경기 침체에 상가 공실 늘고 임대료 내려…오피스는 회복세

코로나19 엔데믹에도 고금리·고물가 여파
상가·오피스 지역별 임대료 움직임 제각각
투자수익률 연 5~6%…타 상품 격차 줄여

[아시아경제 노경조 기자] 경기 침체 여파로 상가 공실 증가 및 임대료 하락이 지속된 것으로 나타났다. 반면 오피스는 스타트업, IT 기반 업종 수요가 몰리면서 빈 사무실이 감소했다. 투자수익률은 상가·오피스 일제히 하락했다.

25일 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 상업용부동산 임대가격지수는 중대형 상가가 3분기 대비 0.20%, 소규모 상가는 0.24%, 집합상가는 0.13% 각각 하락한 것으로 조사됐다.

코로나19 엔데믹(풍토병화)에도 불구하고 고금리·고물가에 따른 영업비용 증가, 소비심리 위축 등으로 상가 시장이 활기를 되찾지 못하고 있는 것이다.

12일 서울 중구 명동 거리에 '코리아그랜드세일'을 알리는 현수막이 걸려 있다. / 사진=강진형 기자aymsdream@

지역별 격차는 있었다. 서울 중대형 상가 임대가격지수는 용산역 상권과 외국인 유입 등으로 회복 전환한 명동 상권을 중심으로 전 분기 대비 0.02% 상승했다. 소규모·집합 상가도 올랐다.

하지만 충북 중대형 상가는 인구 고령화와 장기 공실로 인한 상권 회복 부진으로 임대가격지수가 전 분기보다 0.48% 낮아졌다. 세종 집합 상가는 높은 임대료와 상권 미성숙에 따른 배후수요 부족 등으로 같은 기간 0.25% 내렸다.

이에 비해 오피스 임대가격지수는 3분기(0.12%)에 이어 4분기(0.18%)에도 상승했다. 프라임급 오피스의 신규 공급이 제한적인 가운데 우량 임차인의 수요가 꾸준한 영향으로 분석된다. 연간으로도 전년 대비 0.41% 올랐다. 다만 지역별로는 서울, 경기, 대전을 제외한 전체 시·도에서 하락하는 등 격차가 컸다.

공실률은 상가-오피스 간 희비가 엇갈렸다. 오피스 공실률은 지난해 2분기 10.0%에서 3분기 9.6%, 4분기 9.4%로 점차 감소했다. 특히 서울은 여의도 등 도심권 오피스 임차 대기 수요 발생, 테헤란로 오피스 수요 유지로 전국 평균보다 낮은 6.2%의 공실률을 기록했다. 판교테크노밸리를 품은 경기(5.6%)는 서울보다 더 낮았다.

상가의 경우 임대료 하락이 무색하게 공실이 소폭 증가했다. 중대형 상가는 13.2%, 소규모 상가는 6.9%로 공실률이 전 분기보다 각각 0.1% 늘었다. 부동산원은 "MZ세대(1980년대 초~2000년대 초 출생) 유입이 많고 배후지가 견고한 상권을 중심으로 회복세를 보이고 있지만, 인구 고령화에 따른 중소도시 구도심 상권 쇠락, 금리 인상 및 경기 둔화 우려 등이 혼재한 상황"이라고 설명했다.

한편 3개월간의 부동산 보유에 따른 투자 성과를 나타내는 투자수익률은 전 분기 재산세 납부에 따른 기저효과가 있었지만, 거래량과 투자수요가 줄면서 자산가치 상승이 둔화돼 오히려 떨어졌다. 오피스는 1.02%, 중대형 상가는 0.84%, 소규모 상가는 0.80%, 집합 상가는 1.07%였다.

부동산원은 "지난해 상업용부동산의 연간 투자수익률은 5~6%대로 타 투자 상품보다 대체로 높았지만, 금리가 오르면서 격차는 축소됐다"며 "시·도별로는 서울, 경기, 대구, 부산, 울산에서 6% 이상의 투자수익률을 보였다"고 말했다.