[2023 부동산 전망]강남·용산 '불황 급매' 주목…인천·대구 '물량 과다' 주의

[아시아경제 노경조 기자] 내년 서울 주택 시장에서 주목해야 할 지역으로 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구, 양천구 목동 등이 꼽혔다. 전문가들은 불황 속 급매물 출현과 함께 재건축 이슈 지역의 사업성을 눈여겨봤다. 비슷한 이유로 수도권에서는 일산·분당 등 1기 신도시에 투자 여력이 있다고 판단했다. 반면, 유의해야 할 지역으로는 인천과 대구 등을 언급했다. 이들은 관망세가 짙어진 만큼 성급하게 움직일 필요가 없다고 조언했다.

강남·용산·여의도, 개발 호재+규제 완화 긍정적

서울 3대 도심에 해당하는 강남·용산·여의도 및 목동 지역에 대한 관심은 여러 해에 걸쳐왔다. 개발 호재가 많아 재테크 관점에서 미래 가치가 높이 평가된다.

특히 시장 침체기에 강남권에서는 송파구를 중심으로 급매물이 속속 등장하고 있어 일부 수요자들은 시기를 재고 있다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "추세를 볼 때 상승 폭이 컸던 만큼 하락장에서 낙폭도 작지 않지만, 강남권은 누구나 살고 싶어하는 지역이므로 입지나 향후 가격 전망에 대해 고민을 하지 않아도 무방하다는 장점이 있다"고 말했다.

정부의 재건축 규제 완화도 긍정적인 요소다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 "재건축 안전진단 개선 방안이 발표될 예정으로 노후단지가 몰린 지역에서 기대감이 커질 것"이라고 전망했다. 앞서 정부는 분양가상한제와 재건축초과이익환수제의 개선안을 내놨다. 조만간 재건축 사업을 위한 첫 관문이자 마지막 규제 대못인 안전진단도 구조안정성 항목 기준이 기존 50%에서 30%로 낮아지는 등 조정될 예정이다.

이런 맥락에서 신속통합기획 추진 지역과 마포·노원구도 관심을 갖고 볼 필요가 있다고 전문가들은 전했다. 또 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원과 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 등은 지역을 특정하기보다 지난해 4분기 평균 거래가격 대비 낙폭이 크거나 미분양 할인 및 신축 급매물이 나오는 곳을 주의 깊게 봐야 한다는 의견을 내놨다.

박 수석전문위원은 "싸게 사는 것이 최선"이라며 "돈을 미리 마련해놓되 조급증은 버려야 한다. 지역마다 타이밍이 다르기 때문에 지난해 가을 고점 대비 가격 메리트가 있는 곳에 선별적으로 접근해야 한다"고 강조했다.

1기 신도시 급매물 주목…인천·대구는 유의해야

수도권에서 주목해야 할 지역으로는 1·2기 신도시에 대한 언급이 많았다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 경기도 분당·과천·위례신도시 등을 짚으며 "서울 강남권과의 접근성이 좋은 데다 재정비 이슈가 있고, 급매물도 나오는 상황"이라고 말했다. 권주안 건설정책연구원 연구위원도 신도시 주택 시장 전망이 장기적으로 양호하다고 봤다.

수원, 용인으로 시야를 넓히기도 했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "당장 사야 할 곳이라기보단 가격이 많이 내려갔을 때 우선적으로 고려해야 할 곳"이라며 "과거에 많이 오른 곳일수록 낙폭도 크기 때문"이라고 설명했다. 수원 영통구 아파트 매매가격은 올해 들어 지난달 14일까지 누적 하락률 10.10%를 기록해 수도권에서 낙폭이 가장 컸다.

인천에서의 우선순위는 송도국제도시였다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 "송도는 하락 지지선 돌파 시 장기적 관점에서 투자 여력이 좋다"고 말했다. 김 부연구위원은 "송도는 현재 가격 하락 폭이 상당하지만, 도시 내에서의 생활·산업 여건이 비교적 양호하고 향후 서울 접근성이 좋아질 가능성이 있다"고 분석했다.

반면, 송도를 제외한 인천 지역 전반에 대해선 경계했다. 한 겸임교수는 "인천, 수원 등은 2024년까지 입주 물량이 과다해 가격 하락이 본격화할 가능성이 크다"며 "적어도 내년 말까지는 매수하지 않는 게 좋다"고 조언했다.

전문가들은 비수도권 지역에 대해선 말을 아끼거나 더 신중하게 접근했다. 고 원장은 "어느 지역을 꼭 찍는 건 바람직하지 않다"면서도 "대구, 포함, 군산 등 인구·소득·산업 규모가 줄어들고 공급이 과다한 지역은 재고할 필요가 있다"고 전했다. 특히 대구는 매수세가 크게 위축된 가운데 공급 물량이 꾸준히 늘어나 부담으로 작용하고 있다.

'행정수도' 세종은 상대적으로 추가 하락에 대한 우려가 덜하다고 평가했다. 세종은 2년 전 한국부동산원 통계 기준 연간 아파트 매매가격 최고 상승률(44.9%)을 기록했으나, 지난해 연말부터 급락했다. 임 팀장은 "장기간 가격이 하락했고, 인구 및 기반시설들이 차츰 자리를 잡고 있어 저점 매수를 고려해볼 수 있다"고 말했다.