[실전재테크] '싼데도 좋은집' 민간임대, 분양전환 방식 기준은 없어

2400가구 대규모 민간임대주택 수원권선꿈에그린 전경.

[아시아경제 차완용 기자] ‘싼데도 좋은 집’, 민간임대주택(아파트)의 인기가 날로 치솟고 있다. 정부의 지원과 혜택으로 시장이 커지자 사업자(시행·시공사)간 경쟁이 이뤄졌고, 그 결과 아파트 품질 향상이라는 선순환이 이뤄진 결과다. 수도권은 물론이고 지방에서조차 물량이 나오면 미계약분을 찾아보기 힘들 정도다.

그런데도 시장에서는 각종 문제가 끊이지 않고 있다. 대표적인 것이 분양전환 여부다. 민간임대주택은 현행법률상 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 적용받고 있는데, 분양전환 방식에 대한 기준이 없다. 사업자가 입주 후 몇 개월 만에 조기 분양해버리거나, 분양전환을 아예 안 하기도 한다. 심지어 어떤 사업장에서는 임대형으로 계약된 호실에 대해서도 투자자를 모집해 분양전환 권리만 따로 파는 사례도 나왔다. 모두 임차인들에게 피해가 생기는 사례들이지만 법적으로 문제가 되지 않는다.

분양전환 시 분양가 산정에 대한 기준이 없다는 점도 문제다. 공공지원 민간임대의 경우 분양전환 시 복수의 감정평가와 표준건축비 등을 근거로 분양가가 결정되지만, 민간은 사업자 자율에 맡겨져 있어 감정가보다 높게 책정되는 경우가 허다하다.

실제 부산지역 한 민간임대주택에서는 사업자가 일반분양 전환 시 회계감사 보고서상의 첫 분양가격보다 3배 높은 분양가를 책정하는가 하면, 경기 하남시 민간임대주택은 입주 9개월여 만에 조기 분양전환을 결정하며 임대료의 두 배가 넘는 분양가를 제시하기도 했다.

이러한 피해를 보지 않기 위해선 수분양자들이 사업내용을 파악해야 하지만, 이마저도 쉽지 않은 상황이다. 소위 말하는 ‘깜깜이 분양’이 성행해서다. 특히 분양전환가를 높게 제시되는 사업장의 경우 경쟁자가 줄어들 것을 우려해 공고상에는 임대보증금만 공개하고 계약 당일에야 분양 전환금액을 공개하고 있기 때문이다.

전매·전대 제한이 없어 투기에 무방비하다는 점 역시 대책이 필요한 상황이다. 입지가 좋은 민간임대주택의 경우 신청자가 대거 몰리면서 수백 대 1의 경쟁률이 흔히 벌어진다. 이렇다 보니 분양전환 권리가 있는 임차권은 수천만이 넘는 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 결국 실수요자는 민간임대를 구하기가 더 어려워지고, 애초 분양가보다 비싼 가격에 임차권을 사야 하는 문제가 생기고 있다.

이들 모두 민간임대주택에 관한 특별법상의 허점을 파고든 문제들이다. 그나마 다행인 점은 최근 국회에서 ▲제3자 매각문제 ▲분양전환 문제 ▲공공임대 5년과 10년 감정평가 방법 차이 ▲공공임대 감정평가 방법의 공정성 등에 대한 공공·민간임대주택법 개정 논의가 이뤄지고 있다는 점이다.

도종환, 위성곤, 최인호, 김회재, 김한규, 최종윤 의원 등 더불어민주당 국회의원들이 여의도 국회의원회관에서 피해를 겪은 전국 공공·민간임대 주민, 국토교통부 관계자 등과 '공공·민간임대 주택문제 해결을 위한 주민간담회'를 갖는 등 적극적인 움직임을 보이고 있다.