[2024 부동산 전망]수요와 공급 비대칭…혼돈의 부동산

편집자주2024년 새해를 맞이하는 부동산 시장이 혼란스럽다. 거래량·매매가격·미분양 등 각종 부동산 관련 지표는 하락을 지목하는 반면, 주택 공급과 관련된 수주·허가·착공 등 건설 관련 지표는 잔뜩 움츠러들어 집값 상승을 자극한다. 이런 와중에 업계 16위 태영건설의 워크아웃(기업구조개선작업) 사태까지 발생하면서 건설업계의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제마저 수면위로 떠올랐다. 수요와 공급의 비대칭성을 넘어 금융 불안까지 가세해 혼재됐다. 상황이 이렇다 보니 시장의 의견이 분분하다. 집값 상승론을 주장하는 이들이 있는가 하면, 하락세가 계속될 것이라는 주장도 나온다.

서울시내 아파트 전경.

국내 주택·부동산 연구기관들은 2024년 부동산 시장을 부정적으로 바라보고 있다. 한국건설산업연구원과 대한건설정책연구원은 올해 전국 주택가격이 전년보다 2% 하락할 것으로 전망했고, 주택산업연구원도 1.5% 감소할 것으로 예측했다. 지속되는 고금리 기조와 경기 둔화, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 등 매수 심리를 저하시키는 악재가 산적하다는 이유에서다. 다만, 위축된 건설 경기로 인한 공급 관련 지표가 악화되고 있다는 점에서 상승 반전도 나타날 가능성이 있다고 분석했다.

조정 국면 들어간 부동산, 금리 하락이 관건

주택·부동산 연구기관들이 올해 부동산 시장 하락을 예측한 이유는 각종 부동산 관련 지표가 근간이 됐다. 수치로 나타나는 시장 상황이 분명한 조정 국면 상태여서다. 실제로 현재 부동산 시장은 고금리와 경기 침체, 집값 급반등에 대한 피로감 등이 누적되면서 주택 구매심리가 빠르게 위축된 분위기다. 집을 팔려는 사람과 사려는 사람의 가격 인식 차이로 주택 매매 거래량은 작년 5월 이후 최저 수준으로 줄어들었다.

국토교통부가 발표한 가장 최근 통계인 작년 11월 전국 주택 매매 거래량은 4만5415건으로 전월 4만7799건 대비 5.0% 감소했다. 5만 건이 무너진 9월(4만9448건) 이후 3개월 연속 감소세다.

반면 매물은 계속 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면 2023년 연말(12월 31일) 기준 전국 17개 시·도 아파트 매물은 50만5420건으로 집계됐다. 2022년 연말 등록된 38만9233건과 비교하면 1년 동안 29.8%(11만6187건) 늘었다.

집값 하락세도 완연하다. 한국부동산원에 따르면 작년 12월 셋째 주(18일 기준) 전국 아파트 매매가격 변동률은 -0.05%를 기록했다. 11월 마지막 주부터 4주 연속 하락 중이다. 청약시장도 마찬가지다. 공급자와 수요자 간의 공급 가격 적정선에 대한 견해차를 보이면서 양극화 현상이 나타난다. 주변 시세보다 저렴하게 공급되는 분양지는 치열한 청약 경쟁률을 보이는 반면, 고분양가 사업지는 미분양이 속출 중이다.

이러한 현상은 모두 수요자의 관망세가 짙어지면서 나타나는 현상이다. 반전을 위해선 무엇보다 금리가 내려야 하지만 현 상황에서 시점을 예측하기는 어렵다. 일단 시장에서는 한국은행이 하반기에나 기준금리를 인하할 것으로 내다보고 있다.

주택 공급 감소는 집값 자극 요소로

반면 주택 공급 감소는 집값 상승 요소다. 건설업계는 작년부터 경기 하락에 따른 부동산 거래 침체와 원자잿값 상승 여파로 공급 물량을 줄이고 있다.

국토부가 발표한 주택 통계에 따르면 작년 1~11월 누적 주택 인허가 물량은 전년보다 36.9% 감소한 29만4471가구에 그쳤다. 같은 기간 착공 누적 물량 역시 전년 같은 기간보다 52.4% 감소한 17만378가구에 머물렀다. 준공 물량도 가파른 내림세를 보이고 있다. 작년 11월 기준 누적 물량은 21.6% 감소한 28만2975가구다.

특히 2~3년 후 주택 공급 지표인 건설 수주는 외환위기가 있었던 1998년 이후 25년 만에 최대 낙폭을 기록했다. 통계청에 따르면 작년 1~11월 건설 수주액(경상)은 전년 같은 기간보다 26.4% 감소했다.

업계에서는 워크아웃을 신청한 태영건설 사태 등으로 부동산 PF 시장이 더 위축돼 주택 공급이 줄어들 것이라는 우려도 커지고 있다.

차완용 기자 yongcha@asiae.co.kr