[Q&A] 임대사업자 1년 전세계약 꼼수…임대차법에선 "안 통합니다"

1년 전세계약이라도 임대차법 따라 2년 유지 가능
임대료 상승도 최소 임대차 기간 2년 단위로 5% 증액 제한
1년에서 2년 전세계약 연장시 계약갱신청구권 사용 아냐

[아시아경제 황서율 기자] #최근 전셋집을 찾고 있는 A씨는 공인중개사로부터 “1년 전세 계약 조건으로 좋은 매물이 있다”는 얘기를 들었다. 공인중개사는 “임대사업자인 임대인이 1년 단위로 계약할 때마다 계약금을 5%씩 증액하기 위함이라고 들었다”고 덧붙였다. A씨가 “전세기간은 2년이 기본인 것 아니냐”고 되묻자 공인중개사는 “서로 협의하면 가능하다”고 말했다. 주거안정을 위해 2년 계약을 원했던 A씨는 전세 매물이 없는 상황에서 1년 계약이라도 해야 할 지 고민이 들었다.

위 사례의 민간임대사업자가 1년 전세계약을 내건 이유는 ‘민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)’에는 계약 기간이 명시 돼있지 않기 때문이다. 민특법은 세입자의 동의만 있다면 1년 단위로 임대료를 5%씩 올려 계약을 갱신하는 것이 가능하다고 해석될 수 있다. 한편 주택임대차보호법(이하 임대차법)에서는 임대차 계약 최소 단위기간을 2년으로 보고 있다.

두 법안이 상이한 상황에서 A씨가 임대인의 제안을 받아들여 계약했을 때 임대차법에 의해 같은 조건으로 전세 기간 2년을 유지할 수 있을까?

유지할 수 있다. 민특법 제3조 ‘이 법에서 정하지 않은 사항에 대해서는 임대차법 규정을 따른다’는 조항이 있기에 임대차법의 최소 단위기간인 2년을 따라야 한다. 또, 계약 당시 임차인이 동의의 의미로 계약서를 작성했다고 하더라도 임대차법 제10조 강행규정 조항에 따라 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다. 강행규정은 당사자의 의사에도 불구하고 강제적으로 적용되는 법규를 말한다. 다만, 임차인이 원하는 경우 전세 기간을 1년으로 설정할 수 있다.

A씨가 전세 계약을 2년으로 연장한 경우 1년 단위로 계약금을 5% 인상하는 것이 가능할까?

1년 단위 임대차 계약이라도 임대차 기간은 2년을 적용받게 된다. 따라서 임대료 상승도 2년 단위로 직전 임대료의 5% 이내 증액 제한을 받는다. 다만, 증액 요구를 임차인이 동의했을 때는 1년 단위라도 증액이 가능하다.

만약 A씨가 계약 당시 계약기간을 2년으로 하되, 특약사항에 1년마다 계약금을 5%씩 인상한다는 내용을 적은 경우에도 A씨는 최초 계약금 유지를 주장할 수 있다. 임대차법 제10조에 따라 특약사항 내용이 임차인에게 불리하고, 법의 범위 밖에 있는 경우 그 효력을 상실할 수 있기 때문이다.

A씨가 전세 계약을 1년 연장해 2년 거주를 원하는 경우 계약갱신청구권을 1회 사용한 것이 될까?

계약갱신청구권을 사용했다고 보기 어렵다. 임대차법 4조에 따르면, 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 만약 1년 전세계약을 하더라도 임차인이 2년 거주를 원하면 계약갱신청구권을 사용하지 않고 2년까지 연장할 수 있는 것이다.

황서율 기자 chestnut@asiae.co.kr