서울 9억 이하 아파트가 내 집…신생아특례 활용법[실전재테크]

신생아 특례 대출 용도 점점 뚜렷하게 드러나
대출 갈아타기 압도적, 신규 구입도 고려해볼만

서울 용산구에서 바라본 아파트. 사진=강진형 기자aymsdream@

올해 1월 29일 출시된 신생아 특례대출이 부동산 정상화의 새로운 변수로 떠올랐다. 신생아 특례대출을 지렛대 삼아 더 저렴한 금리로 갈아타는 이들이 눈에 띄게 증가했다. 지난달에는 서울의 9억원 이하 아파트 거래 비중이 소폭 늘어나기도 했다. 예상보다 고금리 시대가 길어지면서 신생아 특례대출이 최근 1~2년 사이 아이를 낳은 젊은 부부들의 재테크 수단으로 떠올랐다는 분석이 나온다.

12일 국토교통부에 따르면 올해 신생아 특례대출에 배정한 예산은 총 32조원이다. 이중 지난달 16일 기준으로 신생아 특례대출 출시 3주 만에 전체 예산의 10%가량인 3조3928억원(신청 건수 총 1만3458건)이 소진됐다. 신생아 특례대출은 크게 ‘디딤돌 대출’(주택구입)과 ‘버팀목 대출’(전세자금)로 나뉜다. 각 대출은 기존 대출을 싼 금리로 바꿔 옮기는 ‘대환대출’과, 새로 아파트를 사거나 새 전셋집을 구하는 ‘신규구입’ 용도로 활용되고 있다.

금리 2%P 낮출 수 있어

신생아 특례대출의 대부분은 대환대출에 쓰였다. 디딤돌 대출 중에서는 2조1339억원이, 버팀목 대출 중에서는 3346억원이 이 같은 용도로 활용됐다. 총 소진금액의 73%(2조4685억원)가 대환대출 용도로 접수된 것이다. 상대적으로 ‘신규 주택 구입’ 용도로 자금을 확보한 가구의 비중은 적었다. 디딤돌 대출에서는 6749억원, 버팀목 대출에선 2494억원이 신규 주택을 구입하는데 쓰였다. 이는 전체 소진 금액의 27% 정도다.

시중은행의 주택담보대출 금리보다 낮다는 점에서 발 빠른 젊은 부부들 사이에서 대출 갈아타기가 이뤄지고 있는 것으로 분석된다. 국토부는 "대출실행 실적을 분석해 보니, 디딤돌 대출은 시중은행 주택담보대출과 비교해 금리가 평균적으로 1.88%포인트 낮았다"고 밝혔다. 디딤돌 대출 평균금리 2.41% 수준이었다. 반면, 은행연합회가 조사한 주택기금 대출 취급은행(국민·신한·하나·우리·NH농협) 주담대 평균금리는 4.29%(1월 말 기준)에 달했다.

버팀목 대출의 갈아타기 효과는 더 컸다. 시중 전세대출과 비교해 금리가 평균 2.03%포인트나 낮았다. 버팀목 대출의 평균금리 2.32%였는데, 주택기금 대출 취급은행들의 전세대출 평균금리는 4.35%로 이보다 훨씬 높았다. 국토부 관계자는 "디딤돌 대출과 버팀목 대출 모두 이자 비용을 절감해 주거비 부담을 완화하는 효과가 높았다"고 설명했다.

서울 9억원 이하 아파트 눈여겨봐야

부동산 가격하락세와 거래절벽 현상이 지속되고 있는 14일 서울 송파구 부동산 밀집상가에 아파트 매물 시세가 붙어 있다./강진형 기자aymsdream@

전문가들은 아직 신생아 특례대출을 받지 않은 이들 중 출산 계획이 있는 가정은 이 대출을 통해 9억원 이하 아파트 매매에 나서는 것도 똑똑한 내 집 마련 방안이 될 수 있다고 조언한다. 신생아 특례대출은 대출 신청일 기준 2년 내 출산·입양한 무주택 가구나 1주택 가구(대환대출)에게 저금리로 주택구입과 전세자금을 대출해 주는 제도다. 부부합산으로 자산 규모 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하 조건을 만족해야 한다. 주택가액 9억원 이하(전용면적 85㎡ 이하)인 주택이 대상이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "과거에는 서울에서 9억원 이하로 아파트를 매입하기가 어려웠는데 (매매가가 내리면서) 이제 노원구, 도봉구, 강북구 위주로 9억원 이하 아파트 선택지가 많아졌다"며 "노원 상계주공 5단지(37.38㎡)의 경우 2022년에 8억원까지 올랐다가 현재는 4억6000만원 수준까지 떨어졌다"고 설명했다.

이어 "지난달 말 은행에서는 주택담보대출 한도를 줄이려고 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’까지 적용했다"며 "이로 인해 수십억 원에 달하는 초고가 아파트는 물론 10억이 넘는 고가 아파트까지 현재 일반 서민들이 대출받아서 사기 힘들다"고 했다. 김 위원은 "상황이 이렇다 보니 일반 서민들이 은행 대출을 받아서 집을 살 수 있을 만한 가격이 9억원대 언저리"라며 "이런 이유로 인해 올해에는 9억원 이하 아파트 거래 비중이 높아질 것으로 보인다"고 덧붙였다. 신생아 특례대출을 활용할 수 있는 젊은 부부들이 눈여겨 봐야 할 부분이다.

실제 9억원 이하 아파트 거래 비중은 늘고 있다. 서울시 부동산정보광장과 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 7일까지 신고된 2월 서울 아파트 거래는 총 1653건에 달했다. 이 중 9억원 이하 아파트 거래는 954건으로 전체의 57.7%였다. 1월에는 전체 거래 2509건 중 55.1%가 9억원 이하 아파트였다. 9억원 이하 거래 비중이 2.6%포인트 증가했다.

대환대출 제도 허점 보완 필요

다만 이미 한번 대출을 갈아탄 경우 신생아 특례대출을 통한 대환대출을 받을 수 없는 사례가 발생하고 있어, 제도 개선이 필요한 상황이다. 금융거래확인서 쓰는 대출 이유가 ‘구입용도’여야 하는데, 과거에 한 번 이상 대환대출을 한 차주들은 ‘상환용도’로 명시돼 대출 승인이 안되고 있다.

주택도시보증공사 관계자는 "이런 문제점들을 인지하고, 금융거래확인서상 ‘상환용도’인 경우에도 금융기관에서 ‘구입용도’라고 볼 수 있는 근거가 있다고 판단되면 대환대출을 받을 수 있도록 시중은행에 지침을 전달하고 있다"고 설명했다. 그는 "예를 들어 대출 실행일과 소유권 이전 등기일이 가깝다면 ‘구입용도’라고 판단할 수 있다"며 "이럴 경우 과거 대환대출을 했던 경험이 있더라도 신생아 특례대출로 또 갈아탈 수 있도록 조치했다"고 전했다.