갭투자일수록 깡통전세 위험…수도권까지 확산

[아시아경제 김혜민 기자] 최근 집값이 조정 국면에 들어간 가운데 갭투자(전세보증금을 낀 매입) 지역에서 역전세 사례가 잇따르면서 ‘깡통전세’ 우려가 커지고 있다. 역전세는 전세가격이 매매가격 보다 비싸 세입자가 보증금을 제 때 받지 못할 위험이 크다. 최근에는 수도권까지 확산되는 분위기다.

21일 부동산 빅데이터업체 아파트실거래가(아실)에 따르면 지난 5월 이후 3개월 간 갭투자 거래가 가장 활발했던 지역은 경기도 평택이다. 총 120건의 갭투자가 이뤄졌다. 이어 경남 김해(100건), 강원 원주(95건), 포항 북구(85건), 전북 군산(81건) 순이었다. 수도권에서는 경기 안성(62건)이 10위권 안에 포함됐다.

문제는 이들 지역에서 매매가격 보다 더 비싸게 전세를 내주는 사례가 심심찮게 발견된다는 점이다. 평택에서는 이 기간 동안 ‘역전세’가 15건에 달했다. 평택 지산동 이한렉스빌플러스 전용면적 27㎡의 경우 지난 6월말 9600만원에 팔린 후 같은 매물이 지난 11일 1억2000만원에 전세계약을 맺었다. 이 매물을 산 갭투자자는 자기자본 없이 주택을 구입한데 이어 오히려 2400만원을 벌었다. 사실상 세입자의 보증금이 갭투자에 악용된 것이다. 이 매물은 전세가율이 125%에 달해, 갭투자자의 자본 여력에 따라 향후 보증금을 떼일 위험이 크다.

갭투자 거래가 많았던 김해(21%), 강원 원주(29.4%)도 마찬가지다. 특히 포항 북구는 갭투자 중 역전세 비중이 30.5%에 달했다. 포항 북구 두호동 두호SK뷰푸르지오 전용 84㎡의 한 매물은 지난 3월 5억600만원에 거래된 후 같은 날 4억9400만원에 전세계약을 체결했다. 전세가율은 98%에 이른다. 하지만 집값이 조정국면에 들어가면서 이 단지 같은 평형의 매매가는 지난달 중순 4억1600만원까지 떨어졌다.

서울에서도 원룸형 오피스텔이나 도시형생활주택을 중심으로 전세가격이 매매가격을 뛰어넘는 사례가 발견된다. 강동구 길동 강동와이시티 전용 13㎡는 지난 5월말 1억1900만원에 매매된 후 같은 매물이 일주일 뒤 1억7000만원에 전세계약을 맺었다. 아실에 따르면 전세가율이 80%를 넘는 갭투자가 최근 3개월 사이 33건에 이른다.

부동산 업계에서는 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 보고 있다. 집이 경매에 넘어갈 경우 평균 낙찰가율인데, 전세가율이 이를 넘어서면 추후 집을 팔아도 회수할 수 있는 보증금이 줄어들 수 있기 때문이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "자기자본을 들이지 않고 갭투자가 성행한 지역일수록 깡통전세 위험이 커질 수 있다"며 "전세금 반환 보증에 가입하거나 계약 전 집주인들의 대출 여부를 꼼꼼히 확인해야 한다"고 말했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr