아파트 교환거래 비중 또 늘었다…일시적 2주택자, 매매 안되자 선회

7월 교환거래 비중 0.15%
소수점 첫째자리 처음 넘어
수도권이 대부분 차지해
일시적 2주택자 매매 어렵자
양도세 비과세 누리려 선회

부동산 자료사진 /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 황서율 기자] "인천 OO아파트 X단지 26평, 방 3개, 화장실 2개, 로얄층입니다. 관심있으시면 연락주세요"(교환거래 오픈 카카오톡 대화 중 일부)

매수세가 얼어붙으면서 아파트 거래에서 교환을 선택하는 경우가 늘고 있다. 일시적 2주택자들이 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있는 기한 안에 아파트를 처분하기 어렵자 매매 대신 다른 방법으로 선회한 것으로 보인다.

22일 한국부동산원 거래원인별 아파트 거래 통계에 따르면 7월 전체 거래에서 교환거래가 차지하는 비중은 0.15%로 역대 최대치를 기록했다. 이 비중이 소수점 첫째 자리를 넘는 경우 역시 이번이 처음이다. 지난 1월 0.02%에 불과했던 교환거래 비중은 지난 4월 0.09%를 찍고는 다시 감소하는 듯 하더니 7월 다시 최고치를 찍었다. 교환거래량은 65건으로 2020년 12월 이후(97건) 두 번째로 많은 거래량을 보였다.

지역별로는 수도권이 거래량의 대부분을 차지했다. 경기가 28건으로 가장 많았으며 서울이 15건, 인천이 6건이었다. 그 다음으로 많은 지역은 ▲부산 4건 ▲충남 3건 ▲경남 3건 ▲강원 2건 ▲광주 1건 ▲충북 1건 ▲전북 1건 ▲울산 1건 순이었다. 세종, 대구, 대전, 전남, 경북, 제주는 한 건도 아파트 교환이 이뤄지지 않았다.

교환거래 비중이 늘어난 이유는 매매거래가 위축된 데 있다. 특히, 일시적 2주택자들이 매매거래 절벽으로 기한 안에 양도세 혜택을 누리지 못하는 상황에 처하자 교환 거래에 나서는 것이다. 같은 달 매매거래량(2만1836건)은 2013년 1월(1만6968건) 이후 최저치를 나타냈다.

현재 조정대상지역에 종전·신규 주택을 보유한 일시적 2주택자들은 신규 주택 취득일로부터 2년(비조정지역 보유는 3년) 안에 1주택자가 되면 양도세 비과세 대상이 된다. 교환거래는 선양도 후취득으로 보기 때문에 이 역시 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 다만, 취득세는 경우에 따라 2주택 취득으로 간주돼 중과 대상에 포함될 가능성이 있어 유의해야 한다. 김지영 NH농협금융 세무전문위원은 "매수세 자체가 없다보니 신규주택 취득 후 2년 안에 팔기가 어렵자 비과세를 받으려는 이들끼리 주택을 교환하는 것"이라고 전했다.

실제로 부동산 커뮤니티 사이트와 부동산 교환 오픈 카카오톡 채팅방에는 일시적 2주택의 문의가 다수 올라왔다. 실시간으로 교환거래를 원하는 문의가 올라오는 한 오픈채팅방은 1월 말 개설됐지만 현재 약 1300명의 인원이 들어와있다. 거래 위축 상황에 1주택자임에도 교환거래를 고민하는 경우도 보인다. 부동산 커뮤니티 사이트의 한 회원은 "이사는 가고 싶은데 거래는 안되고 답답하다"며 "1주택 실거주자끼리 아파트 교환거래를 하는 사례가 있냐"라며 문의를 남겼다.

교환거래는 합법이지만 부동산 커뮤니티나 카카오톡 오픈채팅방에서 논의되는 경우가 많아 전문가들은 거래 시 관련 전문가와의 상담이 필요하다고 전했다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "거래 당사자 사이에 임의로 가격을 설정해 교환하는 경우 신고를 하더라도 시가와 교환 거래가의 차이가 5% 이상 벌어지면 양도금액 자체가 부인될 수 있다"며 "이런 요소를 피하기 위해 정식 감정평가를 받는 등 전문가와의 논의가 필요하다"고 제언했다.