집값 잡을까 민심 잡을까…SOC로 경기 잡을까 [건설위기 속 대선]

대선 22일 레이스 시작
"집 더 짓겠다" 한목소리
정책 기조는 '규제 후퇴'로
'선거 단골' SOC 공약
지역 숙원 넘어 표심 잡기

단일화 대장정 끝에 국민의힘 최종 대선 주자로 김문수 후보가 확정되면서 사실상 3자 구도(이재명·김문수·이준석)가 완성됐다. 주력 후보들은 부동산 민심을 겨냥해 주택 공급 확대를 전면에 내세우고 있다. 건설 경기 악화 속에 주택 공급이 줄고 가격이 뛰자, 서민들의 살 집 마련을 위해 내건 정책 방향이다.

또 경기 부양과 고용 안정을 위한 사회간접자본(SOC) 확대도 주력 후보들의 중요 건설 정책으로 구분할 수 있다. 다만 사법 리스크나 단일화 갈등 등 양당 모두 정국 대응에 매몰된 상황이어서 구체적인 주택 공급 방향을 제시하지 못하고 있다는 지적이 나온다. SOC와 관련해서도 현실성이 떨어지는 사업으로 인해 재정 부담만 커질 수 있다는 관측이 제기된다.

12일 정치권과 부동산 업계에 따르면 대선 선거운동 시작일이자 중앙선거관리위원회가 지정한 정책·공약 발표일인 이날 대선 주자들이 10대 핵심 공약을 공개한다. 공식 발표에 앞서 지금까지 각 후보가 공개석상이나 캠프를 통해 제시해온 주택 공약을 보면 부동산 정책의 윤곽은 드러난다.

이 "공공임대↑" vs 김 "분양가↓"…결국 시장친화로 수렴

이재명 더불어민주당 대선 후보(오른쪽)와 김문수 국민의힘 대선 후보가 지난 5일 서울 종로구 조계사에서 열린 불기 2569년 부처님오신날 봉축법요식에 참석해 대화하고 있다. 연합뉴스

대선 주자들은 일제히 주택 공급 확대를 외치고 있다. 그러나 공급 방식은 정당 기조에 따라 갈린다.

이 후보는 한국토지주택공사(LH) 등 공공 주도 공급에 무게를 싣는다. 이 후보는 실수요자를 위해 수도권 중심 재건축·재개발 규제 완화(용적률 상향·분담금 완화)를 시사했으나 공공임대 의무 확보, 아파트 의무 비율 제도 부활 등 공공성도 놓치지 않았다. 이 후보 캠프 측은 공급 주택 규모에 대해 "5년간 250만가구를 공급하는 것이 적당해 보인다"고 했다. 이 후보는 지난 대선에서 공공 주택 유형으로 임대형 기본주택, 건물분양형 기본주택, 지분적립형 주택, 누구나집, 이익공유형 주택 등을 제시했다.

유휴 국공유지 활용과 '4기 스마트 신도시' 추진 계획도 밝혔다. 다만 전문가들은 3기 신도시 진행률(6%)과 입주 시점(2030년)을 들어 4기 신도시의 실효성에 의문을 제기하고 있다. 3기 신도시 5개 지역 모두 아직 토지 협의도 끝나지 않았다. 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 겸임교수는 "지금 필요한 건 새로운 계획이 아니라 빠른 입주"라며 "분양가 하향 조정 등 현실적인 대책을 강구해 3기 신도시 공급 속도를 높이는 것이 우선"이라고 했다.

김 후보는 민간 중심 공급 확대를 앞세워 용적률·건폐율 완화로 '분양가 인하'를 유도하겠다고 밝혔다. 대학가 반값 월세존, 1인 가구 오피스텔, 신혼부부 주택 15만 가구 등 특정 계층 대상 공급과 육아·돌봄 공존 주택 조성 등도 약속했다.

'가급적 시장에 손대지 않는다'는 기조는 대선 후보 공통으로 제시한 원칙이다. 이 후보는 과거 규제 일변도에서 벗어나 시장 친화적으로 대폭 선회했다. 이 후보는 지난 8일 부동산 정책과 관련해 "주거를 투자 수단으로 접근하는 것을 막을 길은 없다"며 "굳이 세금 때려서 억누르지 말고 그 시장은 놔두자"고 말했다. 앞서 지난 2월 다주택자에 관해서는 "세금만 열심히 내면 된다"는 입장을 밝히며 종합부동산세 완화 또는 폐지 가능성까지 열어뒀다.

재건축 초과이익 환수(재초환)는 핵심 쟁점이다. 국민의힘은 공사비 상승 부담과 가상 이익 과세, 재산권 침해 등을 이유로 재초환 폐지를 주장한다. 반면 더불어민주당은 투기 차단, 개발사업 형평성, 지자체 주거 복지 재원 확보 등을 위해 제도 유지가 필수라고 맞선다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "공사비 상승으로 수익률이 낮아진 상황에서 재초환 부담금까지 더하면 사업이 막힐 수 있다"며 "기준이 되는 주택가격 지수도 지나치게 낮게 잡혀 있어 논란 소지가 크다"고 했다. 폐지 반대 측에서는 재건축 초과이익이 서울과 수도권 고가 아파트에 집중돼 있다고 지적한다. 한국부동산원 자료에 따르면 2023년 기준 총 34곳에서 5조6000억원의 재건축 초과이익이 발생했고 이 중 4조원을 상위 5개 단지에서 독식했다.

청년 주거 안정과 전세사기 문제도 중요한 공약 메시지다. 이 후보는 공공기숙사 공급을 비롯해 월세 지원, 세액 공제 강화 등 주거비 경감 공약을 내놨다. 또 보증 제도 개선, 전세사기특별법 개정 등 전세사기 피해자 구제 확대 대책을 내놨다. 금융당국이 추진하는 '지분형 모기지'에 대해서는 "없는 것보다 나은 것 같다"며 긍정적 입장을 보였다.

제3지대 이준석 후보는 생애주기별 세제 감면, 용적률 상향을 통한 민간 공급 유도, 지역주택조합 폐지, 지방 미분양 임대 등록 활성화 등의 부동산 공약을 발표했다. 지난 6일 발표한 1주택자 대상 주택담보대출 원금 상환을 유예하는 '잠시멈춤대출' 공약은 가계의 실질 가처분소득 증대에 초점을 맞춘 정책이다.

한 교수는 "공급 확대, 분양가 인하 등 원론적인 공약만 반복되고, 세금이나 규제와 같은 민감한 주제는 회피하고 있다"며 "공약 실종 대선이라는 말이 나올 정도"라고 했다. 이어 "용적률 상향 같은 공약도 결국 그 혜택이 누구에게 돌아가는지 따져보고, 무주택자들에게 혜택이 가도록 보완책을 함께 제시해야 한다"고 했다.

이 교수는 "가장 중요한 건 다주택자 규제를 어떻게 정상화하느냐"라며 "인구 감소와 제한적인 집값 상승 속에 임대 수요는 늘어나는데 다주택자들이 세금 부담으로 시장에서 빠져나가면 전·월세 물량이 줄어들 수 있다"고 했다.

건설업 '1998년 이후 최악' 위기…쏟아지는 SOC 대선공약

영남 신라벨트 골목골목 경청투어에 나선 더불어민주당 이재명 대선 후보가 지난 10일 경남 함안군 가야전통시장을 찾아 상인들과 인사하고 있다. 연합뉴스

주요 대선 주자들은 각 지역의 숙원 사업을 경쟁적으로 공약에 담아내며 수도권광역급행철도(GTX), 신공항, 고속도로 지하화 같은 대형 프로젝트를 내걸고 있다.

경기 부양과 고용 안정을 위한 공약이다. 국내 건설 경기는 올해 들어 외환위기 이후 최악의 상황으로 치닫고 있다. 올 1분기 국내 건설업 기성액은 전년 대비 20.7% 급감하며 1998년 3분기 이후 최대 감소 폭을 기록했다. 건설업 취업자 수는 올 3월 기준 18만5000명 줄어 2013년 관련 통계 집계 이후 최대 감소치를 보였다.

가덕도 신공항은 최근 우선협상대상자인 현대건설 컨소시엄이 "공사 기간을 9년으로 늘려야 한다"는 입장을 밝히면서 사실상 2029년 개항은 무산되는 수순에 접어들었다. 국토교통부는 현대건설과 맺은 가덕도신공항 부지 조성 공사 수의계약을 중단하는 절차에 착수했다. 정치권은 빠르게 반응하고 있다. 더불어민주당은 윤석열 정부와 국토부 책임론을 제기하며 진상조사단 구성 방침을 밝혔다. 이미 예타 면제, 공사 기한 단축 등 선거를 앞두고 밀어붙인 흔적이 곳곳에 남은 이 사업은 대선 정국에서 다시 최대 쟁점으로 떠오를 공산이 크다.

교통 공약의 핵심인 GTX는 전국화 흐름을 타고 있다. 김문수 후보는 "전국 5대 광역권을 GTX로 연결하겠다"며 대구경북 구간을 포함한 신규 노선을 제시했다. 민자·국비 혼합 방식으로 사업을 추진하겠다는 계획이다. 이재명 더불어민주당 후보도 지난 4월 "GTX를 수도권 전역뿐 아니라 충청·TK·강원까지 확장해 1시간 경제권을 실현하겠다"고 밝혔다. 국비 확대와 법·제도 정비를 통해 실현 가능성을 높이겠다는 입장이다. 그는 2022년 대선 당시 GTX D·E·F 노선을 공약한 데 이어 최근 구체적인 노선 연장 의지를 다시금 강조하고 있다. 교통 업계 관계자는 "도시개발과 연계되지 않는 GTX는 실현 가능성이 작고, 전국이 '나도 GTX' 경쟁에 나설 경우 재정 부담만 커질 수 있다"고 했다.

김문수 국민의힘 대선 경선 후보가 지난달 21일 서울 여의도 대하빌딩 선거 사무소에서 광역급행철도(GTX) 전국 확대 구상을 담은 교통 공약 발표 기자회견을 하고 있다. 연합뉴스

정치권의 SOC 경쟁에 건설업계도 목소리를 높이고 있다. 대한건설협회는 최근 더불어민주당에 "2025년 SOC 예산을 최소 28조원 이상으로 확대해야 한다"는 공식 건의안을 전달했다. 인천경제자유구역 확대, 한국산업은행 본사 부산 이전 등을 추진 중인 각 지방자치단체들도 이번 대선을 지역 SOC 공약 반영의 마지막 기회로 보고 있다.

SOC 공약은 선거철마다 반복되는 '단골 메뉴'지만 실현 가능성은 매번 도마 위에 오른다. 비현실적인 조건들이 포함된 공약이 많고, 이행 과정에서 번번이 무산되는 사례도 적지 않다. "SOC는 지역 균형 발전의 핵심이지만, 수요 기반 없는 인프라 사업은 오히려 재정 부담만 키운다"는 지적이 끊임없이 나오는 이유다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr
오유교 기자 5625@asiae.co.kr