"금리 내려도, 대출한도 줄고 경기 나쁘면 '아파트 가격 양극화' 심해져"

부동산전문가 10인 '2025 아파트 시장 전망' 분석
금리인하, 대출규제, 정치 불확실성 최대 변수로 꼽아

서울과 수도권 일부 지역 가격만 오르는 양극화 우려

<'2025 아파트 시장 전망' 글 싣는 순서>
① 매매시장(서울·경기도 및 인천·지방)
② 전세시장(서울·경기도 및 인천·지방)
▶③ 시장 영향 및 정책

연합뉴스

"탄핵정국으로 인해 상반기 아파트 가격이 떨어지겠지만, 금리가 내려가면 아파트 가격 상승 요인이 될 거다"

"금리가 내려가도, 대출 한도가 줄어들고 경기가 나쁘면 지난해처럼 양극화만 심해질 수 있다"

8일 아시아경제의 ‘2025 아파트 시장 전망’에 따르면 부동산전문가 10명 중 7명은 ‘대출 금리 인하 속도’를 올해 부동산 시장 분위기에 가장 큰 영향(복수응답 가능)을 미치는 요인으로 꼽았다. 대출 한도 규제 강화(6명), 탄핵을 포함한 정치적 불확실성(5명), 경기침체 우려(4명) 응답이 뒤를 이었다. 이번 조사는 지난달 27일 설문조사와 서면인터뷰 형식으로 실시했다.

아파트 가격 상승요인과 하락요인이 뒤섞인 가운데 어느 쪽 영향이 더 크냐에 따라 시장 흐름이 결정될 것으로 보인다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "한국은행이 기준금리를 내리면 주택 시장 상방요인이 될 전망"이라면서도 "다만 트럼프 행정부의 통상정책이 국내에 미칠 경제적 파급력과 미국 기준금리 인하 정도가 맞물려 있다"고 했다.

함 랩장은 "정국 불안정이 지속되고, 외교 대응이 잘 마련되지 못하면 경기가 둔화돼 주택구매 수요가 제한될 것"이라며 "이건 시장의 하방요인"이라고 덧붙였다.

윤수민 NH농협 부동산전문위원은 "올해는 2026년 공급부족 정점에 다가가는 중간시기로, 시장의 불안감은 확대될 것"이라며 "경기침체는 금리인하와 동반될 수밖에 없어서 시장 상황은 안 좋지만 서울 일부 지역의 아파트 가격만 상승하는 상황이 나타날 가능성이 있다"고 했다.

김규정 한국투자증권 부동산전문위원도 "경기침체가 짙어지면 주택건설 산업 전체는 하강하면서도 지난해처럼 서울의 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 분위기가 두드러지고 지난해에 이어 아파트 가격 양극화가 심화할 수 있다"고 내다봤다.

권영선 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장은 "지금은 매매수요가 일시적으로 눌려있는 상황으로, 전셋값이 얼마나 오르느냐와 대출금리가 얼마나 떨어지느냐가 시장 변화의 핵심이 될 것"이라고 했다.

작년 여름 같은 '공급 포비아', 정부가 없애야

올해 아파트 가격 안정을 위해 필요한 정책(복수응답 가능)으로 부동산전문가들은 ‘정부의 아파트 공급’(7명)을 가장 많이 꼽았다. 같은 맥락에서 ‘재건축·재개발 관련 법안 통과’(3명)를 포함한 정비사업 활성화도 필요하다고 했다.

이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "공급 확대를 위해서는 투자연결 고리가 만들어져야 한다"며 "서울 도심지역에 공급이 부족한 곳은 재개발 재건축 사업이 진행될 수 있도록 정책적 기반을 마련해주는 게 중요하다"고 했다.

김효선 NH농협 부동산전문위원은 "지난해 여름처럼 ‘공급 포비아’가 시장에 영향을 미치면 일부 지역의 주택 과열 현상이 반복될 거고, 양극화를 부추길 것"이라며 "공급 불안을 없애는 것이 관건"이라고 했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "정부는 공급을 늘리겠다고 하는데, 3기 신도시만 해도 4년이 지났는데 지지부진하다"며 "여태까지 발표했던 계획을 실행하는 해가 돼야 한다"고 했다.

아파트는 여전히 안정적 투자처

아파트 매매가 주식·금·달러와 비교해 장기적인 관점에서 안정적인 투자처냐는 질문에 대해서는 ‘약간 그렇다’(4명), ‘매우 그렇다’(3명) 순으로 응답했다. ‘보통이다’(2명), ‘약간 아니다’(1명)라는 대답도 소수 있었다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "앞으로 전월세 가격이 상승하기 시작하면 매매가도 상승할 가능성이 높다"며 "주식이나 금으로 돈을 벌게 되더라도, 결국 부동산으로 돌아오게 될 가능성이 높다"고 했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "아파트 같은 실물자산은 물가가 오를 때 가격도 함께 올라서 가치가 떨어지지 않는다"고 했다.

‘약간 아니다’라고 한 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "인구감소와 경제성장 저하가 원인"이라고 했다.

심나영 기자 sny@asiae.co.kr
박승욱 기자 ty1615@asiae.co.kr
한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr
권현지 기자 hjk@asiae.co.kr