국토부 추경 2조원…분양가 50% 준공 후 건설사 환매
"10%대 고금리 못 견뎌" 브릿지론 첫 지원
정부가 지방의 준공 전 미분양 아파트를 분양가의 50%에 매입한 뒤 건설사가 이를 되사가는 '환매조건부 미분양 아파트 매입 사업'을 다시 시작한다. 2008년 글로벌 금융위기 직후 시행했던 정책이 12년 만에 부활하는 것이다. 주택시장 침체가 심각해진 지방을 중심으로 유동성을 공급해 건설사 부도를 막고, 분양보증 사고를 예방하기 위한 조치다.
국토교통부는 19일 추가경정예산(추경)으로 마련된 건설경기 활성화 예산 2조7000억원 가운데 국토부 관할이 2조원이라고 밝혔다. 이는 전체 추경안 예산의 10%에 해당한다. 이 가운데 프로젝트파이낸싱(PF) 유동성 공급을 위한 재정지원은 8000억원 수준이다. 나머지는 사회간접자본(SOC) 사업 조기 착공, 국공립시설 소규모 공사 확대 등에 쓰인다.
우선 PF 시장 자금경색 해소를 위해 지방 미분양 아파트 1만호 매입, PF 특별보증(신설), 개발앵커리츠(신설) 등 세 가지 수단을 활용해 총 5조4000억원 규모 유동성 공급을 유도한다. 이 중 정부 추경 재정은 8000억원에 불과하지만, 민간 자금과 정책금융을 끌어들여 6배 이상의 실탄을 공급한다는 구상이다.
준공 후 1년 이내 환매 조건…"자구 노력 유도"
정부는 수도권을 제외한 지방의 공정률 50% 이상 아파트 중 준공 전 미분양 물량을 대상으로, 주택도시보증공사(HUG)가 최초 분양가의 50%에 매입하는 방식으로 유동성을 공급한다. 건설사는 준공 후 1년 이내에 이 매입물량을 되사가야 한다. 이때는 HUG에 매입금 외에 세금과 이자 등 조달 비용을 더해 상환해야 한다. 정수호 국토부 주택기금과장은 "입주자 모집 후 미분양이 발생한 준공 전 사업장을 지원하는 유일한 프로그램"이라고 말했다.
국토부는 이번 사업을 통해 3년간 총 1만가구(연간 3000~4000가구)를 매입할 계획이다. 총사업비는 2조4000억원으로 이 중 3000억원을 추경 예산으로 부담하고 나머지는 HUG가 조달한다.
건설사는 자금을 확보한 뒤 분양을 재개하며 자구노력을 이어간다. 예컨대 분양가 4억원의 미분양 주택을 HUG가 2억원에 사들이면, 건설사는 이를 시장에서 3억원에 판매하고 차익 일부를 활용해 환매를 진행한다. 만약 기한 내 환매하지 못하면 HUG가 소유권을 확보하고 공매 처분한다.
정 과장은 "이 사업 핵심은 단순 매입이 아니라 건설사의 자구 노력을 유도한다는 데 있다"며 "건설사가 노력하지 않아 준공 후 1년 내 환매하지 못할 경우 해당 주택은 HUG 소유로 전환되어 공매 처리되기 때문에 손해를 피하려는 건설사의 시장 분양 유도가 자연스럽게 뒤따른다"고 했다. 그는 "수요 없는 곳에 무리하게 공급해 놓은 책임을 왜 공공이 떠안느냐는 비판이 늘 있지만, 이 사업은 그런 비판으로부터 상대적으로 자유롭다"고 말했다.
정부는 앞서 2008~2013년에도 미분양 증가로 인한 유동성 문제 해결을 위해 이 사업을 시행했다. 총 1만9000가구를 매입해 99%를 환매했다. 당시에도 분양가의 50~60% 수준으로 매입했고 분양 재개 유도 효과가 컸다는 게 국토부 설명이다.
국토부에 따르면 지방에 있는 준공 전 미분양 물량은 2020년 6000가구에서 2024년 3만6000가구로 급증했다. 같은 기간 지방 전체 미분양은 1만7000가구에서 5만3000가구로 증가해 금융위기 당시 수준을 넘어섰다. 정부가 매입 가격을 분양가의 50%로 일괄 설정한 것도 이러한 배경 때문이다.
정 과장은 "50%는 준공에 필요한 최소 자금 수준으로, 실제로는 HUG 신용을 활용해 건설사업비의 절반을 빌려주는 셈"이라며 "건설사의 환매 인센티브를 남기면서도 정부의 손실 위험은 최소화했다"고 설명했다. 과거에는 가구 수에 따라 매입 비율(8가구 이하 60%, 초과 50%)을 달리했지만, 이번엔 일단 일괄 50% 적용으로 시작한다. 향후 수요에 따라 조정 가능성도 열어뒀다.
고금리 브릿지론 숨통…정부 주도 '개발앵커리츠' 신설
정부는 본격적인 PF 대출 이전 단계에서 자금난으로 멈춰선 사업장을 지원하기 위해 '개발앵커리츠'도 신설한다. 개발사업이 본격 PF 대출을 받기 전에 정부가 '앵커(선도) 투자자'로 먼저 투자해서 민간 자금 유입을 끌어내는 리츠다. 브릿지론 단계에서 정부가 직접 유동성 지원에 나선 것은 이번이 처음이다. 주택 개발사업 가장 초기 단계인 토지 매입 시점에 보통 자산 담보가 없어 10~20% 고금리 브릿지 대출에 의존하게 되는 구조를 개선하려는 조치다.
추경으로 3000억원을 투입해 총 1조원 규모 리츠를 조성하고, 이 자금으로 우수 개발사업의 토지 매입비 일부(총사업비의 10~20%)를 선제적으로 투자하는 방식이다. 사업장 인허가가 완료되면 건설사는 본PF 대출을 받아 리츠에 투자금을 갚는다. 정부가 초기 투자로 민간 자금 유입을 유도하는 '마중물' 역할을 한다. 대상 사업장은 공공성(임대주택)·경제적 파급력·안정성을 기준으로 선별한다. 정부가 직접 주택을 매입하지 않고, 투자 후 회수하는 구조이기 때문에 재정 부담도 상대적으로 낮다는 설명이다.
국토부 관계자는 "실제 현장에서는 검은돈으로 불리는 사모 자금이나 엔젤 투자자들이 6개월에 100% 수익을 요구하며 자금을 공급하는 사례도 있다"며 "이로 인해 사업비 증가, 분양가 인상, 소비자 부담 전가로 이어지는 악순환이 반복되고 있다"고 했다.
국토부는 추경안이 국회를 통과하면 이 리츠를 운영할 자산관리회사(AMC) 2~3곳을 공모해 선정할 계획이다. 다만 실질 자금 집행은 최소 몇 달 이상 소요될 전망이다. 국토부는 "연내 집행을 목표로 최대한 속도감 있게 추진하겠다"고 밝혔다.
정부는 이번 사업을 통해 브릿지론 시장 전체 규모(연 10조원, 2024년 기준)의 약 10% 수준을 간접 지원하게 된다며 "기존보다 연간 50억원 이상 금융비용을 절감하는 효과가 있을 것"이라고 내다봤다. 국토부 관계자는 "고금리 대신 공공 보증 기반의 저금리로 토지를 확보하면 사업이 빠르게 본궤도에 오를 수 있다"고 강조했다.
본PF 단계에서도 지원한다. 중소 건설사 대상 PF 특별보증 제도를 신설한다. 본PF 단계에서 제2금융권을 통해 자금을 조달하는 100위권 밖 건설사를 지원하는 데 초점을 맞췄다.
기존 HUG의 PF 보증이 시공 능력 상위 100위 이내 대형사에 집중된 반면 이번 보증은 소규모 사업장에 별도 보증을 제공하는 것이 특징이다. 최근 금융권의 리스크 회피 기조로 대출 창구가 좁아진 상황에서 중소 건설사 유동성 확보를 위한 정책적 대응이다. 보증 규모는 약 2조원으로 예상되며, 정부는 보증 손실에 대비해 일반회계에서 주택기금으로 2000억원을 출연해 HUG에 지원할 계획이다.
고용 창출…SOC 조기 착공·소규모 공사 확대
건설산업 일자리 확대를 위한 SOC 조기 착공 지원도 병행한다. 호남 고속철도, 평택~오송 2복선화 등 진행 중인 사업의 조기 완공을 위해 7124억원을 추가 투입한다. 또한 노후 일반 철도 및 각종 구조물 개선 등 SOC 안전 투자 강화에 1629억원을 배정했다.
이와 함께 국가 하천 정비, 농어촌 용수시설 재배수관로 개보수 등 여름철 자연재해 예방 사업에 3485억원을 투입한다. 국립대·병영시설 개보수 등 소규모 공공시설 공사 발주도 확대한다. 지역 중소건설사 일감 확보를 위한 조치로, 4607억원 규모 물량이 새로 투입된다.
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또한 현재 공사 중인 공공청사 가운데 예산만 보태주면 바로 공사를 더 빨리 끝낼 수 있는 곳에 511억원을 추가로 지원하기로 했다. 다만 이번 추경에 포함된 SOC·국공립시설 공사 예산은 국토부 소관으로 다 들어가는 건 아니다. 사업별로 발주 주체가 다르기 때문에 예산 집행도 부처별로 나뉜다.
세종=최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr
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