수도권 빌라 10채 중 7채, 올해말 동일금액 전세보증 안 돼

오는 5월부터 공시가격 140%
전세가율 90% 적용
동일 조건으로 전세보증 가입 불가
갭투자 임대인의 보증금 미반환 사례 급증 우려

[아시아경제 김민영 기자] 수도권에서 올 하반기에 만기되는 빌라 전세계약의 71%가 동일한 전세금으로 전세보증 가입이 불가할 것이라는 분석이 나왔다. 역전세난이 심화되며 현재 거주중인 세입자들에게 보증금을 반환하지 못하는 임대인들이 급증할 수 있다는 우려가 나온다.

16일 부동산 중개업체 집토스가 서울과 경기, 인천 지역의 국토교통부 연립·다세대 전월세 실거래가와 주택 공시가격을 비교 분석한 결과, 올 하반기에 만기 예정인 빌라 전세 계약 중 기존과 동일한 전세금으로 전세금 반환보증에 가입하지 못하는 주택이 71%에 달하는 것으로 집계됐다. 오는 5월부터 변경되는 전세보증 가입요건인 전세가율 90%를 초과하는 것이다. 오는 3월 발표예정인 주택 공시가격이 두 자릿수로 대폭 하락할 것이라는 전망이 우세한 가운데 공시가격이 지금보다 10% 하락하는 것을 전제로 예측한 결과다.

지역별로는 △서울 68% △경기도 74% △인천 89%의 만기 예정 빌라 전세계약이 기존 전세금으로 전세금 반환보증에 가입이 불가할 것으로 분석됐다. 서울에서는 강서구(90%)의 가입 불가 비율이 가장 높았고, △금천구(87%) △영등포구(84%) △관악구(82%)가 뒤를 이었다. 인천에서는 남동구와 계양구(94%), 서구(90%)에서 가입 불가 비율이 높게 나타났다.

이와 관련해 국토교통부는 현재 전세가격이 가파르게 하락 중으로 전세값과 공시가격 모두 동일한 하락폭(10%)을 가정하면 보증가입 대상 감소 폭은 제한적이라고 반박했다.

또 전세가율 90%를 초과하는 주택에 전세가율이 100%를 초과하는 주택의 비중도 포함돼 있으므로 이를 제외하고 보증 가입 불가 빌라 수를 추산해야 한다고 설명했다. 전세가율이 100%를 초과하면 원래부터 보증가입이 어렵기 때문이다.

이렇게 조건을 재설정하면 보증가입 기준 적용시 단순 계산으로 보증가입이 제한되는 주택은 약 20%로 추정된다고 예상했다.

국토부는 "최근 임차인 우위 시장 환경이 조성되고 있으며, 전세가율이 90%를 초과하더라도 임차인은 보증부 월세 등을 선택함으로써 보증가입이 가능하다"고 말했다.

전세보증 가입 기준 금액에 맞춰 전세가가 형성될 수 있다는 전망도 나온다. 최근 보증금 미반환 사고가 급증하면서 대다수 세입자들이 전세계약 시 전세금 반환보증 가입을 희망하고 있어서다. 이러한 분위기를 반영해 향후 빌라 전세가는 전세보증 가입이 가능한 금액으로 형성될 가능성이 높다는 것이다.

또 기존 계약보다 낮은 보증금으로 새 계약을 체결할 경우 임대인은 기존 세입자에게 보증금을 반환해주기 위해 자금을 마련해야 하는데, 보증금 반환 자금을 마련하지 못할 경우 기존 세입자가 보증금을 반환받지 못하는 문제가 발생할 수 있다. 진태인 집토스 아파트중개팀장은 "전세 가격 하락의 여파로 당분간 보증금 미반환과 관련한 문제가 지속적으로 발생할 것으로 전망된다"고 말했다.

진태인 아파트중개팀장은 "전세가가 지속적으로 하락하고 있어 갭투자를 했던 임대인들은 미리 보증금 반환을 준비해야 할 것"이라며 "전세보증 가입 요건에 맞추어 반전세로 전환해 새로운 세입자를 찾는 것도 한 가지 방법"이라 말했다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr