"부동산 시장, 美 금리인하 영향 제한적"…전문가들 "선별적 접근 필요"

美 4년 반만에 '빅컷', 국내 금리 인하 가능성도 커져
8월 서울 아파트 거래량 전월 대비 61% 수준
전문가들, 거래량과 상승세 축소 가능성에 무게
금리 인하 효과 선반영·대출 규제 영향 때문

최근 정부의 대출 규제로 주택 거래량이 감소 중인 가운데 미국의 금리인하가 시장의 관망세를 심화할 가능성이 크다는 전망이 나왔다. 4년 6개월 만에 미국에서 ‘빅컷’을 단행하면서 한미 간 금리 격차가 최대 1.5%포인트로 줄어드는 등 우리나라의 금리 인하 가능성이 높아졌다. 그러나 금리인하와 유동성 확대에 대한 기대감보다는 정부의 대출 규제 강화 기조가 시장에 더 큰 영향을 줄 것이라는 게 전문가들의 공통적인 의견이다.

美 빅컷, 국내 부동산 영향 ‘제한적’

국내 부동산 전문가들은 미국 금리가 인하하더라도 국내 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라고 19일 전망했다. 미국 연방준비제도(Fed)는 18일(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 기준금리를 0.5%포인트 인하한다고 발표했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행되고 부동산 가격 상승으로 매수가 부담스러워진 데다 대출 규제로 오히려 거래량이 줄면서 가격 상승 폭은 축소될 가능성이 높다"며 "노원·도봉·강북 등 서울 외곽의 경우 대출규제 영향을 많이 받고 있어 대출 금리가 가파르게 인하하지 않는 이상 대출 가능액도 이전과 큰 차이는 없다. 연말까지는 관망 분위기가 이어질 것"이라고 분석했다.

지난달 말부터 시중은행들이 가계대출을 조이기 시작하면서 서울 아파트 거래량은 감소세를 이어가고 있다. 지난달 서울 아파트 거래량은 18일 기준 5457건으로 전월(8835건) 대비 61% 수준에 그쳤다. 같은 달 수도권 주택시장소비심리지수는 전월 대비 1.0포인트 상승한 120.4로 상승국면을 유지하고 있지만 상승폭은 전월(4.9포인트) 대비 줄었다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "10월이나 11월에 우리나라도 기준금리를 인하할 가능성이 있지만 정부가 가계대출 총량을 관리하기 시작하면서 다주택자나 갭투자 등 전세대출이 쉽지 않아졌다"며 "스트레스 DSR 2단계 시행에서 보듯 대출은 까다로워질 것"이라고 내다봤다. 이어 "금리인하 기조가 선반영된 점, 엄격해진 대출, 단기 집값 상승으로 누적된 피로감 등으로 인해 주택 거래와 가격 상승은 둔화될 가능성이 있다. 이사철에 조금 거래량이 회복되더라도 상승 추세가 공격적이진 않을 것"이라고 설명했다.

올해 하반기에 금리가 인하할 것이라는 예상이 지배적이었던 만큼 가계대출 정책 기조가 크게 바뀌기 전까지는 영향이 없을 것으로 보인다. 권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "현재는 대출을 늘리지 않겠다는 것이 정부의 가이드라인이나 미국 금리 인하를 우리나라에서 어떻게 받아들이고 어떤 가이드라인을 제시할지는 시간이 더 필요하다"고 말했다.

엇갈리는 내년 전망

내년 이후 상황에 대해 권 팀장은 "매수 의지가 여전히 높아서 대출금리가 올라감에도 불구하고 대출을 받겠다는 의지가 커서 부동산 가격을 끌고 왔는데, DSR이 내년에 더 강화되면 대출 자체가 어려워 시장이 다소 위축될 수 있을 것으로 보인다"며 "지금의 상승세를 쭉 이어가는, 보합 정도로 지지부진하게 가게 될 것"이라고 분석했다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "금리 인하가 강남보다는 비강남권에 영향을 많이 줄 것으로 본다. 금융당국은 9월 시행된 2단계 스트레스 DSR 금리를 수도권 주택담보대출에 대해 더 높게 적용했다. 수도권 아파트 시장은 금융 변수의 영향을 많이 받고, 대출 규제 영향이 상대적으로 크다"며 "미국 금리가 인하되더라도 그 영향은 서울 외곽이나 경기, 인천, 지방 아파트에 더 많이 미칠 가능성이 있다"고 설명했다.

반면 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "대출규제로 매수심리가 위축돼 바로 움직이기는 어렵겠지만 국내 금리 인하도 결국은 시간 문제"라며 "기대와 불안이 공존하고 있는데 금리가 본격적으로 낮아지면 내년부터는 오를 가능성이 있고 일시적인 수요 위축이 나중에 더 큰 부메랑으로 돌아올 수 있다"고 설명했다.

전문가들은 실수요자들이 매수를 고려한다면 선별적인 접근이 필요하다고 조언했다. 김효선 위원은 "전국적으로는 하향 안정세이고, 서울 일부 지역만 많이 오른 상태에서 급하게 매입을 할 필요는 없다"면서도 "노도강은 매수 우위 시장이 유지되고 있는 상황이고, 다른 지역도 수용할 만한 가격대라고 판단될 때 매수에 들어가면 될 것"이라고 말했다. 박원갑 위원은 "서울 인기 지역 아파트를 매수하더라도 가격메리트가 있는 매물을 선별적으로 접근하는 것이 좋다"고 말했다.

김제경 소장은 "7~8월에 거래가 어려웠지만 이제 숨고르기 장세에 접어들어 오히려 매수타이밍이 될 수 있다"며 "서울 내에서 마용성(마포·용산·성동) 등은 준신축 등도 기회가 있을 수 있고 서대문·동대문·동작구 등은 신축 중심으로 찾아보고 전고점 대비 아직 2억~3억원가량 회복이 덜한 곳들을 눈여겨보면 좋을 것"이라고 조언했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr