‘역대급 빙하기’ 아파트 경매…상반기 10채 중 3채만 팔렸다

올해 상반기 수도권 아파트 법원경매의 낙찰률과 낙찰가율이 역대 최저 수준으로 나타났다. 지난해 하반기부터 부동산 시장에 대한 부정적인 전망이 계속되고 있는 데다, 감정가격에 대한 수요자들의 부담이 커진 데 따른 것으로 풀이된다. 하반기에도 강남권을 제외한 수도권 지역 경매시장의 침체가 계속될 것이란 전망도 나온다.

인천지방법원 입찰법정 앞 간판 전경[사진=연합뉴스]

“10건 중 3채만 팔려”…물건 쌓이는 수도권 아파트 경매

29일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 올해 상반기 법원에서 경매된 수도권 아파트의 낙찰률은 지난 26일 기준 30.4%인 것으로 잠정 집계됐다. 이는 이 회사가 관련 통계를 분석한 2001년 이후 두 번째로 낮은 수치다. 낙찰률은 전체 경매 물건 중 낙찰이 이뤄진 비율로, 이 수치가 30.4%인 것은 경매로 나온 10채 중 3채만 새 주인을 찾았다는 의미다. 반기별 기준 낙찰률은 지난해 하반기 28.9%를 기록하며 가장 낮게 나타났다.

수도권 내에서 경매시장이 가장 얼어붙은 곳은 인천이다. 평균 낙찰가율 25.8%로 지난해 하반기(27.5%)보다 1.7%포인트 하락했다. 이는 부동산 호황기였던 2021년 하반기(73.7%)와 비교하면 3분의 1 수준에 불과한 것이다. 특히 지난 4월에는 낙찰률이 20.4%로 역대 최저치를 기록하며 10채 중 2채만 팔렸다.

같은 수도권 지역인 서울과 경기도 각각 평균 낙찰률 30.7%, 34.9%를 기록하며 침체된 모습이다. 서울은 지난해 11월 낙찰률이 14.2%까지 떨어지며 역대 최저치를 기록했지만 지난 1월 44.0%까지 반등하는 모습을 보였다. 이후 지난 3월까지 30%대를 유지했지만 결국 수요자들이 빠져나가며 10~20%대로 떨어졌다. 경기의 경우 2021년 9월 낙찰률이 77.9%까지 오르는 등 경매로 나온 물건은 사실상 다 팔릴 정도로 인기가 좋았지만, 지난해 12월 25%까지 떨어져 역대 최저치를 기록한 후 20~30%대를 유지하고 있다.

낙찰가율도 10년 만에 최저치…'꼴찌'는 인천

아파트 경매 낙찰가율도 하락세다. 올해 상반기 수도권 아파트의 낙찰가율은 지난 26일 기준 74.7%인 것으로 잠정 집계됐다. 이는 2012년 하반기(74.0%) 이후 10년 만에 가장 낮은 수치다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율로, 감정가 10억원짜리 아파트가 7억4700만원에 팔렸다는 의미다.

낙찰가율도 마찬가지로 인천이 가장 부진한 모습이었다. 평균 낙찰가율 70.8%로 지난해 하반기(77.2%)보다 6.4%포인트 하락한 셈이다. 인천 아파트 낙찰가율은 2021년 하반기 117.3%까지 치솟으며 전국 기준 역대 최고치를 기록한 바 있다. 지난해 상반기까지 103.0%로 감정가보다 높게 낙찰되는 모습을 보였지만, 이후 70%대로 급락했다.

서울은 올 상반기 79.4%를 기록하며 수도권 내에서 가장 높게 나타났다. 이는 지난해 하반기(88.1%)보다 8.7%포인트 하락한 수치다. 경기지역은 74.0%로 집계돼 지난해 하반기(81.4%)보다 7.4%포인트 떨어졌다.

매매시장 침체에 경매도 '빨간불'…두 번 넘게 유찰된 '반값 아파트'만 팔려

이처럼 올 상반기 아파트 경매시장이 부진한 것은 매매시장이 침체된 여파로 풀이된다. 지난해 연속된 기준금리 인상 등의 여파로 부동산 시장 전체가 침체되고 하락전망이 커지면서 경매시장을 향하던 투자수요도 관망세로 돌아선 것으로 보인다.

감정가가 수요자 인식보다 높게 책정됐다는 인식도 유찰 사례가 늘어나는 배경이다. 경매로 나온 아파트 매물의 감정은 통상 경매 개시 6개월~1년 반 전에 진행된다. 최근 경매가 진행되는 물건들이 감정된 시기는 집값이 고점을 찍었다는 우려가 나온 2021년과 2022년이 대부분이다. 그런데 최근 집값 하락세는 계속되자 당시 책정된 감정가격이 높다고 여겨지는 것이다.

실제로 두 번 이상 유찰된 물건은 상대적으로 인기가 높았다. 거듭 유찰되면서 몸값이 대폭 깎였기 때문이다. 지난 1월 서울 아파트 낙찰률이 44.0%까지 급등한 것도 유찰 물건에 수요자가 몰려들면서다. 경매에서 응찰에 나서는 사람이 없어 낙찰되지 않아 유찰될 경우, 해당 물건은 최저가격이 20~30% 낮아져서 경매에 나온다.

시장에선 연말까지 아파트 경매물건이 점차 늘어날 것으로 관측한다. 낙찰률이 떨어지며 유찰된 물건이 누적되는 데다, 매매시장에서 팔리지 않은 물건이 경매로 신규유입되는 사례도 늘면서다. 올 상반기 수도권에서 진행된 아파트 경매 건수는 3728건으로, 지난해 전체 진행된 건수(4212건)에 육박한 수치다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “시장에서 순환이 안 되다 보니 경매물건이 늘어나는 모습”이라며 “그나마 최근 매수세가 살아나고 있는 강남권을 제외한다면 나머지 지역은 하반기에도 비슷한 추세가 이어질 것으로 보인다”라고 전망했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr