'위드코로나' 상가 부동산 기대감…연체금에 발목

임대료 연체 갈등…명도소송 증가세
"상가 매수시 채권양도 계약" 조언

정부의 단계적 일상화 결정에 따라 영업시간 제한과 이용객 제한이 완화된 지난 1일 밤 서울 마포구 홍대 앞 주점이 이용객들로 붐비고 있다. ＜사진=연합뉴스＞

‘단계적 일상회복(위드 코로나)’으로 상가·업무용 시장에 온기가 돌고 있지만 임대료 연체에 따른 건물 매수자와 기존 임차인 간 갈등이 곳곳에서 발생하고 있는 것으로 나타났다.

24일 부동산 전문 법무법인 등에 따르면 상가 연체료 갈등으로 인한 임대인·임차인 간 소송이 최근 늘고 있다. 상가의 경우 상가건물임대차보호법 제18조의 8에 따라 3기에 달하는 임대료가 미납되면 임대인은 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있다.

특히 최근 상가를 매수한 임대인들은 임차인을 상대로 상가를 비워 달라며 명도소송까지 제기하는 사례도 잇따르는 것으로 전해졌다. 위드 코로나 기대감으로 주요 상권 활성화 기대감에 상가를 매입했지만 임대료 연체 문제가 잇따르면서 소송을 문의하는 사례가 많다는 것이다.

명도소송 전문법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 자체 통계에 따르면, 최근 발생한 총 301건 중의 명도 소송 중 상가 관련이 212건인 것으로 조사됐다.

문제는 기존 소유주와의 임대료 연체 문제로 소송을 제기하더라도 매수자가 승소할 가능성은 크지 않다는 것이 법조계의 판단이다. 김성호 변호사는 "직전 임대인 때부터 3기 이상 임대료가 연체됐다 하더라도 기본적으로 해당 임대인, 즉 직전 임대인과 정산을 해야 하기 때문에 신규 매수인이 이를 근거로 임차인을 내보낼 수는 없다"고 말했다.

이 때문에 전문가들은 상가 매수 전에 임대료 연체를 여부를 확인하고, 연체 사실이 있을 경우 ‘채권양도계약’을 별도로 체결할 필요가 있다고 조언한다.

김 변호사는 "이전 소유자가 현 소유자에게 소유권을 넘기면서 임대차 관계 등이 이전되는데, 이때 채권을 같이 양도한다고 명시하고 이를 임차인에게 고지한다면 3기 연체의 효력이 새 임대인에게 넘어가 명도소송의 요건을 갖출 수 있게 된다"고 말했다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 "매매계약 당시 채권양도 계약을 하지 않았다면 기존 연체금은 포기하고 새 건물주가 된 시점부터 3기분 이상 임대료 연체를 다시 따져서 명도소송을 해야 한다"고 말했다.

한편 상업·업무용 부동산 시장은 최근 온기를 되찾았다. 한국부동산원에 따르면, 올해 3분기 전국에서 거래된 상업·업무용 부동산은 총 10만412건으로 집계됐다. 이는 직전 분기 거래량인 9만5000건을 웃도는 동시에, 지난 2018년 1분기 이후 가장 많은 거래량을 기록한 것이다. 수익률도 회복세다. 3분기 투자 수익률은 각각 오피스 1.8%, 중대형 상가 1.57%, 소규모 상가 1.38%, 집합 상가 1.61% 등으로 조사됐다. 코로나19 확산 시기인 지난해 1분기 투자 수익률을 상회하는 수치다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr