[대선 D-한달 공약분석①-부동산]與든 野든 임기 내 최소 250만 공급

李·尹 모두 공급에 기조, 규제 완화는 차이
공급 폭탄 방침에 전문가들은 "글쎄"

[아시아경제 배경환 기자] 여야 대선 후보들의 부동산 공약 핵심은 공급과 대출 완화다. 이재명 더불어민주당 후보는 3일 첫 TV토론회에서 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 "매우 잘못된 부족한 정책이었다"고 평했다. 공급 보다 투기 억제를 강조한 현 정부의 정책이 잘못됐다는 취지다. 그는 "공급 부족에 수요가 왜곡돼서 그렇다"며 "임대사업자 보호 정책 때문에 그랬을 가능성이 크다"고 실패의 원인까지 지목했다.

문재인 정부 5년간 서울 집값이 2배가 오른 상황에서 유력 대선후보들이 내놓는 공약들은 시사하는 바가 크다. 대출 규제 강화, 금리 인상 등 전방위 ‘돈줄 죄기’로 인한 일시적 효과라는 분석도 있지만 정권 말기 뒤늦은 공급 대책으로 상승세가 잦아든 것만은 분명해서다.

현 정부의 문제가 극명히 드러난 만큼 이번 대선후보들이 민심을 잡기 위해 내건 공약은 모두 ‘공급’에 방점이 찍혀있다. 이 후보와 윤석열 국민의힘 후보가 임기 내 공급하겠다는 주택만 최소 250만가구. 여기에 이 후보는 61만가구까지 추가로 얹었다. 시장에 공급 확대 기조를 확실히 전하겠다는 의지로 해석되지만 실현 가능성은 높지 않다는 게 부동산 전문가들의 분석이다.

◆李·尹 최소 250만… ‘부지 확보·규제 완화’로 물량 확보= 거대 양당 후보들이 제시한 250만가구는 분당·일산 등 1기 신도시(30만가구), 판교·동탄 등 2기 신도시(60만가구) 총 공급량을 합쳐도 3배에 육박하는 물량이다.

세부적으로 살펴보면 이 후보가 공약한 공공택지 물량은 김포공항 주변 9만가구, 용산공원 일부 부지 및 주변 반환부지 10만가구, 태릉·홍릉·창동 등 국공유지 2만가구, 1호선 지하화로 8만가구 등이다. 경기도와 인천에도 기존 계획 123만가구에 28만가구를 추가로 짓겠다는 구상이다. 공공택지에 공급되는 주택은 기존 91만가구에서 신규택지 20만가구를 더해 111만가구다.

기존택지 재정비를 통해서는 기존 계획분 21만가구에 재개발·재건축과 리모델링 규제 완화로 10만가구, 노후 영구임대단지 재건축으로 10만가구를 추가해 총 41만가구를 공급하겠다는 구상이다. 여기에 1기 신도시에 대한 용적률 완화를 비롯해 민간 정비사업을 활성화하기로 했다.

윤 후보는 총 250만가구를 약속했다. 공공 주도가 50만가구, 민간 주도가 200만가구다. 서울 신규주택 40만가구를 추가 공급, 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 등 수도권 전체에 총 130만가구를 내놓기로 했다.

공공성을 높이기 위한 주택 상품도 공개했다. 시세보다 싼 ‘원가주택’, 공공분양주택 ‘역세권 첫 집’으로 원가주택이란 전용면적 84㎡이하 주택을 원가로 분양한 뒤 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 시세 차익의 70% 이상을 보장받도록 한 주택이다. 무주택 청년에게 우선권이 주어지는 공공주택으로 매년 6만가구씩 총 30만가구를 공급하는 게 목표다.

역세권 인근 국·공 유지를 개발해 공공분양하는 ‘역세권 첫 집 주택’ 물량도 20만가구가 잡혔다. 공공주택 물량은 원가주택과 역세권 첫 집 주택을 합쳐 50만가구 수준이다. 이 후보가 정부 주도의 공공주택 확대, 윤 후보가 상대적으로 민간 주도의 공급에 초점을 맞춘 게 큰 차이다.

안철수 국민의당 후보도 총 공급량은 제시한 상태다. 5년간 250만가구로 안 후보는 "여야 대선 후보들과 큰 차이는 없을 것"이라며 "현실적인 숫자이기 때문"이라고 설명한 바 있다.

◆李 ‘국토보유세’ 신설 vs 尹 ‘종부세’ 개편= 대선후보들의 공급 기조는 비슷하지만 규제 완화 부분에서는 적지 않은 차이를 보인다. 기본적으로 양도세와 취득세 등 거래세를 일정 수준 이하로 낮춰 매물 잠김 현상을 해소하겠다는 입장이지만 이 후보는 불로소득 철저 환수, 윤 후보는 감세라는 서로 다른 기조가 깔려있다.

이 후보의 대표 공약은 국토보유세 신설이다. 부동산 불로소득을 환수한 뒤 이를 기본소득 재원으로 쓰겠다는 것으로 토지소유자 대상으로 토지세를 새로 부과하는 방식이다. 이 후보는 ‘토지이익배당제’로 이름을 바꿔 추진하겠다는 뜻도 내비쳤지만 여론의 반대가 커 추진 여부는 조금 더 지켜봐야 한다.

윤 후보는 대대적인 보유세 세제 개편을 약속했다. 공시가격을 지난 2020년 수준으로 되돌리고 종합부동산세와 재산세 통합을 추진, 다주택자 양도세 중과를 최소 2년간 유예하는 게 골자다. 특히 취득세 부담을 줄이기 위해 세율 적용 구간을 단순화하기로 했다. 이와 함께 생애 최초 주택 구매자에 한해 취득세 면제나 1% 세율을 적용하겠다는 계획이다. 이 과정은 정부 출범 후 ‘부동산세제 정상화 TF(태스크포스)’를 통해 통합 논의될 예정이다.

전날 토론에서 이 후보가 잘못 짚은 윤 후보의 주택담보대출비율(LTV) 완화 방안은 80%가 맞다. 윤 후보는 그동안 신혼부부·청년을 대상으로 한 LTV 완화 수준을 80%로 잡아왔다.

현재 안 후보는 미국처럼 부동산 보유세는 높이되 거래세를 낮추는 방향을 제시한 상태다. 양도세와 같은 거래세를 낮춰 시장 매물을 확보해 가격 안정을 끌어내겠다는 취지다. 안 후보는 "새로운 주택을 공급하려면 많은 기간이 소요되지만 이미 있는 집을 시장에 내놓는 방식은 단기간 내 수요를 충족시킬 수 있다"며 "양도세와 같은 거래세를 낮춰서 매물이 늘어나면 집값을 잡을 수 있다"고 말했다.

심상정 정의당 후보는 세 강화로 각을 세웠다. 1주택 이상 보유자에게는 강력하게 세금을 매기겠다는 것으로 "시세차익엔 무겁게 세금을 부과하고 1가구 2주택은 중과세, 3주택자부터는 임대사업자로 등록하도록 할 것"이라고 밝힌 바 있다.

◆‘용적률 상향’ 한 목소리… 해석 다른 임대차3법= 서울 집값 상승의 또 다른 진원지로 평가받던 재건축·재개발은 다소 활기를 보일 것으로 예상된다. 이 후보와 윤 후보 모두 규제 완화를 통해 자연스러운 물량 확보를 끌어내겠다는 계획이어서다.

이 후보는 안전진단 평가 시 ‘구조안전성’ 항목의 비중을 하향하겠다고 말했다. 특히 아파트 용적률을 500%까지 높이겠다고 밝혔다. 정비사업 속도를 높이기 위한 재개발·재건축 신속협의제 도입과 용적률을 500%까지 상향할 수 있는 4종 주거 지역 신설도 내놨다.

이 후보는 재건축이 어려운 단지는 리모델링을 통해 더 많은 가구 수를 확보할 수 있도록 하는 ‘리모델링 특별법’을 제시하기도 했다. 안전성 확보 등의 이유로 건축허가를 받기 어려웠던 ‘수직증축’을 확대하고 중대형 아파트 1가구를 여러 가구로 구분하는 ‘세대 구분 리모델링’도 길을 열어주겠다고 밝혔다.

윤 후보 역시 도심 내 용적률을 500%까지 상향하겠다고 공약했다. 여기에 준공된 지 30년 이상 된 아파트는 ‘정밀안전진단’을 면제하겠다고 나섰다. 해당 아파트들이 정밀안전진단을 면제받게 되면 현재 사업을 보류 중인 재건축 단지들의 사업 속도는 급격히 빨라질 전망이다.

문제의 ‘임대차3법’(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권)에 대한 시장의 반응은 서로 다른 해석이 이뤄진 상태다. 이 후보와 윤 후보 모두 문제점을 인정하고 있지만 이 후보는 지금의 부작용이 일시적인 것으로 보고 현행 유지를, 윤 후보는 개정을 주장하고 있다. 정부의 도입 취지와 달리 윤 후보는 "임차인의 경우 당장 전·월세 갱신에 따른 이점을 누릴 수 있지만 2년 뒤 급등한 전월세 가격을 감당해야 하는 상황"이라는 논리를 펴고 있다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr