[부동산AtoZ]양도세 중과 없는 농어촌주택의 마법

농어촌 주택 일대 전경(사진=아시아경제DB)

[아시아경제 류태민 기자] 올 들어 5일은 도시에서, 2일은 시골에서 사는 ‘5도2촌’ 생활 방식이 인기를 끌며 주말주택으로 사용될 농어촌주택이 주목 받았다. 요건을 충족하면 1가구 2주택자도 양도소득세 중과를 적용받지 않는 데다 종합부동산세(종부세) 산정 시 주택 수에서 빠진다는 장점 때문이다.

농어촌주택은 농어촌 지역과 준농어촌 지역에 위치한 건물로, 장기간 주거 생활을 할 수 있는 건축물을 의미한다. 농어촌주택으로 인정 받기 위해서는 서울·경기·인천 등 수도권을 제외한 지역의 읍·면이나 인구 20만명 이하의 시(市)에 속해야 한다. 토지거래허가구역이나 조정대상지역·투기지역, 관광단지에 속하지 않아야 한다. 최근 강원도 홍천·횡성 등 수요가 많은 농어촌주택이 인기를 끌고 있는 이유다.

또 취득 당시 주택과 부수 토지의 기준시가 합계액이 3억원 이하(한옥은 4억원 이하)여야 하며, 통상 기준시가는 실거래가의 80% 수준이다. 지난 7월말 정부는 세제개편안을 통해 농어촌·고향 주택에 대한 양도세 과세특례를 적용하는 주택의 기준가격을 공시가 2억원 이하에서 공시가 3억원 이하로 상향 조정했다.

현재 조세특례제한법 제99조4항에 따르면 1가구 1주택자가 올해 말까지 농어촌주택을 취득하고, 이후 3년간 보유한다면 기존에 보유하던 주택을 처분해도 양도세 중과를 적용받지 않는다. 이 조항은 2003년 8월에 처음 도입될 당시 2008년까지만 유지될 예정이었지만, 여러 차례 종료 기간이 연장되면서 2022년 말까지로 늦춰졌다.

농어촌주택 3년 보유 요건이 사후 충족요건이라는 점도 강점이다. 기존에 보유하던 A주택이 있는 상황에서 농어촌주택 B를 매입한 후, 3년이 지나기 전에 A주택을 먼저 해도 양도세 중과가 되지 않는다는 의미다. 다만 이후 농어촌주택 B의 보유 기간 3년을 다 채워야 하며, 기간 전에 B주택을 팔아버린다면 감면된 A주택의 양도세 중과분을 내야한다. 3년 보유 기간 이후 A주택을 양도할 때도 양도세가 비과세된다.

순서도 유의해야 한다. 기존에 농어촌주택을 보유해 1가구 1주택자가 된 이후 일반주택을 취득한 뒤 일반주택을 양도하는 경우라면 양도세 중과 미적용 혜택을 받을 수 없다. 또한 농어촌주택을 미등기해도 양도하는 주택이 등기된 자산이라면 과세특례를 적용할 수 있다.

한편 정부는 종부세 산정 때 공시가 3억원 이하 농가주택 등을 포함하지 않는 방안도 추진하고 있다. 이는 1가구 1주택자가 지방주택을 한 채 더 샀더라도 1가구 1주택자가 누리는 종부세상 혜택을 그대로 주겠다는 의미로 해석된다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr