[Why&Next]한국엔 왜 '30년 고정금리 주택담보대출' 없을까?

한국은 미국과 달라…단기로 대출자금 조달
금리 리스크 높아서 장기·고정금리 나오기 힘들어
출시해도 다른 상품보다 금리 높을 것
금융당국 "안정성 중요…장기·고정금리 중심으로 가야"

부동산 가격하락세와 거래절벽 현상이 지속되고 있는 14일 서울 송파구 부동산 밀집상가에 아파트 매물 시세가 붙어 있다./강진형 기자aymsdream@

변동금리냐, 고정금리냐. 금리가 오르기 시작하면서부터 전 국민을 고민에 빠지게 한 문제다. 시중은행 지점 창구에서 주택담보대출 업무를 맡고 있는 직원은 선택 기준이 예상외로 단순하다고 했다. "금리가 당장 낮은 쪽으로 쏠린다. 내년부터 금리 하락 전망이 나오는데도, 현재 고정금리가 더 싸니까 신규 대출자 10명 중 8명은 고정금리를 선택한다."

원래 금리 변동 리스크를 감안하면 고정금리가 높은 게 정상이다. 그런데 지금은 반대다. 지난 7일 기준, 5대 은행의 변동금리는 4.58~7.18%, 고정금리는 4.21~6.47%였다. 이례적인 상황은 고정금리 비중을 높이라는 금융당국 지시에 따라 은행이 일부러 조정한 결과다. '영끌족'(영혼까지 끌어모아 대출받은 사람들)의 금리상승 리스크를 줄이겠다는 취지다. 특히 요즘처럼 신규 가계대출이 늘어날 때 고정금리 비중은 당국이 더 신경 쓰는 부분이다. 금리 부담이 늘면 소비가 줄어 경제 활력이 떨어지기 때문이다.

미국과 한국, 채권 시장 구조 자체가 달라

우리가 흔히 접하는 고정금리는 5년 고정 후, 변동금리로 바뀌는 방식이다. 금융당국은 여기서 한 발 더 나가려 한다. 30년 장기·고정금리 주담대 상품을 만들겠다는 게 목표다. 모델은 미국이나 유럽식이다. 이를 두고 "국내 금융시장 특성상 수십년짜리 고정금리는 힘들다"는 의견과 "은행만 협조한다면 가능하다"는 의견이 맞서고 있다.

지난해 말 기준 우리나라 전체 주담대 비중을 보면 변동금리가 56.0%, 고정금리가 20.9%, 순수 고정금리가 23.1%였다. 만기까지 금리가 안 바뀌는 순수 고정금리는 정책모기지에만 있다. 주택금융공사가 운영하는 특례보금자리론이 그 예다. 반면 미국이나 유럽은 한국보다 훨씬 순수 고정금리 비중이 높다. 은행에서 주로 취급하는 상품이기 때문이다. 주담대에서 순수 고정금리가 차지하는 비중(2019년 말~2020년 말 평균 기준)은 미국이 98.9% 영국은 91.4%였다.

우리나라에는 왜 이런 수십년짜리 고정금리 상품이 없는 걸까. 기본적으로 금융시장 환경이 다르기 때문이다. 은행이 대출을 해주려면 수신상품을 팔거나 채권을 발행해서 자금을 조달해야 한다. 미국에서는 은행이 주담대를 위해 만기 10년이 넘는 장기 채권을 발행하면, 패니맥이나 프레디맥 같은 정부지원기업이 소화를 해준다. 국내 은행들의 자금조달 방식은 단기 위주다. 은행채와 예·적금 모두 만기 1년~3년짜리가 대부분이다.

"장기채권을 발행해서 유통되는 시장이 있어야 장기·고정금리 주담대도 나올 수 있다. 미국은 직접금융 시장이 발달해 있다. 은행채나 회사채 평균 만기가 15년이다. 고정금리로 발행한 장기채권이 중간에 문제가 생기면 정크본드까지 유통하는 시장까지 있다. 반면 우리나라는 간접금융 중심이다. 정기예금을 들어도 보통 1년짜리다. 은행채 평균 만기는 3년 남짓이다. 자금조달을 단기로 하는데 10년짜리 고정금리 주담대를 출시할 수가 없다. 금리 변동 리스크가 너무 높기 때문이다."(김완중 하나금융경영연구소 수석연구위원)

장기·고정금리 상품 나와도 금리 훨씬 높을 것

만약 장기·고정금리 상품을 내놓는다고 해도 다른 상품보다 금리가 훨씬 높을 거라는 게 은행들 이야기다. 최대 50년까지 고정금리로 운영하는 특례보금자리론의 경우, 정부에서 대출자금 조달을 위해 MBS(자산유동화증권)를 발행한다. 지금 같은 금리 상승기에는 MBS발행금리가 특례보금자리론 금리보다 더 높아서 손실을 보게 된다. 그래도 정부가 손해를 감수하기 때문에 싼 금리로 정책상품을 팔 수 있는 것이다.

하지만 사기업인 은행은 그럴 이유가 없다. 김 수석연구위원은 "일반 은행에서 만기 관리 리스크를 다 반영하면 장기 고정금리 수준이 한참 더 높아질 것이라 인기가 없을 것"이라고 예상했다. 예를 들어 6개월마다 변하는 변동금리가 4%, 5년짜리 고정금리가 5%라면, 30년짜리 고정금리는 적어도 7~8% 정도는 될 거란 말이다.

당국은 장기고정금리 대출을 늘리려고 은행에 커버드본드 발행 확대를 요구했다. 하지만 이 역시 사정이 여의찮다. 커버드본드는 은행이 가진 주담대 같은 우량 자산을 담보로 발행하는 채권이다. 안전자산이긴 하지만 은행채보다 금리가 낮고 만기가 길어 수요가 없다. 시중은행 관계자는 "금리상승기에 누가 굳이 만기 30년짜리 채권으로 자금을 조달하겠냐"며 "팔리지 않으니 은행들도 발행 동기가 없는 상황"이라고 했다.

장기·고정금리 부작용에 대한 지적도 나온다. 통화정책 효과를 떨어뜨릴 수 있단 게 대표적이다. "변동금리 주담대가 주를 이루는 국가에서는 금리가 변할 때 모든 대출자의 상환 금액이 변한다. 대출금리는 통화정책에 따라 움직이는 단기금리에 민감하게 반응하게 된다. 하지만 고정금리 주담대가 주를 이루는 국가에서는 금리가 변해도 신규 대출자의 상환 금액만 바뀐다. 전반적인 대출자의 현금흐름에 미치는 영향이 적다. 이는 통화정책을 약화하는 결과를 낳는다."(권흥진 한국금융연구원 연구위원)

은행권 대출 평균금리가 두 달 연속 상승하고 있는 가운데 31일 서울 한 시중은행 외벽에 주택담보대출 금리가 적힌 현수막이 걸려 있다. 사진=강진형 기자aymsdream@

당국은 "안정성 있는 금리 선택권 줘야"

그럼에도 '당장 싼 금리'보다 '안정성 있는 금리'를 선택할 수 있는 권리를 국민에게 줘야 한다는 게 금융당국의 입장이다. 금융위원회는 8일 은행들이 장기·고정금리 대출상품을 만들도록 유인책을 발표했다. 내년 1월부터 은행별 고정금리 대출실적을 예금보험료 차등 평가 보완지표에 반영한다. 장기·고정금리로 대출을 해주면 인센티브를 주는 행정지도도 내년 1분기부터 시작한다. 장기·고정금리 대출의 자금조달 수단인 커버드본드 발행 시 혜택도 늘리기로 했다.

김태훈 금융위원회 거시금융팀장은 "주택금융공사가 처음에 MBS를 발행할 때도 안될 거라고 했지만 결국 몇십조 규모의 시장이 만들어졌다"며 "시간이 걸려도 은행이 장기채권을 발행하고, 소화할 시장 기반을 만들 것"이라고 했다. 이어 "지금도 은행들끼리 서로 은행채를 매입하는데, 장기채권을 그런 방식으로 운영하는 방법도 있다"며 "장기고정금리 상품이 나오고 대출이 실제 이뤄지면 국민들도 금리 안정성을 체감할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

심나영 기자 sny@asiae.co.kr