, 부동산 정책에 부정적 영향을 미칠 우려가 있다"며 "이에 국세청은 외국인이 강남3구 등 국내 고가 아파트를 취득·보유하는 과정 전반에 대해 정밀하게 분석했고, 이들의 탈세혐의에 대해 세무조사를 실시하는 것"이라고 말했다.

이번 조사대상은 ▲편법증여 이용 취득자 16명 ▲탈루소득 이용 취득자 20명 ▲임대소득 탈루 혐의자 13명 등 총 49명이다. 탈루혐의 규모는 2000억~3000억원에 달한다. 첫 번째 대상은 자금추적이 어려운 해외계좌 등을 적극적으로 이용해 고가의 아파트 취득자금을 편법으로 증여받은 경우다. 국세청에 따르면 소득원이 없는 외국인 C는 국내 거주자인 부친이 취득한 분양전환권을 무상승계 후 본인 명의로 분양전환해 수십억원대의 고가 아파트 취득했다. 부친이 분양전환권을 취득하며 납부한 수십억원대의 임차보증금을 C가 무상으로 취득했음에도 증여세 신고를 하지 않았다. 또 C의 부친은 배우자에게 수십억원대 해외부동산을 무상으로 증여했고, C의 다른 형제에게도 해외 금융계좌를 통해 수십억원대 해외부동산 취득자금을 지원한 혐의도 있다. 국세청은 임대차계약 무상 승계에 따른 증여세 탈루 및 가족의 국내·외 부동산 취득자금 출처 조사를 통해 증여세를 추징할 방침이다.

소득원 없는 외국인이 부친으로부터 아파트 취득권리를 무상으로 승계한 후 분양전환해 고가 아파트를 취득한 사례.

외국인 신분을 이용해 사업소득 빼돌린 외국인도 있었다. 본인 또는 특수관계인이 운영하는 국내 사업체나 법인으로부터 탈루한 소득으로 취득자금을 마련한 경우다. 국세청에 따르면 외국인 사주 E는 국내의 전자부품 무역업체 F사의 법인자금을 유출하기 위해 조세회피처에 설립한 페이퍼컴퍼니 G사로부터 물품을 매입한 것으로 꾸미고 물품 대금을 허위지급해 법인세 탈루했다. 이후 E는 조세회피처에 유보된 자금을 국내로 반입해 단기간에 초고가 아파트 및 토지 등 수십억원 상당의 부동산을 취득했다. 이 아파트의 현재 시세는 100억대에 달한다. 국세청은 고급 아파트 및 수취 외환에 대한 자금출처 확인을 통해 증여세 등 탈루 혐의를 검증하고, 국내 법인 F사와 조세회피처 페이퍼컴퍼니 G사 사이의 거래를 정밀 조사해 해외유출 자금 규모 확인해 법인세 등을 부과할 방침이다.

고가의 아파트를 취득해 임대료를 받고 있음에도 주택임대업을 등록하지 않고 관련 임대소득 신고를 누락한 외국인도 이번 세무조사 대상이다. 이들은 임차 여부를 적극적으로 신고할 유인이 없는 외국계 법인의 국내 주재원 등을 대상으로 한남동과 강남 일대의 고가 아파트를 임대해 수천만원에서 수억원에 이르는 고액의 임대수익을 얻었다. 하지만 임차인이 전입신고를 제대로 하지 않거나, 외국인에 대한 소득·계좌 정보가 불명확해 감시가 소홀할 수 있다는 점을 악용해 임대소득을 제대로 신고하지 않은 것으로 나타났다.

이번 조사대상 중에는 다주택자의 양도세와 취득세(지방세) 중과 등을 회피하기 위해 허위 양도 계약을 체결하는 수법으로 1주택자로 위장하거나, 비거주 외국인임에도 내국인(거주자)에게만 적용되는 주택임대 관련 세액 감면을 받기 위해 거주자로 위장해 수억원대의 세액을 감면받은 사례도 있었다.

(자료사진)

국세청은 이번 세무조사와 함께 외국인의 탈세를 막기 위한 제도개선도 검토하고 있다. 현재는 비거주 외국인도 국내 1주택 보유 시 거주자와 동일하게 12억원 초과 주택의 임대소득에 대해서만 과세하고, 국내 거주자로 인정되는 경우 1세대 1주택 비과세 및 고율의 장기보유특별공제 혜택을 부여하고 있다.

민 국장은 "1주택자 주택임대소득 특례 등 실수요자 보호 제도를 비거주 외국인에게는 적용 배제하거나, 외국인에게 세대원 전원을 등록하도록 의무화해 외국인의 국내 주택 취득 현황을 세대별로 관리할 수 있도록 하는 등 과세제도 정비를 검토하고 있다"며 "제도적으로 불합리하거나 미비한 부분을 검토해 관계기관에 적극적으로 개선을 건의할 방침"이라고 말했다.

세종=주상돈 기자 don@asiae.co.kr