머나먼 신축 매입임대 11만가구…90% 대출보증? 겨우 75%

총사업비 90% 도심주택특약보증, 실제는 달라
HUG "LH 매입약정 금액의 85% 중 90% 보증"
사업비 75% 수준 불과…사업자들 합리성 의문

#. 민간사업자 A씨는 최근 주택도시보증공사(HUG)에 신축 매입임대주택 관련 도심주택특약보증을 문의했다가 사업을 포기하기로 했다. 정부가 내년까지 매입임대주택을 11만가구나 공급해야 하기에 총사업비의 90% 이내를 보증해준다고 해서 관심이 생긴 사업이었다. 그런데 보증기관인 HUG가 제시한 총사업비의 기준은 A씨의 생각과 달랐다. 사업자가 건물을 짓는데 드는 제반 비용을 말하는 것이 아니라, 건물을 다 지으면 이를 사들이는 한국토지주택공사(LH)가 매입약정한 금액의 85%를 총사업비로 보고, 이 중 90%를 보증해준다고 했다. 이런 기준이라면 실제 건물을 짓는 사업비의 75% 정도에 해당하는 금액만 보증해준다는 얘기였다. 결국 그는 매입임대주택 말고 다른 사업을 찾아보기로 했다.

정부가 신축 매입임대주택 공급 확대를 위해 출시한 도심주택특약보증 상품의 내용이 정부 발표와 달라 정책 신뢰도만 떨어뜨렸다는 빈축을 사고 있다. 보증 규모가 총사업비의 90%라고 해서 관심을 가졌던 중소 사업자들이 A씨와 같이 뒤돌아서고 있는 것이다. 내년까지 11만 가구에 달하는 매입임대주택을 공급해 주택 공급 불안을 해소하고 집값을 잡겠다는 정부 정책 목표 달성에도 빨간불이 켜졌다.

22일 HUG에 따르면 도심주택특약보증의 한도는 총사업비의 90% 이내로 하되, 총사업비 기준은 자체 시행세칙에 따라 매입대금의 85%로 두고 있다. 공공기관(매입기관)이 신축 매입임대주택을 사고자 할 때 실투입비보다 높게 매매가격을 책정하는 점을 고려했다.

이 상품은 한국토지주택공사(LH), 경기주택도시공사(GH)와 신축 매입약정을 체결한 사업자가 자금을 조달하기 위해 금융기관으로부터 차입한 대출 원리금 상환을 지급보증하는 상품이다. 보증 대상은 30가구 이상의 신축 약정형 매입임대주택이며, 한도는 총사업비의 90% 이내(수도권 기준, 그 외 80% 이내)다.

그러나 HUG가 총사업비를 재량해 실제로 보증하는 한도는 70%대에 불과했다. 예컨대 LH가 1억원에 수도권 신축 매입임대주택을 사겠다고 약정한 경우 HUG는 1억원의 90%에 해당하는 9000만원을 보증하는 것이 아니다. 1억원의 85%를 총사업비로 보고, 8500만원의 90%에 해당하는 금액을 보증한다. 즉 사업자는 결과적으로 7650만원만 보증받을 수 있다.

보증 규모에 따라 저리로 받을 수 있는 대출액이 정해진다. 이에 총사업비를 어떻게 산정할 것인지는 매입임대 건설 사업자에게 중요한 문제다. 이 상품은 토지비의 10% 이상을 사업자가 선투입하는 것을 필수 요건으로 해 보증 규모가 작아지면 그만큼 사업자가 투입해야 할 자금이 늘어나게 된다.

HUG는 총사업비 기준을 숨기지 않고 홈페이지를 통해 안내하고 있다고 했다. 또 이 상품의 보증 한도가 일반 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증과 비교하면 높은 편이라고 설명했다. 무엇보다 LH 등이 민간사업자의 신축 주택을 매입할 때 건설 원가만 주는 게 아니라 일정 수익을 보장한다는 점에서 이에 해당하는 부분을 제외하고 보증하는 것이 합리적이라는 입장이다. 게다가 LH라는 확실한 매입처가 있어 사업자의 위험 부담이 덜하다는 점에서 낮은 비율이 아니라고 설명했다.

그러나 HUG의 계산과 달리, 각 매입임대 사업의 이윤이 얼마나 될지는 알 수 없다는 것이 민간 사업자들의 입장이다. 또 LH가 매입약정하지 않으면 아예 사업에 들어갈 이유가 없다. 정부가 '총사업비의 90%'만 강조하고 있는 상황에서 실제 보증 규모가 이에 못 미친다는 점은 정부 정책의 신뢰도에 금이 생기는 부분이라고 지적했다. 중소건설업체의 B씨는 "정부가 지난 8월 매입임대 확대를 위해 전용면적별 보증 한도 차등을 폐지한 것은 고무적이다. 그러나 실제 보증 규모가 정부 발표보다 축소돼 사업 진행에 어려움이 있다"며 "HUG의 총사업비 기준(매입대금의 85%)이 합리적인지 모르겠다"고 말했다.

올해 매입임대주택 공급 실적은 10%에도 못 미친다. 국회 국토교통위원회 소속 이연희 더불어민주당 의원이 LH로부터 제출받은 자료에 따르면 9월 말 기준 LH의 매입임대주택 실적은 총 3101가구로 목표치의 5.7%에 그쳤다. 앞서 국토교통부는 8·8 주택 공급 대책에서 수도권 지역의 신축 매입임대주택을 무제한으로 매입하는 등 적극적인 주택 확보 전략을 통해 올해 5만가구, 내년 6만가구 등 총 11만가구의 매입임대주택을 공급하겠다고 발표했다.