[전세살이ABC]보증한도 초과로 보증보험 가입 못해…'전세권 등기' 대응

편집자주이른바 ‘빌라왕’에 의한 전세사기 피해가 속출하면서 세입자들의 불안감이 갈수록 커지고 있다. 하지만 전세 제도는 여전히 한국의 주요 임대차 계약 중 하나다. 아시아경제가 구민수 변호사(NH투자증권 부동산 자산관리)와 ‘전세살이ABC’ 연재를 통해 전세로 살면서 현실적으로 알아야 할 법률 상식과 정보를 전달한다.

#임차인 A씨는 지난해 보증금 3억원에 서울 신축 소형 빌라 전세계약을 맺은 뒤 밤잠을 설친다. 전세보증금이 해당 주택 공시지가의 일정 비율을 초과했다는 이유로 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증보험(보증보험) 가입을 거절당했기 때문이다. A씨는 “보증한도를 초과했다는 이유로 보증보험 가입이 안 되는 것을 몰랐다”며 “전 재산과 다름없는 전세금을 나중에 못 돌려받으면 어떻게 해야 하냐”고 토로했다.

구민수 변호사는 이 경우 ‘전세권 설정 등기’가 임대차계약 만기 시 전세보증금 반환을 돕는 보증보험의 대안이 될 수 있다고 조언한다. 전세권 등기는 임대차 계약 체결 시 임대인의 동의가 필요하지만, 근저당권과 같이 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 임의경매를 실행할 수 있는 권한이 있다. 임차계약 만기 때 임대인의 동의나 소송제기 없이 신속하게 경매를 진행할 수 있는 장점이 있다.

전세권 활용해 신속히 임의경매 신청·낙찰 가능

실제 전세권을 활용해 임의경매를 신청하고 직접 낙찰받아 임차인으로 할 수 있는 최선의 방어를 해낸 사례가 있다. 서울중앙지방법원의 실제 경매 사건을 살펴보자. 임차인 B씨는 2019년 다세대 주택에 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 또 같은 날짜에 임대인의 동의를 얻어 전세권 등기를 설정했다. 이후 계약 종료 무렵에 임대인이 전세보증금 반환을 지체하자 임차권 등기를 마친 후 같은 달 전세권에 기초한 임의경매를 신청했다. B씨는 지난해 전세보증금액을 조금 넘는 금액으로 단독 입찰해 약 66%의 낙찰가율로 낙찰받았다. 전입신고, 확정일자 경료일자가 부동산 등기부상 다른 권리의 성립일자 보다 빠른 ‘선순위 임차인’과 전세권 등기를 통해 ‘선순위 전세권자’의 지위를 동시에 확보한 이점을 활용해 임차보증금을 지렛대 삼아 소유권을 취득했다고 평가할 수 있다.

전세권 무적 아냐…이사 시 ‘임차권 등기’ 함께 활용

다만 임차인은 전세권으로 경매를 실행했음에도 전세권을 근거로 해 임차보증금을 모두 배당받지 못하는 사례가 발생할 수 있으므로 주의해야 한다. 가령 매매가격 2억5000만원 주택에 2억원의 전세금을 주고 입주한 임차인 C가 전입신고, 확정일자 경료, 전세권 등기를 마쳤다고 가정해보자. C씨는 이후 주택에 대해 경매를 진행해 1억5000만원에 낙찰받았다.

만약 C씨가 전세권만 믿고 별다른 조치 없이 경매절차 진행 전에 퇴거하거나 다른 곳으로 이사를 하였다면 남은 5000만원을 돌려받을 방법이 사라진다. 통상 임차인은 낙찰자에게 대항력을 주장하며 점유 이전을 거부하는 방법으로 경매를 통해 회수하지 못한 나머지 금액을 돌려받는데, 조치 없는 이사는 대항력 상실이라는 참혹한 결과로 이어진다. 따라서 임차인은 전세권이 있더라도 퇴거할 때는 선순위 임차인의 지위(대항력, 우선변제권)를 계속 유지하기 위해 반드시 ‘임차권 등기’를 해둬야 한다.

구민수 변호사(NH투자증권 부동산 자산관리), ＜셀프소송＞, ＜셀프등기＞ 저자.

곽민재 기자 mjkwak@asiae.co.kr