[논단] 청약 양극화 시대의 한복판

채상욱 커넥티드그라운드 대표

올해 초 정부의 청약규제 완화 이후, 청약시장이 회복하고 있다. 그렇다면 청약은 지금 호황일까.

청약에 대해서 시장이 관심을 가지는 이유는 비교적 쉽다. 첫째로 청약은 분양권을 취득하는 데 총 주택자금의 10%만 내면 된다. 이는 전세를 끼고 기존주택을 매수하는 갭투자보다 더 적은 금액에 가깝다. 또 기존주택으로 1주택을 실거주로 매수하는 데 들어가는 30%의 자기자본보다도 부담이 적다. 적은 자본금 부담으로 청약시장이 인기를 끌 수 있는 환경이다. 아울러 당장은 취득세(1~3%)도 들지 않으며, 중도금 무이자를 제공하는 곳도 있다.

두 번째는 수요가 확대될 수 있도록 정부가 제도를 풀어준 데 있다. 지난해 9월부터 10월, 11월, 그리고 올 1월에 이르기까지 무려 4회에 걸쳐 청약 규제가 대폭 완화됐다. 극단적으로 분양권의 투자수요 유입을 허용하는 형태로 분양권 전매를 허용했기 때문에 준공 이전에 팔기만 하면 된다는 생각을 하기 쉽다. 아울러 청약의 당첨 제한을 완화해서 종전 무주택자뿐 아니라, 유주택자, 다주택자 및 세대원도 모두 청약할 수 있게 한 점이 수요자 확대를 불러왔다.

그렇다면 청약시장이 호황이고, 미분양 관련 위기는 모두 꺼졌을까. 결론부터 말하면 현재의 청약은 전형적인 양극화 상태로, 오히려 시장의 왜곡이 심화하고 있다. 먼저 청약 완화의 근거가 된 미분양의 경우, 지난해 8월 3만2000호에서 올 3월 기준 7만2000호로 4만호나 증가했다. 미분양이 확대되니 청약 관련 규제를 풀었고, 규제 완화로 수도권 일부 청약 결과가 흥행하고 있는 것이 사실이지만 실제 미분양 통계는 오히려 해당 기간에 4만호의 미분양 증가로 이어졌다.

그렇다면 미분양은 어디에서 나오는 것일까. 답은 비수도권 지방, 또 수도권 내에서도 가격이 높은 지역이다. 비수도권 미분양은 미분양 확대의 가장 큰 원인으로 작용하고 있다. 부동산114가 공개한 자료에서는 한국부동산원의 청약 결과 전국 1분기 분양 단지 34개 중, 1~2순위 내 청약을 마감한 단지는 13곳 38.2%이고, 21개 단지는 2순위에서도 모집 가구 수를 다 채우지 못해서 단지 수 기준 미분양 비중은 61.8%로 알려졌다. 이는 지난해 1분기의 87개 분양단지 중 21개 단지만 미분양(24.1%)인 것과 비교해 최대 2.5배 증가한 것으로, 올해 1분기 분양단지 수가 40% 수준으로 감소했음에도 불구하고, 미분양은 2.5배 이상 증가한 것으로 사실상 분양시장이 매우 열악하다는 것을 의미한다. 특히 이들 미분양 중에서 대구, 경북, 전남, 전북, 제주, 충남 등 6개 지역의 경우는 1분기 모두 미달하면서 분양시장 양극화를 그대로 드러냈다.

미분양의 충격은 결국 시차를 두고 우리 경제에 부담을 줄 가능성이 높다. 시간이 갈수록 현 미분양이 준공 미분양으로 악성화하고, 악성화한 준공 미분양은 건설사의 책임준공 리스크로 확대되며, 아울러 지방에 사업장이 있는 시행사의 자금난이 확대되면 이는 금리 및 성장률에 영향을 줄 요인이 될 수 있다. 정부가 미분양 문제로 해결하고자 했던 문제가 둔촌주공으로 대표되는 서울 미분양의 해소만이었을까. 둔촌주공 분양 성공을 위해서, 지방 미분양이 오히려 더욱 확대되는 정책을 쓴 것은 아닐지 자문이 필요한 시점이다.