"지푸라기 잡는 심정"…정부 '미분양 환매·PF보증' 설명회 북새통

HUG, 12년 만에 시장 안전판 역할 재개
'돈맥경화' 건설업계 유동성 위기 해소 기대
"실효성 의문…기준 충족 어렵다" 목소리도

24일 서울 강남구 건설회관 3층 대회의실은 발 디딜 틈 없이 북적였다. 전국 각지에서 올라온 중견·중소 건설사와 시행사 관계자들로 행사장은 일찌감치 가득 찼다. 대우건설·현대엔지니어링·롯데건설·우미건설 등 지방에 미분양 사업장을 보유한 대형 건설사들도 빠지지 않았다.

행사 시작도 전에 준비한 책자 120부는 모두 소진됐고, 100석으로 마련한 좌석도 모자라 의자를 급히 더 끌어와야 했다. 주택도시보증공사(HUG)는 이날 '미분양 안심환매(Safe-Back)'와 '프로젝트파이낸싱(PF) 특별보증' 사업의 구체적인 지원 기준과 절차를 소개하는 설명회를 열었다.

두 사업 모두 침체한 주택시장과 자금 경색을 겪는 건설사를 지원하기 위한 정부의 유동성 공급 대책이다. 국토교통부는 올해 두 번째 추가경정예산을 통해 이 같은 지원 사업 예산을 편성했고, 이날 설명회에서는 사업별 세부 운영 방안을 발표했다.

분양가 절반에 자금 공급…지방 미분양 1만가구에 2.4조 푼다

24일 오후 서울 강남구 건설회관에서 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG) 주관으로 열린 미분양 안심환매·PF 특별보증 사업설명회에서 참석자들이 설명을 듣고 있다. 최서윤 기자

미분양 안심환매 사업은 준공 전 지방 미분양 아파트를 HUG가 분양가의 50% 이내로 사들였다가 준공 후 1년 이내에 사업자가 다시 매입할 수 있게 하는 방식이다. 공정률 50% 이상, 분양보증 가입 사업장이 대상이다. 과거 금융위기 당시(2008~2013년)에도 HUG는 유사한 제도를 통해 약 1만9000가구, 3조3000억원을 공급하며 시장 안전판 역할을 했다.

표면적으로는 HUG가 미분양 물량을 매입하는 것으로 보이지만, 실제로는 자금 지원에 가깝다. HUG 관계자는 "사업 명칭이 '매입'이다 보니 일부에서는 분양가의 절반 가격에 소유권이 넘어가는 것으로 오해할 수 있다"며 "그러나 실제로는 분양가의 최대 50% 범위에서 연 2~3% 수준의 금리로 사업자에게 자금을 빌려주는 방식"이라고 말했다.

HUG는 올해 하반기부터 2028년까지 총 1만가구를 매입해 2조4400억원 규모의 자금을 공급한다. 이 중 2500억원을 추경 예산으로 부담하고 나머지는 HUG가 조달한다. 당초 추경을 통해 3000억원(출자 2000억원·융자 1000억원)을 추진했다가 국회 예산결산특위 심의과정에서 건설사 도덕적 해이 등의 이유로 줄었다.

미분양 안심환매 연도별 지원 규모. 주택도시보증공사 제공

HUG는 8월 말 1차 공고를 내고, 9월부터 신청을 받아 10월 말부터 약 2000가구(4800억원) 규모 매입에 나설 계획이다. 환매 기한은 건물 소유권보존등기 후 1년 이내이며 환매 가격은 초기 매입가격에 자금조달비용과 제세금 등 실비를 더한 수준이다.

HUG는 공사채 발행 등을 통해 자금을 조달하며 이에 따른 연간 운용수익률은 대략 2% 후반대로 추산된다. 여기에 취득세와 재산세 등 제세금이 더해지면 환매가는 매입가의 최대 113% 수준까지 올라갈 수 있다는 게 HUG의 설명이다.

이와 관련해 HUG와 국토부는 행정안전부와 함께 '지방세특례제한법' 개정을 추진 중이다. HUG가 미분양 주택을 매입할 경우 취득세·재산세·종합부동산세 등의 세금 부담이 발생하는데, 이를 면제받을 수 있도록 법 개정을 요청하겠다는 입장이다. HUG 관계자는 "미분양 주택을 공공이 일시 매입하는 만큼 해당 세금을 면제해 달라고 요청할 계획"이라며 "사업자가 환매하는 과정에서 발생하는 취득세 역시 면제 대상에 포함해달라고 협의 중"이라고 했다.

지방세특례제한법이 개정돼 제세금이 면제될 경우 환매가는 106% 수준까지 낮아질 전망이다. 공사가 매입한 국민주택채권을 할인 매도할 경우 최대 103%까지 내려갈 수 있다.

현재 법안은 국회에 의원입법으로 발의돼 있으며 정부는 올 하반기 내 통과를 기대하고 있다. 다만 HUG 관계자는 "법 개정이 지연돼 HUG가 세금을 먼저 납부하게 되는 경우 해당 금액은 환매 가격에 반영될 수 있다"며 "그런 일이 없도록 최대한 빨리 마무리하겠다"고 했다.

시평 100위 밖 중소 건설사 위한 PF 특별보증 신설

기존 PF 보증이 대형사 위주로 공급돼 왔다는 지적에 따라 HUG는 이날 중소 건설사 전용 'PF 특별보증'도 함께 공개했다. 보증 대상은 시공능력평가 100위 밖이면서 HUG 신용등급 BB+ 이상인 건설사다. 대출기관도 제2금융권(저축은행 포함)으로 넓혔다.

보증심사 기준도 일부 완화했다. 기존 PF 보증에서는 시공사 평가(시공순위) 비중이 상대적으로 컸지만, 특별보증에서는 시공능력보다 사업성 평가(초기분양률·사업수익률)를 더 중시하는 방식으로 변경됐다. 당초에는 사업성 평가가 65점, 시공사 항목이 35점이었지만 특별보증에서는 각각 70점, 30점으로 조정했다.

총 2조원 규모로 올해 4000억원, 내년과 2027년 각 8000억원으로 순차 집행된다. 전용 상담 창구가 별도로 운영되며 심사부터 보증까지 한 번에 처리하는 '원스톱 심사체계'도 함께 마련됐다.

현행 PF 보증과 신설된 PF 특별보증 보증심사 기준 비교. 주택도시보증공사 제공

"이자만 월 8000만원…지방 분양률로는 사업성 기준 못 넘어"

현장에서는 제도 취지에 공감하면서도 실효성에는 의문을 제기하는 목소리가 적지 않았다. 인천 소재 중소 건설사 대표 이모씨는 "PF 특별보증을 받으려면 HUG 신용등급이 BB+ 이상이어야 한다는데, 이미 경영 상황이 악화한 업체들이 그 기준을 충족하기는 쉽지 않다"고 말했다. 그는 이어 "전국 종합건설사가 1만9000곳이 넘는데 정작 가장 어려운 곳은 시평 3000위 밖의 영세 업체들"이라며 "우리 회사도 1000위권이지만 BB+ 등급을 받지는 못했다"고 했다.

또 다른 중소 건설사 관계자는 "HUG가 자선단체가 아닌 이상 일정 기준을 둘 수밖에 없는 점은 이해한다"면서도 "문제는 현재 시장 상황에서 다수의 중소업체가 그 기준조차 충족하지 못하고 있다는 데 있다"고 했다. 그러면서 "소규모 사업장의 유동성 위기 상황에 대해 현실적인 대안이 필요하다"고 했다.

이날 설명회를 듣기 위해 제주에서 올라온 한 시행사 사업본부장 김모씨는 "과거에도 HUG 보증을 신청했지만 분양률 기준에 미달해 탈락한 적이 있다"며 "이번에도 사업성 중심의 평가 방식은 크게 달라지지 않아 실효성은 여전히 낮아 보인다"고 했다. 그는 "지방 분양시장이 워낙 침체해 있어 사업성 기준을 충족하기 어려운 상황"이라며 "초기 분양률 산정 기준이 수도권 중심으로 설정돼 있어 실제 지역 여건과는 괴리가 크다"고 했다. 김씨는 "오늘도 시공사 쪽에서 많이 참석했고 시행사는 거의 보이지 않던데, 기대가 크지 않아 그런 것 같다"고 했다.

또 다른 시행사 관계자는 "토지 소유권은 있지만 PF 자금 조달이 되지 않아 착공조차 못 하고 있다"며 "토지 담보 대출 이자만 한 달에 7000만~8000만원씩 나가고 있다"고 했다. 브릿지론 없이 토지 담보 대출로만 버티고 있다는 그는 "이번 추경으로 새로운 지원 제도가 나온다고 해서 혹시나 하는 마음에 설명회를 찾았지만 막상 와보니 저희 같은 소규모 시행사에 실질적으로 도움이 될 만한 내용은 많지 않다"고 했다.

HUG는 제도적 한계에 대해 "공공기관이라 해도 무조건적인 자금 투입은 어렵다"며 "완공 가능성과 환매 여력은 최소한 검증돼야 한다"고 설명했다. HUG 관계자는 "시장의 어려움을 잘 알고 있고, 평가 기준을 완화한 것도 그런 현실을 고려한 조치"라면서도 "사업성이 전혀 없는 곳에 자금이 투입되면 보증사고로 이어질 수밖에 없다"고 했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr