[부린이 가이드] 새해에는 '내 집 마련'… 달라지는 청약 제도 꼼꼼히 봐야

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

새해가 되면 많은 분들이 새해 소망을 빌고는 합니다. 그 중 꼭 빌게되는 소원 중 하나가 바로 '내 집 마련'인데요. 내 집 마련을 위한 방법 중 가장 간단한 방법은 역시 청약입니다. 사실 2030 입장에서는 가점제 청약을 노리기는 쉽지 않아 지난해에는 '청포자(청약 포기자)'라는 말이 나오고는 했는데요. 올해부터는 특별공급이 늘어나는 등 2030을 위한 청약 제도 변경도 일어납니다. 오늘은 이러한 점들을 반영해 올해 청약 당첨을 노리기 위해 꼭 확인해야 할 점들을 알아보려고 합니다.

올해 청약에 있어 가장 눈에 띠는 변화는 역시 특별공급 소득요건 완화입니다. 그동안 일반공급 가점제에 치인 2030이 특별공급에서마저 낮은 소득요건으로 인해 이마저도 당첨을 노리기 힘들다는 지적이 이어져 왔는데요. 올해부터는 이러한 점을 반영해 특별공급 소득요건이 대폭 완화됩니다.

신혼부부 특별공급 중 민영주택의 경우 지난해까지는 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 120%(맞벌이 130%) 이하였던 소득기준이 올해부터는 최대 140%(맞벌이 160%) 이하로 늘어납니다. 공공주택 역시 기존의 100%(맞벌이 120%) 이하에서 올해 130%(맞벌이 140%)까지 완화됩니다.

생애최초 특별공급 역시 소득기준이 상향되는데요. 기존의 공공주택 100% 이하, 민영주택은 130% 이하의 소득기준이 공공주택 130% 이하, 민영주택 160% 이하로 완화됐습니다.

다만 기존의 특별공급이 어디까지 저소득층 등 거주 약자에게 원활한 주택 공급을 위한 제도였던 만큼 공급대상 물량 중 70%는 기존 소득요건 위주로 '우선 공급'이 이뤄집니다. 나머지 30%는 늘어난 소득요건에 해당하는 이들과 함께 우선공급에서 탈락한 이들을 대상으로 추첨제 공급이 이뤄집니다.

이어 다음달 19일부터는 청약에 당첨될 경우 꼭 잊어서는 안 되는 규제가 있습니다. 분양가상한제 아파트 당첨 시 실거주 의무가 부여되는 건데요. 인근 시세 대비 분양가에 따라 공공택지는 최초 입주가능일로부터 3~5년을 실거주해야만 하고, 민간택지 역시 2~3년 실거주해야 합니다. 거주의무기간에 실제 거주하지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과되는 한편, 거주의무기간 중 이사할 때에는 한국토지주택공사(LH) 등에 우선 매각해야 합니다.

완공 시기에 맞춰 전세 세입자를 받아 잔금을 해결하는 방식이 불가능해지기 때문에 청약을 노린다면 자금 계획을 보다 꼼꼼히 세워야 합니다. 단, 거주의무기간 중 해외체류, 근무·생업·취학 또는 질병치료 목적으로 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사정이 있을 때에는 LH의 확인을 받으면 해당 주택에 거주한 것으로 인정받을 수 있습니다.

또 기다리던 3기 신도시 등 수도권 주요 택시의 '사전 청약'도 드디어 시작됩니다. 정부는 오는 7월부터 인천계양 1100가구를 시작으로 9월 남양주왕숙, 부천대장, 고양창릉, 하남교산 지구 등에 대한 사전청약이 순차적으로 진행할 예정입니다.

사전청약은 본청약보다 1~2년 전 일부 물량에 대해 당첨자를 선정하는 제도입니다. 청약자격은 소득기준, 자산기준 등에 있어 본 청약과 동일한 자격 기준이 적용됩니다. 여기서 주의해야 하는 점은 일정 기간 이상 해당 지역에 거주해야 1순위 청약 요건을 부여하는 거주요건은 사전청약 당시 해당 지역에 주민등록이 돼 있으면 신청이 가능하지만, 본 청약 시점에는 거주기간이 반드시 충족돼있어야 한다는 점입니다. 또한 본청약 시까지 무주택자 요건 역시 유지해야 합니다.

올해는 그간 분양가 상한제 영향으로 분양이 이뤄지지 못했던 단지들도 대거 쏟아져 나올 예정입니다. 매머드급 재건축 단지인 1만2000여가구의 서울 강동구 둔촌주공 재건축을 필두로 서초구 반포동 '래미안 원베일리'(신반포3차·경남), 방배5·6구역, 송파구 잠실진주아파트 등이 올해 중 분양에 나설 예정입니다.

하지만 최근 정부가 분양가 상한제를 통해 분양가를 대폭 끌어올리겠다는 것과는 상반된 현상이 빚어지기도 했는데요. 바로 래미안 원베일리의 3.3㎡당 분양가가 무려 5668만원으로 결정되며 역대 최고 3.3㎡당 분양가를 기록한 것입니다. 2019년부터 정부가 사실상 서초·강남구의 분양가를 3.3㎡당 4891만원 내외로 통제해온 것과 달리 오히려 상한제 하에서 분양가격이 급등한 것입니다.

다만 업계에서는 이러한 사상 최고 분양가에도 '그래도 로또분양'이라는 평가가 우위를 차지하고 있습니다. 래미안 원베일리 84㎡(전용면적)의 분양가는 이에 따르면 18억원 이상에 이를 전망인데요. 하지만 바로 옆 '아크로리버파크' 84㎡ 실거래가가 37억원까지 치솟은 점을 감안하면 여전히 시세의 절반 수준이라는 이유 때문입니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr