"집값은 단기 진정, 실수요자엔 역풍"…전문가들이 본 초강력 대출규제

공급 대책 병행해야

28일부터 주택담보대출 한도가 6억원 미만으로 축소되고 실거주 요건도 강화된다. 강남 3구나 마포구 등 고가 아파트를 노리던 실수요자들 사이에서는 내 집 마련의 사다리마저 사라졌다는 한숨이 터져 나오고 있다.

정부가 전날 발표한 '긴급 가계부채 관리 강화 방안'에 대해 부동산 전문가들은 강남권 등 과열 지역을 겨냥한 고강도 대출 규제라는 점에서 단기적인 시장 진정 효과는 기대할 수 있다고 봤다. 하지만 실수요자, 특히 젊은 층의 내 집 마련을 어렵게 하고 외곽 지역으로의 풍선효과를 유발할 수 있다는 우려도 적지 않았다. 공급 대책 없이 규제 일변도로는 한계가 뚜렷하다는 지적이 나온다.

단기 시장 안정 효과는 기대

전문가들은 대체로 이번 대책이 최근 과열 양상을 보인 고가 아파트 시장에 단기적으로는 제동을 걸 수 있을 것으로 평가했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "강남권과 한강 벨트(마포·용산·성동·광진) 등 과열 지역을 정조준한 고강도 규제"라며 "수요 감소로 고가 아파트 밀집 지역은 숨 고르기 국면에 들어갈 것"이라고 말했다.

그는 "강남 아파트를 현금 부자만 산다는 건 큰 오해"라며 "실제로는 대출을 많이 끌어다 사는 경우가 많기 때문에 이번 규제가 강남권과 한강변 아파트에 가장 큰 영향을 줄 것"이라고 했다.

함영진 우리은행 부동산 리서치랩 장도 "주담대 한도 제한과 실거주 요건 강화는 사실상 갭투자 차단 효과가 있다"며 "한강벨트 과열 분위기에 제동이 걸릴 것"이라고 분석했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수 역시 "실거주 요건을 대폭 강화해 토지거래허가구역 수준의 강한 규제가 됐다"며 단기 위축을 예상했다.

"서민·청년만 더 막막" 실수요자 부담 가중

지난 1일 서울 도심의 한 시중은행에 게시돼 있는 전세자금 대출 안내 홍보물의 모습. 연합뉴스

하지만 실수요자, 특히 대출 의존도가 높은 20~30대에게는 이번 대책이 오히려 내 집 마련의 진입 장벽이 된다는 우려가 크다.

이창무 교수는 "대출 한도를 6억원으로 제한한 조치는 자산이 적은 실수요자에게 타격을 줄 수 있다"며 "고가 아파트 보유자는 자기 자금으로 매입할 수 있지만 실수요자는 기회 자체가 줄어든다"고 지적했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "실질적인 공급 확대 방안은 빠진 데다 생애 최초 대출까지 제한해 젊은 층의 내 집 마련이 더 어려워졌다"고 했다.

함영진 랩장도 "전격적이고 이례적인 규제 발표 방식에 볼멘소리가 나올 수 있다"며 "디딤돌·버팀목 등 서민층이 주로 이용하는 정책 대출까지 일제히 제한한 것은 과도하다는 비판이 제기될 수 있다"고 했다.

서울 인기지역 수요가 위축되면 중저가 아파트 밀집 지역으로 수요가 이동하는 '풍선효과' 가능성도 제기됐다.

함영진 랩장은 "6억~8억원대 매물이 몰린 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역으로의 풍선효과를 주의 깊게 지켜봐야 한다"고 했고 고종완 원장도 "외곽지역 집값이 들썩일 가능성이 있다"고 내다봤다.

다만 박원갑 위원은 "서울 외곽이나 수도권 중저가 아파트 밀집 지역은 서울 중심 인기 지역보다는 규제 영향을 덜 받겠지만 대출을 받을 때 '6개월 이상 반드시 거주해야 한다'는 조건이 붙기 때문에 이런 지역이 반사이익을 누리기엔 한계가 있다"며 풍선효과가 크지 않을 수 있다고 진단했다.

전세시장 불안 조짐

전세시장에 대한 불안도 함께 커지고 있다. 박원갑 위원은 "대출 시 6개월 내 전입 의무가 생기면서 내 집 마련을 한 뒤 일단 전입해야 한다"며 "이로 인해 전·월세 유통 매물이 줄어들 가능성이 있다"고 지적했다. 그는 "빌라 전세사기 여파로 아파트 전세 수요가 몰리는 가운데 아파트 입주 물량도 줄고 있어 전세 수급 불균형이 심화할 수 있다"며 "모니터링을 강화해야 한다"고 했다.

함영진 랩장도 "전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아졌고, 기준금리 인하 기대감과 맞물리며 전세가 상승과 월세화가 함께 나타날 수 있다"며 "임차인의 주거 부담이 커질 수 있어 모니터링이 필요하다"고 강조했다.

지방의 경우 이번 대책 적용 대상에서 제외돼 상대적으로 영향은 적을 전망이다. 박원갑 위원은 "지방은 이번 규제 대상에서 제외돼 온기가 다시 돌 수 있다"며 DSR 유예나 준공 후 미분양에 대한 세제 혜택, 공기업 이전 추진 등의 요인을 통해 지방 시장이 상대적으로 바닥 다지기 국면에 진입할 것으로 전망했다.

함영진 랩장 또한 "지방은 규제 적용이 없고 전세 대출 보증 비율 축소도 수도권 중심에서 이뤄졌기 때문에 지방 주택시장에서는 다소 온기가 감지될 수 있다"며 "수요 왜곡을 막기 위해선 추가 대응이 필요하다"고 지적했다.

정책 실효성에 대한 회의도…공급 대책 필요

27일 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 전경. 윤동주 기자

일각에서는 정부의 반복되는 대출 규제가 실효성을 갖기 어렵다는 회의적인 시각도 나왔다.

손재영 건국대 명예교수는 "과거 문재인 정부 때도 15억원 초과 주택에 대해 대출을 막았지만 가격은 오히려 올랐다"며 "이번에도 결국 돈 없는 사람만 잡히고 현금 부자들은 영향을 받지 않는다"고 꼬집었다.

그는 "이보다 더 강한 규제도 효과가 없다는 걸 이미 경험했다. 결국 현금 있는 사람은 아무렇지 않고, 무주택자만 더 힘들어진다"고 말했다. 이어 "정부가 규제지역 확대 가능성을 언급했지만 시장 흐름을 바꾸기는 어렵다"며 "정책이 현실을 따라가지 못하면 실수요자만 고립된다"고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 조치는 인위적으로 시장을 눌러 단기 거래 위축을 유도하는 고강도 규제로, 기존 주택담보대출비율(LTV) 조정 수준과는 차원이 다르다"며 "특히 실수요자와 다주택자를 가리지 않고 일률적으로 대출한도를 설정한 것은 과거에 사례를 찾기 어려운 강도"라고 했다.

그러면서 "당장의 효과는 일부 보이겠지만, 그것만으로는 장기적인 정책효과를 기대하기는 충분치 않다"며 "물가안정 등 거시경제 흐름이 병행돼야 시장 안정으로 이어질 수 있다"고 했다.

금리 인하 염두에 둔 선제 조치

일부 전문가들은 이번 대책을 '금리 인하 전 정지작업'으로 바라보고 있다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "이번 대책은 집값을 끌어내리기보다는 빠르게 불어나는 가계대출을 진정시키는 데 초점이 맞춰져 있다"고 말했다. 그는 "소비 침체가 심화한 상황에서 정부로선 통화 완화 카드가 필요한데, 가계부채 부담이 크니 대출부터 조인 것으로 보인다"고 했다.

이어 "공급 여건은 그대로고 금리가 내려가면 기존 매입자들이 급히 처분할 이유도 없기 때문에 수요가 위축돼 거래는 줄 수 있어도 집값이 꺾이긴 어려울 것"이라며 "지금 같은 규제가 오래가긴 힘들고 가격을 실질적으로 움직이려면 대규모 공급 같은 더 강한 변수가 나와야 한다"고 했다.

한국은행 역시 금리 인하를 검토하고 있지만 가계부채 증가 등을 고려해 속도 조절에 나선 분위기다. 유상대 한국은행 부총재는 지난 24일 기자간담회에서 "물가 흐름 점검하면서 가계부채와 외환시장, 금융 안정 상황을 고려한다"며 "가계부채나 외환시장 금융 안정 상황 때문에 금리 인하 시기와 속도를 조절하고 있다고 여러 번 얘기했는데, 지금 더 강조하고 싶다. 적지 않은 고려 요소"라고 했다. 시장에선 한국은행이 오는 10월 기준금리를 한 차례 인하할 가능성에 무게를 두고 있다.

27일 서울 마포의 한 부동산 공인중개업소 실거래 안내문. 윤동주 기자

전문가들은 입을 모아 공급 대책이 빠진 점을 이번 대책의 결정적 한계로 꼽았다.

고종완 원장은 "갭투자·다주택자·외지인 투기 수요는 줄어들겠지만 실수요자 보호와 투자심리 진정에는 한계가 있다"며 "근본 해법은 아니고 공급 대책을 포함한 추가 대응이 불가피하다"고 했다.

함영진 랩장도 "지방은 규제 적용 대상이 아니고 일부 온기가 감지되지만, 전·월세 수급 불균형이 심화할 수 있어 실수요자 이동 가능성도 있다"며 "시장 왜곡을 막기 위해선 규제와 공급을 병행해야 한다"고 했다.

실수요자 대응 전략은

박원갑 위원은 "호가대로 묻지마 매수를 하기보다는 규제 여파로 출회되는 급매물 위주로 선별 접근하는 것이 필요하다"고 조언했다.

또한 "대출 문턱이 높아진 만큼 주택 계약 전에 반드시 은행 창구를 방문해 대출 가능금액을 확인해야 한다"며 "선(先) 대출 확인 후(後) 계약이 바람직하다"고 말했다.

특히 1주택자의 갈아타기와 관련해선 "선매도 후매수 원칙을 지켜야 한다"고 강조했다.

그는 "비인기 지역에서 인기 지역으로, 또는 비인기 지역 간 갈아타기를 시도할 경우 선매수·후매도 방식은 매우 위험하다"며 "급하게 매수한 뒤 기존 주택이 팔리지 않아 곤욕을 치를 수 있다"고 경고했다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr