불법 개조 주택이라는 ‘근생빌라’… 주의해야할 점은?

근린생활시설을 주거용으로 불법 개조
건축주, 주차공간 줄이는 등 꼼수로 이익봐
정작 현재 소유주만 이행강제금 부과하는 등 피해 돌아가
분양·매매 계약 전 건축물대장 꼼꼼히 확인해야

[아시아경제 류태민 기자] 최근 상가나 사무실을 허가 없이 주택으로 불법 개조한 일명 ‘근생빌라’를 주택으로 속여 매매하거나 분양받은 피해사례가 속출하고 있다. 특히 불법 용도변경으로 인한 이행강제금이 적발된 시점에 근생빌라를 소유한 이에게 부과되는 구조라 문제로 지적되고 있다.

근생빌라는 근린생활시설의 상가 부분을 주거용으로 개조해 사용하는 일종의 불법주택이다. 근린생활시설은 건축법에 따라 소매점 등 일상생활에 필요한 상가 시설로 사용해야 한다. 주차장 및 층수제한 등이 주택 기준과 달라 사실상 용도변경이 불가하다. 현행 서울시 부설주차장 설치기준을 보면 근린생활시설은 134㎡(시설면적)당 1대의 주차장을 설치해야 되는 반면, 다가구주택 및 공동주택은 면적기준에 따라 가구당 최소 0.5대 이상의 주차장을 설치해야 한다. 층수 제한에서도 건축법상 다가구주택은 3층 이하, 다세대주택 및 연립주택은 4층 이하로 규정돼 있지만 근린생활시설은 별도로 층수제한을 두지 않는다.

근생빌라가 늘어나는 이유는 개발이익을 높이기 위해서다. 건축주 입장에서는 근린생활시설로 허가를 받으면 주차장 면적은 줄이면서 높은 층수로 건물을 올릴 수 있기 때문에 비용측면에서 이점이 있다. 이후 취사 시설을 설치해 주택으로 개조하기 때문에 겉보기에는 일반주택과 모양새가 비슷해 근생빌라가 불법건축물이라는 사실을 모른 채 매매하는 수요자들이 많은 것이다.

문제는 불법건축물인 사실이 적발될 때 애초에 불법행위를 저지른 건축주가 아니라 현재 소유하고 있는 이들에게 이행강제금이 부과된다는 점이다. 취사시설을 철거하지 않으면 매년 최대 2회씩 시가표준액의 10%에 달하는 이행강제금을 내야 한다.

실제로 서울시에 따르면 올해 1분기 25개 자치구에서 건축법을 위반한 건축물은 총 2128건으로 나타났다. 이 중 위반 건축물 유형별로는 ‘무허가 건축’이 1774건(83%)으로 가장 많았다. 근생빌라와 같은 ‘무단 용도변경’이 150건(7%)으로 그 뒤를 이었다. 이행강제금은 총 37억원을 부과됐다.

서울시는 근생빌라와 같이 ‘무단 용도변경’의 피해를 방지하기 위해서는 해당 건물을 분양하거나 매입할 당시 건축물대장을 반드시 확인해야 한다고 강조하고 있다. 건축물대장에는 위치와 면적, 구조, 용도 등 해당 건물에 대한 각종 주요 사항이 표기돼있어 주택 용도인지 근린생활시설 용도인지 확인이 가능하다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr