부동산 회복세 타고 꼬마빌딩 꿈틀…성수·한남동에 주목 [실전 재테크]

20억원 초반대의 현금을 보유하고 있는 50대 전문직 A씨는 임대수익을 확보하기 위해 빌딩 투자를 하기로 결심했다. 이후 지난 5월에는 상대적으로 강남과 접근성이 좋은 것은 물론, 서초구 아파트 재건축 현장과도 인접한 노후 건물을 사들이기로 했다. 매매가 40억원에 제반 비용을 포함하면 42억~43억원 정도의 투자금이 필요했다. 잔금 이후 신축 공사가 필요한 매물로 약 15억원을 추가로 투입해야 했다. A씨는 보유 현금을 제외하고 나머지 비용에 대해선 담보대출과 시설자금 대출로 충당할 예정이다. 이때 공사 기간과 임대를 맞추는 기간에 납부할 이자 비용도 자금계획에 포함했다. A씨는 첫 건물 매입으로 시세차익을 본 후 지속적으로 다른 건물을 매입할 예정이다. 이번에 매입한 건물의 임대수익률은 4%내외로 예상된다.

건물 매입 상담을 담당한 빌사남(빌딩을 사랑하는 남자) 윤상연 상무는 "추가로 본 매물 같은 경우는 매도자 명도 조건으로 인해 잔금까지 시간이 많이 남은 상황"이라며 "이 기간에는 이자 비용이 들어가지 않으니 최대한 신축을 위한 설계, 멸실, 착공 등을 준비해둬야 잔금 이후 발생하는 이자 비용을 아낄 수 있다"고 설명했다.

최근 서울을 비롯한 수도권 부동산 시장이 회복 조짐을 보이면서 ‘꼬마빌딩’ 시장도 꿈틀거리고 있다. 1%대 저금리 덕분에 가격이 급등했던 꼬마빌딩은 최근 고금리와 가격 부담 때문에 수요가 감소하면서 거래량이 줄었지만, 투자하려는 대기 수요는 여전히 적지 않다. 다만 빌딩 투자는 큰 금액이 투입되는 만큼 입지, 세금, 투자가치 등에 대한 꼼꼼한 분석이 필수적이다. 꼬마빌딩은 일반적으로 연면적 3000㎡ 이하, 5층 전후 규모로 매매가 50억원 이내의 상업용 빌딩을 말한다. 최근에는 부동산 가격이 전반적으로 오르면서 최대 100억원까지의 건물을 꼬마빌딩에 포함하기도 한다.

서울 상업·업무용 빌딩 거래량 반등… ‘꼬마빌딩’이 주도

빅데이터와 인공지능(AI) 기반 상업용 부동산 전문기업인 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 지난 5월 서울에서 거래된 상업·업무용 빌딩은 모두 147건으로 전달보다 24.6% 증가했다. 서울시의 상업·업무용 빌딩 거래량은 지난해 하반기부터 하향 곡선을 그리다 지난 1월 최저점을 찍었으나, 이후 서서히 반등하고 있다. 다만 거래금액은 8699억원으로 전월보다 40.5% 줄었다. 거래량과 비교해 거래액이 적은 것은 소형빌딩의 거래가 많이 이뤄졌기 때문이다.

연면적 3305㎡ 미만 소형빌딩 거래량은 총 145건으로, 전체 거래의 98.6%를 차지했다. 이 중에서도 꼬마빌딩(건물 전체를 1인 또는 공동으로 소유하고 있는 일반건축물 연면적이 100㎡ 초과 3000㎡ 이하인 건축물)의 거래가 두드러졌다. 꼬마빌딩 거래는 전체의 76.2%에 해당하는 112건으로 집계됐다.

과거에는 유동성이 풍부한 자산가가 꼬마빌딩의 주된 투자자였다면 최근엔 A씨 사례처럼 전문 직종에 종사하는 40~50대들이 완성형 건물보다는 오래된 주택을 매입해 밸류업시키는 투자가 주로 이뤄지고 있다고 한다.

정수민 부동산플래닛 대표는 "국내 대부분의 건물이 노후화하고 있고 신축빌딩은 투자자 입장에서 합리적인 금액으로 매입하기가 점점 어려워지고 있다"며 "이 때문에 노후화한 빌딩을 매입, 리모델링을 통해 ‘밸류 애드(value-add·가치 부가)’하는 사례가 늘고 있으며 이는 임대수익률을 높이기 위한 부동산 투자 트렌드가 되고 있다"고 설명했다.

또 다세대주택의 경우 구분 등기된 가구별로 1주택으로 보기에 다주택자로 분류될 수 있다. 그 때문에 용도를 변경해 꼬마빌딩으로 활용하는 것은 세금 중과를 피하기 위한 최근의 트렌드다. 다세대 주택 세입자를 모두 명도시킨 후 용도변경이 완료된 상태의 매물이 투자하기 좋은 매물의 요건이었다는 것이다. 이 경우 매도자 입장에서는 양도세 중과를 피하고 매수자 입장에서는 취득세 중과를 피할 수 있기 때문이다.

강남 투자 최우선지역… 최근엔 ‘성수동’ ‘한남동’ 선호

그렇다면 투자자들이 선호하는 지역은 어디일까. 투자자들은 안정적인 상권이 형성돼 있는 강남 지역을 여전히 최우선으로 검토하고 있다. 그러면서도 최근엔 성수동이 선호 지역으로 떠오르고 있다. 성수대교, 지하철 2호선, 분당선 등 강남과의 접근성이 양호하고, 준공업지역(용적률 400%)으로 건물 규모가 일반적인 지역보다 크다. 이로 인해 지식산업센터 등 업무시설, 상권, 아크로포레스트·갤러리아 포레·트리마제 등 주거 3박자를 모두 갖추고 있다.

한남동도 마찬가지다. 이곳은 한남대교를 통한 강남과의 접근성, 한남더힐·유엔빌리지·나인원 한남 등 한남 부촌이 접해 있어 타지역과는 차별화한 특색 있는 상권이 형성된 곳이다. 윤 상무는 "한남3구역 등 굵직한 재개발 사업이 진행 중으로 앞으로 상권 확장이 기대된다"고 말했다.

빌딩 투자 시 고려해야 할 3대 요소는? ‘입지·금리·세금’

빌딩 투자는 투입되는 금액이 큰 만큼 입지 분석과 금리 흐름, 매입 시 세금 등을 꼼꼼히 챙겨야 한다.

먼저 꼬마빌딩에 투자 시 임대부분에서의 리스크(연체 및 공실)가 크다는 점을 고려해 토지 가치가 크고 자본차익이 날 수 있는 좋은 입지를 분석해야 한다. 또 수익적인 측면에서 봤을 때 현재 상업용 부동산 업계의 리테일(소매판매) 시장 상황이 예년과 비교해 녹록지 않다는 점도 유의해서 투자해야 한다고 했다.

특히 유의해서 챙겨야 할 부분이 바로 세금이다. 전문가들은 건물 매입 시 아무래도 리모델링, 증축, 신축 등 개발행위를 수반한 투자가 많은 상황에서 준공 시점에 부과되는 취득세를 간과하는 경우가 많다고 지적한다. 취득세는 공사비에 따라 많게는 몇천만원에서 억원 단위로도 나올 수 있어 무시할 수 없는 부분이다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr