대법 "미등기매수인과 전세 계약 맺은 임차인 매매 해제돼도 보호"

미등기주택에 대한 매매계약을 체결하고 부동산을 인도받아 적법한 임대 권한이 있는 매수인과 임대차계약을 체결하고 대항력을 갖춘 임차인은 임대인의 임대 권한의 바탕이 된 매매계약이 해제되더라도 소유권을 회복한 매도인에게 임차권을 주장할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 1부(주심 노태악 대법관)는 임차인 A씨가 집주인 B씨와 공인중개사 C씨를 상대로 낸 보증금 반환청구 소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다고 8일 밝혔다.

서울 서초동 대법원.

재판부는 "A씨가 그 임차권을 피고들에게 대항할 수 없다고 판단한 원심판결에는 임차인의 대항력과 계약해제의 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 이유를 밝혔다.

A씨는 2017년 10월 D씨와 경기도 광주시에 있는 5층짜리 공동주택 302호에 대한 임대차 계약을 체결했다.

앞서 D씨는 2016년 11월 B씨로부터 11억7000만원에 해당 공동주택과 그 부지를 매수하는 분양계약을 체결했는데, 아직 건물 보존등기가 돼 있지 않은 상태였기 때문에 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치루고 D씨 앞으로 소유권을 이전하기로 한다'고 서로 합의했다. 해당 공동주택에 대한 소유권보존등기는 2016년 12월 B씨 명의로 경료됐다.

그리고 2017년 4월 D씨는 최초 분양계약에 따른 후속계약으로 A씨에게 임대해준 302호를 1억7000만원에 B씨로부터 매수하는 분양계약을 체결한 것을 비롯해 모두 7세대의 전유부분에 대해 분양계약을 체결했다.

이후 D씨가 2017년 4월 402호와 502호에 대해서는 이전등기를 완료한 반면, 302호에 대해서는 이전등기를 완료하지 않은 상태에서 B씨가 사망하면서 같은 해 8월 302호를 포함해 등기를 이전받지 않은 나머지 전유부분에 대한 등기가 B씨의 상속인 E씨에게로 넘어갔다.

아직 등기를 넘겨받지 않은 상태에서 D씨는 2017년 10월 A씨와 공인중개사 C씨의 중개로 302호에 대한 임대차계약을 체결했다. 임대기간은 2017년 10월부터 2020년 3월까지, 임차보증금은 8900만원이었다.

당시 D씨가 아직 등기를 넘겨받지 않은 상태에서 진행된 임대차계약이었던 만큼 계약서에는 ▲계약금 잔금 등은 매매완료시까지 공인중개사가 보관한다 ▲본 건은 계약일 현재 매매가 진행되는 물건으로서 임대차계약은 이 건물을 매수하는 D씨를 임대인으로 하여 계약을 진행하고 계약일 현재 등기상 명의인 E씨에게서 매수인 D씨에게로 등기가 이전되는 일체의 과정은 거래 공인중개사가 책임지고 진행한다 ▲본 건물 소유자가 바뀌는 경우에도 임대차 내용 중 임대차보증금, 임대차기간, 임대차보증금의 반환책임은 최초 계약대로 절대 보장하며, 임대차계약 내용은 새로운 소유자에게는 포괄적으로, 구 소유자에게는 면책적으로 승계하는 것을 인정한다는 등 내용이 특약사항으로 포함됐다.

A씨는 공인중개사 C씨에게 임차보증금을 지급했고, C씨는 302호에 대한 등기를 상속받은 E씨의 대리인에게 A씨로부터 받은 보증금을 송금했다. 그리고 A씨는 2018년 3월 2일 전입신고를 마치고, 임대차계약서에 확정일자를 받아 주택임대차보호법상 대항력을 갖췄다.

그런데 D씨가 잔금을 지급하지 못하면서 문제가 생겼다. E씨는 D씨를 상대로 잔금 미지급을 이유로 매매계약 해제의 의사표시를 하고, 주택에서 퇴거해줄 것을 요구하는 내용증명우편을 발송했다.

결국 제대로 건물 소유권을 취득하지 못한 D씨와 임대차계약을 체결한 A씨는 E씨와 공인중개사 C씨를 상대로 보증금 반환을 청구하는 소송을 냈다. 그러자 E씨는 A씨를 상대로 302호의 반환과 반환할 때까지의 차임을 청구하는 반소를 냈다.

재판에서는 미등기주택을 매수하고 인도받은 D씨에게 적법한 임대 권한이 있었는지와, 최초 D씨가 체결한 매매계약이 해제됐을 때 A씨를 해제에도 불구하고 보호받는 제3자로 볼 수 있을지가 쟁점이 됐다.

민법 제548조 1항은 '당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다'면서도 단서에서 '그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다'고 규정, 해제가 계약이 체결된 뒤 해제되기까지 이해관계를 맺은 제3자의 권리를 해칠 수 없도록 규정하고 있다.

1심은 A씨가 보호받을 수 없다고 판단했다.

재판부는 "B씨가 D씨에게 이 사건 부동산에 관한 임대권한을 위임한 것은 둘 사이의 매매계약에 부수해 매매계약이 약정대로 이행될 것을 전제로 한 것이라 할 것이므로, 임대 권한 부여는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라 할 것"이라며 "D씨의 채무불이행으로 인해 매매계약이 해제됨으로써 D씨는 이 사건 부동산을 임대할 권한 또한 상실했다 할 것이다"라고 판단했다.

D씨가 미등기 부동산의 매수인으로서 부동산을 인도받았다고 해도 D씨가 해당 부동산을 제3자에게 임대할 수 있는 권한은 어디까지나 매매계약이 유효함을 전제로, 매수인이 갖는 부동산 사용·수익권의 일환으로 인정되는 것인 만큼 잔금을 제때 지급하지 않아 매매계약이 해재된 이상, 더 이상 D씨의 임대 권한도 유효한 것일 수 없고, 해제의 소급효에 따라 임대 권한도 소급적으로 상실된다는 결론이었다.

재판부는 "그렇다면 D씨와의 사이에 임대차계약을 체결한 A씨는 임대차계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 임대차계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인인 B씨에게 이 사건 부동산에 대한 사용수익권을 주장할 수 없고, 이는 이 사건 부동산 양수인인에 대하여도 마찬가지라 할 것이다"고 밝혔다.

2심 재판부도 이 같은 1심 판단이 옳다고 봤다.

나아가 2심 재판부는 "이 사건 부동산의 매수인이었던 D씨는 매매계약을 체결한 이후 매매대금의 일부만을 지급한 상태였을 뿐 매매계약의 이행으로 이 사건 부동산을 인도받은 상태는 아니었으므로 '매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인으로서 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있는 사람'에 해당한다고 할 수는 없고, 매도인을 대리한 C씨와의 사이에 작성한 확인서에 따라 이 사건 부동산을 임대할 수 있는 권한을 부여받은 사람에 불과하다"고 판단했다.

하지만 대법원의 판단은 달랐다.

재판부는 "D씨는 이 사건 주택의 소유자인 B씨와 이 사건 토지건물분양계약 및 후속계약을 체결하면서 B씨로부터 이 사건 주택에 관한 임대 권한을 부여받아 A씨와 이 사건 임대차계약을 체결했고, 공인중개사 C씨를 통해 E씨의 대리인에게 이 사건 주택의 매매잔금의 일부를 지급하고 분양계약의 이행으로 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 여지가 있다"고 판단했다.

재판부는 "그렇다면 A씨는 분양계약에 기초해 적법한 임대 권한을 가진 D씨로부터 분양계약이 해제되기 전에 이 사건 주택을 임차해 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 1항에 따른 대항요건을 갖췄으므로, 민법 제548조 1항 단서의 규정에 따라 위 분양계약의 해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다"라며 "따라서 A씨는 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 소유자나 양수인에게 대항할 수 있다"고 결론 내렸다.

최석진 법조전문기자 csj0404@asiae.co.kr