택지지구 합쳐 면적 100만㎡ 넘어도 안전진단 면제·용적률 상향

1기 신도시 특별법 내용 뜯어보니
사업 공공성 확보땐 안전진단 면제
지역간 형평성 확보 위한
초과이익 환수 근거 마련

[아시아경제 김민영 기자, 노경조 기자] 정부가 7일 발표한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’은 특별정비구역으로 지정된 노후신도시에 재건축 안전진단 완화·용적률 상향 등 각종 특례를 적용하는 것을 골자로 한다. 재건축 첫 관문인 안전진단을 완화해주고 사업 수익성을 높여주는 용적률 상향, 각종 인허가 통합심사 등을 통해 사업 절차를 단축하고 추진 속도를 높이기 위해서다. 다만 정부는 재건축 사업이 동시다발적으로 진행될 경우 우려되는 전세대란 등을 고려해 지자체 주도로 이주대책을 추진하기로 했다. 또 재건축 사업으로 얻게 될 초과 이익은 향후 다양한 방식으로 환수할 계획이다.

◇시설물 노후 30년→택지조성 20년= 특별법의 적용대상이 되는 노후계획도시의 기준은 기존 시설물 노후도 기준 30년에서 택지조성사업 완료 후 20년 이상으로 변경된다. 도시가 노후화되기 이전에 체계적인 계획수립과 대응이 가능하도록 하기 위해서다. 실제로 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 1기 신도시(5곳)의 경우 총 117만명이 거주하는 29만2000가구의 대규모 주거타운으로, 1989년 4월 건설 계획 발표 후 약 3년 6개월 만인 1992년 말 입주를 완료했다. 하지만 준공 후 30년이 지나면서 주차난·배관 부식·층간소음·기반시설 노후화로 인해 주민들의 정비 요구가 끊이지 않았다.

면적 기준은 100만㎡ 이상인 택지다. 수도권 행정동 크기(인구 2.5만명, 주택 1만호 내외)로 도시 단위 광역적 정비가 필요한 최소 규모에 해당한다. 다만 택지지구를 분할해 개발한 경우를 고려, 시행령을 통해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하는 경우라도 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있도록 할 계획이다.

◇안전진단도 면제= 특별정비구역으로 지정된 곳에는 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등이 완화된 기준이 적용하며 특별법에서 정하는 각종 지원과 특례사항이 부여된다. 도시정비법에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있고 사업 공공성이 확보되는 경우 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정·계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있다. 용적률 규제도 종상향 수준(2종에서 3종·준주거)으로 완화된다. 용도지역은 지역 여건에 따라 변경이 가능하다.

1기 신도시를 비롯한 노후계획도시에 직주근접, 고밀·복합개발 등이 가능하도록 특별정비구역을 국토계획법상 ‘입지규제최소구역’으로 지정할 수 있도록 했다. 아울러 리모델링의 경우 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려해 현행(15% 이내 증가)보다 세대수를 늘릴 수 있도록 했다.

◇절차 간소화, 사업 속도 향상= 노후계획도시 정비사업에는 통합심의 절차가 적용된다. 이에 따라 건축법, 경관법, 국토계획법, 광역교통법 등 개별사업법에서 정하는 인·허가의 각종 심의·지정·계획 수립 등을 통합해 심의한다.

원활한 사업 추진을 위해 특별정비구역은 기본적으로 하나의 사업시행자(조합 등)가 사업을 추진할 수 있는 범위로 설정할 계획이다. 예컨대 4개의 아파트 단지를 복합개발하고 자족 시설을 확보하는 경우, 4개 단지를 1개의 특별정비구역으로 지정하는 식이다. 불가피하게 사업시행자가 다수일 경우 특별정비구역 지정단계 초기부터 사업 전 단계를 관리하고 사업시행자를 지원하는 총괄사업관리자 제도도 도입한다.

대규모 이주로 인한 전세대란 등을 방지하기 위한 이주대책 기본 틀도 마련됐다. 그간 사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립 의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 추진된다. 정부와 지자체는 ‘이주대책사업시행자’를 지정하고 시행자는 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 맡게 된다.

◇초과이익 환수 근거 마련= 지역 간 형평성을 확보하기 위해 초과 이익을 환수할 수 있는 근거를 마련한다. 특히 공공임대주택 외에 공공분양, 기반시설, 생활 SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하도록 했다.

다만 재건축 초과 이익에 대한 환수가 분담금 부담과 겹쳐 자칫 사업성을 저해하는 요인으로 작용할 수 있다는 우려도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축초과이익에 대한 환수논의 등 신도시 재정비사업의 장애요인이 여전하다는 점을 고려할 필요가 있다"며 "이런 부분이 존치된다면 특별법의 정책효과를 저해할 가능성이 있다"고 말했다.

특별법의 주요 내용은 9일 국토교통부 장관과 1기 신도시 지자체장 간담회에서 최종의견을 수렴한 뒤 확정하고 이후 국회 협의절차 등을 거쳐 발의될 예정이다.