혼인·출산 장려 지원정책 봇물…내년에 달라지는 부동산 제도는[실전재테크]

1기 신도시법 등 정비사업 본격화
재건축 초과이익 기준 상향 구간 완화

주식 시장과 마찬가지로 부동산 시장에는 일종의 시소게임이 존재한다. 개발·규제 완화 등 호재가 많으면 부동산 시장이 상승장을 보이고, 경기침체·고금리 등 악재가 즐비하면 하락장이 펼쳐진다. 이런 측면에서 2024년은 하락장에 조금 더 무게추가 쏠릴 전망이다.

이럴 때일수록 정부가 내놓는 정책을 꼼꼼히 살펴야 한다. 특히 신설 혜택과 일몰 혜택을 사전에 파악하는 것이 이롭다. 무엇보다 부동산 관련 세제는 목돈이 움직이는 만큼 사전에 챙겨야 한다.

혼인·출산 장려 지원 정책 쏟아져

내년 1월부터는 혼인·출산을 장려하기 위한 정부의 다양한 부동산 지원 정책이 추진된다. 가장 대표적인 것이 신생아 특례 구입·전세자금 대출 제도다. 대출 신청일 기준 2년 내 아이를 출산한 무주택 가구(올해 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음)는 주택 구입자금이나 전세자금 대출을 시중은행보다 좋은 조건에 제공받을 수 있다.

주택 구입자금 대출은 자산 규모가 5억600만원 이하인 동시에, 연 소득 1억3000만원 이하인 경우 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원을 연 1.6~3.3% 금리로 대출받을 수 있다. 전세자금 대출은 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하 가구에 한해 전세보증금을 받을 수 있다. 다만 수도권 주택의 경우 5억원 이하, 지방인 경우 4억원 이하인 경우만 최대 3억원까지 연 1.1~3.0% 금리로 빌려준다. 주택구입·전세자금 대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용받는다.

아이를 추가로 출산하면 1명당 0.2%포인트의 금리 인하 혜택에 특혜금리 기간도 5년 더 연장해준다. 아이는 최대 3명까지 적용된다. 출산·양육을 위한 주택 취득에 대해서도 취득세 감면이 신설된다. 출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 500만원 한도 내에서 100% 감면받는다.

혼인·출산 시 증여재산을 추가로 공제받을 수 있는 제도도 도입됐다. 현재는 부모가 자녀에게 재산을 물려줄 때 10년간 5000만원까지 세금을 부과하지 않는다. 혼인신고일 전후로 각 2년 내 직계존속으로부터 증여받은 재산은 추가로 1억원이 공제된다. 혼인신고일 전후 4년간 최대 1억5000만원까지 공제받을 수 있는 것이다. 부부 합산으로는 3억원까지 비과세가 가능하다. 만약 출산까지 하는 경우 자녀출생일 후 2년 내 증여받은 재산을 추가로 1억원 공제받을 수 있다.

1기 신도시 특별법 시행 등 정비사업 활성화 본격 추진

노후 주택 정비와 도심 주택 부족을 해결하기 위한 정비사업 활성화 및 지원 정책도 내년 4월부터 추진된다. 가장 관심을 끄는 것은 1기 신도시 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별)이다.

이 법안은 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡ 이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여하는 것을 골자로 한다. 이 법의 적용 가능 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)이며, 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만 가구다.

재건축초과이익 기준도 기존 3000만원에서 8000만원으로 상향된다. 부과 구간도 2000만원에서 5000만원으로 완화된다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 전망이다.

아울러 도심의 부족한 주택 공급을 위해 정부는 역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 ‘뉴:홈’으로 활용할 수 있도록 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정해 시행한다. 이에 따라 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공할 경우, 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있다. 정비계획 입안 요청제도도 도입한다.

또한 내년부터 공공택지 공급 계약 후 1년 내 조기 인허가를 받는 사업자는 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 받는다. 추첨 공급물량 일정분을 우선 공급 기회가, 경쟁 공급물량은 최고 가점이 부여된다.

한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공택지는 아파트, 연립주택, 주상복합 등을 지을 수 있는 택지다. 인센티브 부여 대상은 기존에 보유하고 있거나 공급받을 예정인 공공택지에 대한 공급계약 체결 후 주택건설사업계획 승인을 통상적 기간(16개월)보다 앞당겨 10개월 안에 받는 사업자다.

특례보금자리론 중단되고 생숙 유예기간 연장

올해 한시적으로 시행한 특례보금자리론은 일몰을 앞두고 있다. 지난해 금리 인상 국면에서 기존 정책모기지 상품인 보금자리론·적격대출·안심전환대출을 하나로 합쳐 출시됐다. 부동산 시장이 과도하게 위축되는 것을 막기 위해 기존 고정금리 지원 정책의 조건·규모를 대폭 확대한 것이 특징이다. 출시 초기부터 높은 인기를 누렸지만, 동시에 최근 7개월 연속 가계대출 증가세를 견인한 주범으로 지목되고 있다.

이런 상황에서 금융 당국은 내년 정책모기지 상품 형태를 어떻게 구성할지 주택금융공사(HF)와 논의 중이다. 특례보금자리론을 이전처럼 보금자리론과 적격대출로 다시 재분리하는 방안이 거론된다. 공급 규모와 자격 조건도 바뀔 가능성이 크다. 특례보금자리론은 당초 공급 목표가 39조6000억원이었는데 일반형(집값 6억원·연 소득 1억원 초과) 공급을 중단했음에도 지난 10월 31일 기준 유효 신청금액이 41조7000억원에 달했다. 내년에는 이보다 낮은 공급 목표를 세울 것으로 예상된다.

주거용으로 전환하지 않은 생활형숙박시설(생숙)에 대한 이행강제금 부과 시점은 숙박업 신고에 걸리는 시간, 실거주 임차인의 잔여 임대 기간 등을 고려해 내년 말까지로 미뤄졌다. 다만 정부는 ‘생숙은 숙박시설’이란 원칙을 고수하며 주거용 인정 가능성에 선을 그은 상태다. 이에 따라 생숙 소유자들이 요구하던 준주택 인정, 용도변경 기준 완화, 소급 적용 배제 등의 대안도 모두 받아들이지 않았다.

차완용 기자 yongcha@asiae.co.kr