서울 용적률 300% 이상 재건축 단지, 현황용적률의 25% 추가 허용

재건축 평균 공시지가, 23년 기준 1㎡당 719만원
허용용적률 300% 이상인 단지 종상향할 경우
최대 용적률은 허용용적률의 125%로만 제한
고밀 단지, 장수명 주택 '우수' 등급 이상으로 의무화

서울시가 사업성이 낮은 강북 지역 재건축·재개발 사업성을 높이기 위한 사업성 보정계수 등 세부 지침을 확정해 공표했다. 기존 정비구역에도 적용 가능하며 착공 이후 사업지는 공공기여량·일반분양에 지장이 없는 범위 내에서 적용할 수 있다. 현황용적률이 300% 이상인 과밀 단지에서 용도지역을 상향할 때 최대 현황용적률의 125% 범위까지 확보 가능하다.

유창수 서울시 행정2부시장이 27일 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 신속하고 안정적인 주택공급을 위한 '재개발 재건축 사업지원 방안' 기자설명회를 하고 있다. 사진=조용준 기자 jun21@

2일 서울시는 지난달 말 고시한 '2030 도시·주거환경정비기본계획'에 따른 정비사업 개선방안 세부기준을 즉시 시행한다고 밝혔다. 사업성 보정계수와 현황용적률을 인정하는 내용을 골자로 한다.

강북 소규모·고밀단지 사업성 높인다

사업성 보정계수는 사업성이 낮은 단지와 지역의 사업을 촉진시키기 위해 허용용적률 인센티브에 보정계수(1.0~2.0)를 곱하는 것을 말한다. 보정계수는 서울시 평균 공시지가를 대상지 평균 공시지가로 나눈 값에 대지면적·세대밀도 보정계수를 더해서 산출한다. 서울시가 재건축 사업지 사업성 보정계수 산출 때 적용하는 공동주택 평균 공시지가는 2023년 기준으로, 1㎡당 719만2258원이다. 앞으로 서울시는 매년 재건축·재개발을 구분해 전년도 기준 공동주택 평균 공시지가를 공표할 예정이다.

서울시 관계자는 "당해년도 공시지가는 5월에 확정되어서 사업을 추진할 때는 전년도 기준을 적용하는 것이 맞다고 판단했다"며 "표준지공시지가 중에서도 재건축 사업지인 2·3종일반주거지역을 기준으로 산출했다"고 설명했다.

서울 노원구 상계주공 5단지 전경. 사진=강진형 기자aymsdream@

사업지 보정계수는 대지면적이 작거나 소형 평수가 많을수록 높은 계수를 적용받게 된다. 사업지 면적이 1만㎡ 이하인 경우 0.2, 2만㎡ 이하는 0.1을 적용하고, 가구당 전용 59㎡ 미만을 공급할 때는 0.2, 전용 85㎡ 공급할 경우 0.1을 적용하게 된다.

재개발 사업에 적용하는 서울시 평균 공시지가는 1㎡당 586만1129원으로, 이 지가에 대상구역 평균 공시지가로 나눠 산출하게 된다. 재개발 사업지 대다수가 속해있는 1,2종 주거지역을 기준으로 산출한 공시지가다. 서울시는 재개발 사업에 세대밀도 보정계수 적용 여부는 향후 검토하기로 했다.

서울시 관계자는 "정비계획을 만들고 있거나 이미 진행중인 곳도 사업성 보정계수 적용은 가능하지만 이해관계에 따라, 임대가 줄어들고 분양이 늘어나는 것이 시간이 걸려도 수입이 더 많다고 판단되는 경우 변경절차를 거칠 것으로 본다"고 설명했다.

300% 넘는 고밀단지, 25% 내에서 추가 가능

허용용적률을 초과해 지어진 단지나 지역은 '현황용적률'을 허용용적률로 인정한다. 다만 허용용적률이 300% 이상인 단지에서 재건축 사업 때 받을 수 있는 인센티브는 최대 용적률의 125%로만 제한된다. 즉 현황 용적률의 4분의 1 범위에서 용적률을 추가할 수 있게 된다. 300% 이하 과밀단지와의 형평성을 고려한 조치다.

현황용적률은 이미 높은 용적률을 적용받아 재건축이 어려운 사업지들을 위해 도입됐다. 90년대에 건립된 아파트들은 300% 이상의 용적률을 적용받았는데, 2004년 이후 종세분화 작업이 이뤄지면서 1·2·3종으로 구분되고 3종일반주거지역 용적률은 상한용적률이 300%로 정해졌다. 이 과정에서 용적률이 300% 이상인 단지는 기준보다 초과하는 용적률만큼 기부채납을 요구받아 사업성이 떨어지는 문제가 있었다. 앞으로 현황용적률이 300%인 단지는 125% 내에서 최대 375%, 현황용적률 320%인 단지는 최대 400%까지 적용받을 수 있게 된다.

서울시 관계자는 "300% 이상인 단지들은 그동안 기부채납 등을 해야 용적률을 인정받을 수 있어 재건축 대신 리모델링으로 선회하는 경우가 많았는데 현황용적률의 4분의 1 범위 내에서 최대로 용적률을 얻을 수 있게 됐다"고 설명했다.

허용용적률 300% 이하 단지 용적률 체계(사진=서울시)

허용용적률 300% 이상 단지 용적률 체계(사진=서울시)

아울러 허용용적률 총량의 20% 범위까지 사업성 보정계수를 통한 보정을 허용한다. 현황 용적률이 270%인 단지의 사업성 보정계수가 2.0인 경우 허용용적률은 최대 290%를 적용받는다. 다만 고밀 재건축 후 추가 용적률 상향이 어렵다는 점을 고려해 장기간 아파트를 사용할 수 있도록 장수명 주택 '우수' 등급 이상으로 의무화하고, 친환경 기준도 법적 의무 기준보다 1단계 상향 적용한다.

종상향 때 공공기여량은 실제 추가된 최대용적률에 비례해 산정한다. 3종일반주거지역(최대 300%)에서 준주거지역으로 종상향할 할 경우 최대 용적률이 400%만 허용할 경우 공공기여율은 5%를 적용받게 된다.

이밖에 재개발의 경우 1종 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 종상향할 경우 현황용적률은 2종 기준용적률(190%)까지만 인정된다. 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 종상향할 경우, 3종 기준용적률(210%)까지만 인정된다.

준공업지역의 경우 도시계획 조례로 정한 용적률 범위까지 적용 가능하다. 지난해 말 도시및주거환경정비법이 개정된 내용을 서울시 기준에도 반영한 것으로, 기존에는 300%였던 법적상한용적률이 400%로 바뀌었다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr