생애 첫 주택 매수자 10년만에 최저
2030 영끌족 아파트 매수 비중 급락
LTV 80% 완화에도 "너무 올라 못 사요"
고금리·고점론에 하우스푸어 우려 확산
이 와중에 집 산다 마음 먹어도
고연봉 청년들만 대출가능금액 늘어나
DSR 규제 탓에 저연봉 청년은 LTV 완화 혜택 없어
"주식·코인 빠지고 집값 신고가 소식도 뜸하고…. 주변이 조금 조용해지고 나니까 그동안 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출) 가스라이팅'을 당한 건 아닌가 싶네요.(36·직장인·고양시 거주)"
지난해까지 '영끌'로 주택 매매시장을 주도해온 2030 영끌족이 자취를 감췄다. '오늘이 최저가'라는 생각에 서울 전역의 부동산 매물을 실시간 탐색하던 2030세대를 보기가 드물다.
서울 영등포구 당산동 A공인중개사무사 대표는 "지난해 상반기까지 찾아오는 사람은 투자자 일부랑 신혼부부거가 대부분이었다. 지난해 내가 계약한 2명도 30대였고. 매물이 없는 것도 맞는데, 매수 문의 자체가 없고 전월세 문의나 조금 있는 상황"이라고 말했다.
3일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~6월 생애 처음으로 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등)을 매수한 사람은 16만8921명으로 2012년(16만1744명) 이후 10년 만에 최저치를 기록했다. 최대치였던 지난해(28만4815명)에 비하면 40.7% 줄어든 수치다.
2030세대는 생애최초로 주택을 매수하는 주요 연령층이다. 생애최초 매수 감소에는 이들의 움직임이 그대로 반영돼 있다. 한국부동산원의 매입자 연령대별 아파트 매매거래 통계를 보면 지난 6월 전체 서울 아파트 매매거래 건수 2014건이다. 이중 2030세대의 매입 건수는 499건으로, 24.8%의 비중을 차지하고 있다. 이는 매입자 연령대별 통계가 작성(2019년 1월)된 이래 가장 낮은 수치다. 주택 시장이 과열 양상이던 2020년 8월 2030의 매수 비중은 40.3%를 기록하며 처음으로 40%선을 돌파했다. 지난해 7월에는 44.8%를 기록하며 사상 최고치를 찍었다.
지난해 하반기부터 본격화한 대출규제와 금리인상은 영끌족의 '패닉바잉(공황구매)'에 찬물이 뿌렸다. 거래량이 급감하기 시작했고 2030의 매수비중도 점점 감소하더니 지난 5월에는 30%대으로, 6월에는 20%대로 내려왔다. 반면 임대차 거래량은 사상 최고 수준에 이르렀다. 국토부에 따르면 상반기 전·월세 거래량(신고일 기준)은 총 157만467건으로 지난해 대비 35.5% 늘었다. 5년 평균 대비로도 54.4% 증가한 수치다.
금리인상으로 인해 원리금 상환 부담이 커지고, 집값 고점론이 확산하면서 매수 심리가 급격히 위축된 영향이라는 분석이다. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "주택시장 동향과 이자율 상승에 매수심리가 영향을 받고 있는 것"이라면서 "이미 살 만한 사람들은 '영끌'을 통해 다 산 상태이고, 주택가격이 좀 더 떨어질 것 같다는 전망이 우세하다보니 관망세가 이어지고 있다"고 말했다.
이달부터 생애최초 주택 구입자에게 주택담보대출비율(LTV) 상한이 80%로 완화됐지만 침체된 매수심리를 반전시키기는 쉽지 않아 보인다. 주택가격 수준이 워낙 높아진 상황이라 대출을 하더라도 상환부담 높아 매수가 쉽지 않기 때문이다. 직장 때문에 서울을 벗어나기 어렵다는 김모씨(26·직장인·서울 성북구)는 "LTV를 완화한다는 건 좋지만 서울 아파트 중위가격이 10억 가까이 한다고 하는데, 갈수록 커지는 이자부담을 생각하면 대출을 끌어서 사는게 맞는 지 모르겠다"고 말했다.
금리인상 기조가 앞으로도 계속될 예정인 데다가 정부가 예고한 '250만호+α'라는 공급폭탄도 남아있다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "주택가격이 완전히 떨어졌다고 생각하는 매수자들이 많지 않고, 오히려 더 하락할 것이라는 기대감도 있다"며 "시장이 하락 전환한 상태에서 주택을 급하게 구입하기보다는 상황을 관망할 가능성 높다"고 말했다.
"LTV 80%가 무슨 소용? 저소득 청년은 사다리가 없다"
"주택담보대출비율(LTV)를 80%로 풀어준다고 해도 총부채원리금상환비율(DSR)을 40%로 묶어 놨는데 무슨 의미가 있나요"
"이건 고연봉자인데 LTV 때문에 대출 못 받았던 사람들을 위한 정책이지, 저연봉자한테는 아무 소용 없어요"
(포털 사이트 부동산 관련 커뮤니티)
윤석열 정부가 "생애 최초 주택 구매자들에게 주택 소재 지역이나 주택 가격에 상관없이 LTV를 80%까지 풀어주겠다"는 대선 후보 시절 공약을 이행했지만 여론은 시큰둥하기만 하다. 주택 매수 심리가 지하를 뚫고 내려간 와중에 집을 사겠다고 마음 먹더라도, 저연봉자라면 '인 서울(in seoul) 내 집 마련'은 여전히 딴 세상 이야기이기 때문이다. 무주택 저소득 청년들이 타고 올라갈만한 '자산 형성 사다리'는 부서진 채 방치돼 있다.
한 시중은행이 29세 청년을 연봉 수준별(3000만·5000만·7000만원)로 나눠 서울 내 투기지구 9억원짜리 아파트를 구입하기 위해 대출(연 금리 4.30%로)받는 경우를 시뮬레이션 한 결과만 봐도 알 수 있다. 'LTV 80% 완화'를 적용시 연봉 수준별 대출가능금액은 ▲2억200만원(연봉 3000만원) ▲3억3600만원(연봉 5000만원) ▲4억7100만원(연봉 7000만원)으로 나타났다.
총 대출금액 1억원이 넘으면 연간 원리금 상환액을 연소득의 40% 이하로 제한한 'DSR 40%' 룰 탓에, 저연봉자가 LTV 완화 혜택을 체감하는 데는 한계가 있다. 지금까지 생애 최초의 경우 투기지역·투기과열지구 9억원 이하 주택에 대해선 LTV 50∼60%가 적용됐다. 이게 80%로 늘어나면서 고연봉자들은 은행에서 빌릴 수 있는 금액이 늘어났지만, 저연봉자들은 LTV 완화 전이나 후나 대출가능금액은 그대로다.
또 금융당국이 청년층에게 장래예상소득을 반영해주기로 하면서, 저연봉자와 고연봉자의 간 대출가능금액의 차이가 더 벌어졌다. 'LTV 80% 완화'와 '장래예상소득'을 동시에 적용할 때 대출가능금액은 ▲2억6500만원(연봉 3000만원) ▲4억4200만원(연봉 5000만원) ▲6억원(연봉 7000만원)으로 나타났다.
장래소득까지 반영하면 저·고연봉자 격차 더 벌어져
'LTV 80%'만 적용했을 때 연봉 3000만원과 7000만원 간 차이(2억6900만원)보다 '장래예상소득' 반영 효과까지 더해지면 양측 격차(3억3500억원)가 훨씬 커지게 된 셈이다. 서울에 사는 저소득 청년들은 수도권이나 지방으로 내려가지 않는 한, 남의 집 살이에서 벗어나기 힘들다는 의미이기도 하다.
고연봉자가 겪는 나름의 고충도 있다. 금융위원회는 LTV를 80% 완화시켜주면서 주택담보대출 한도를 6억원으로 묶어놨다. DSR 40%에 따라 대출가능금액을 매기면 6억원이 넘는 고소득자라도, 최대 6억원까지만 빌릴 수 있다는 의미다. 연봉 7000만원 청년의 경우 'LTV 80% 규제 완화'와 '장래예상소득'을 함께 반영하면 원래 6억1900만원까지 은행에서 빌릴 수 있었지만, 대출가능금액이 6억원에서 끊긴 이유가 여기에 있다.
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시중은행 관계자는 "저연봉자들은 DSR규제에 막혀 대출가능금액이 크게 늘지 않고, 고연봉자들은 대출가능금액 상한선을 정해놔서 LTV 80% 완화 정책은 결국 생색내기에 그칠 수밖에 없는 형편"이라며 "소수의 고소득 맞벌이 부부 정도만 내 집 마련 기회를 잡을 수 있는 조치"라고 분석했다.
김동표 기자 letmein@asiae.co.kr
황서율 기자 chestnut@asiae.co.kr
심나영 기자 sny@asiae.co.kr
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