[2023 부동산 전망]상업용 부동산도 ‘적색경보’…“어느 것 하나 좋은 게 없다”

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[아시아경제 차완용 기자] 상업용 부동산마저 금리 인상과 경기 침체의 직격탄을 맞고 있다. 내년에도 어려움은 이어질 것으로 예상된다. 금리 인상 기조가 예견되는데다, 우리나라 경제 성장률이 1%대 전망이 나오는 등 경기침체가 더욱 심화될 것으로 전망되기 때문이다.

7일 부동산 업계에 따르면 부동산 담보대출 금리의 바로미터가 되는 여신전문금융채권 AA+ 3년물 금리는 지난달 3일 6.016%까지 솟았다. 지난해 말까지만 해도 해당 금리는 2.372%에 그쳤지만 11개월여만에 2.5배 급등했다.

금리 인상은 상업용 부동산 시장을 휘청이게 하고 있다. 상업용 부동산 기업 부동산 플래닛이 국토교통부 실거래가를 기반으로 분석한 결과에 따르면 9월 기준 상업·업무용 빌딩과 상가·사무실을 합한 상업용 부동산 거래금액은 2조7000억원을 기록했다. 지난해 같은 기간 7조1000억원보다 61.9% 줄어든 수준이다. 8월 5조6000억원보다도 51.8% 감소했다.

거래량도 마찬가지로 쪼그라들었다. 9월 기준 상업용 부동산 거래량은 전체 부동산 거래의 6.4%에 해당하는 4024건으로 지난해 같은 기간 6965건보다 42.2% 감소했다. 전월(5407건)보다는 25.6% 줄었다.

상황이 이렇다보니 당장 내년을 기점으로 ‘꼬마빌딩’(연면적 100㎡ 초과 3000㎡ 이하 상업업무용 빌딩) 급매물이 쏟아져 나올 가능성이 크다는 전망이 나오고 있다.

꼬마빌딩 투자자는 통상 고정금리 3년 기간을 두고 이후에는 변동금리로 바뀌는 고정형(혼합형) 대출을 받는다. 금리 상승기와 고정금리 기간이 끝나는 시점이 맞물려 건물주들의 빚 부담이 본격화될 것이라는 분석이다.

오피스텔 시장도 암울하다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 올해 하반기(7월~11월27일 기준) 오피스텔 청약 경쟁률은 평균 1.2대 1로 나타났다. 전국에서 8972가구 모집에 1만974건이 접수됐다.

전년 동기 경쟁률은 24.9대 1로 최근 분위기와 상반된다. 지난해 같은 기간에는 1만4889가구 모집에 37만1007건의 신청이 몰렸다. 지역별 추이는 서울은 11.7대 1→1.8대 1, 수도권은 28대 1→1.2대 1, 지방은 4.6대 1→1.4대 1을 기록했다. 지난해 하반기 청약에 나선 오피스텔 단지 31개 중 경쟁률 1대 1을 밑돈 곳은 4곳(12.9%)에 불과했다. 반면, 올해는 41개 오피스텔 중 17개 단지(41.5%)가 공급량보다 신청 건수가 적어 경쟁률이 1대 1보다 낮았다.

기존 오피스텔의 매매량도 절반 아래로 감소했다. 국토교통부에 따르면 지난해 하반기 전국 오피스텔 매매량은 2만4436건이나 올해 하반기는 1만1854건으로 1년새 51.5% 감소했다. 서울은 7446→3769건, 수도권은 1만8281→8511건, 지방은 6155→3343건 등으로 조사됐다.

부동산 투자 시장에서 높은 인기를 구가해온 토지 거래 시장도 위축될 전망이다. 막대한 자본이 투입되는 토지 시장은 규모의 특성상 주택에 비해 금리나 시세 흐름에 비교적 둔감한 경향을 보인다. 그럼에도 올해 하반기 지속적인 금리 인상에 따른 부동산 시장 전반의 활력이 저하하면서, 토지 시장 역시 거래 동력이 빠르게 떨어지고 있다는 분석이다.

특히 프로젝트 파이낸싱(PF)을 일으키지 못하며 토지 매입에 나서지 못하는 사례도 속속 등장하면서, 당분간 토지 거래 가뭄은 더욱 심화될 것이라는 전망도 나온다.