'중형 공공임대·지분적립형' 주거 안정 해법될까

<중형 공공임대 주택>
내달 중 전용 85㎡ 이하 포함
중산층 흡수 목표지만 임대주택
내 집 마련 수요 대체에는 한계 지적

<지분적립형 분양주택>
초기 비용 부담 낮다는 '장점'
지분 매입 끝나기 전 매매 시 수익 분배는 '리스크'

문재인 대통령이 28일 오전 서울 여의도 국회에서 2021년도 예산안 시정연설을 하고 있다. [이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 문제원 기자, 이춘희 기자] 정부가 부동산 시장 대책으로 '지분적립형 분양주택'과 '중형 공공임대주택' 등 다양한 유형의 주택 공급 방안을 내놓으면서 수요자들의 관심이 커지고 있다. 두 주택 유형 모두 서민들의 주거비 부담을 낮출 수는 있지만, 대상 물량과 공급시기 등이 불투명한 데다 수요 역시 제한적이어서 상품성은 미지수라는 전망이 나온다. 주택 유형별 특징과 장단점을 소개한다.

중형 공공임대, 면적은 넓지만 내 집은 아닌데…

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 28일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '제9차 부동산시장 점검 관계장관회의'에 참석해 모두발언 하고 있다./강진형 기자aymsdream@

29일 정부 안팎에 따르면 국토교통부는 다음달 중 유형통합 공공임대주택에 85㎡(전용면적) 이하인 30평형대 중형 임대주택을 넣는 방안을 확정해 발표한다. 현재 60㎡ 이하로만 공급되는 기존 공공임대에 비해 면적 면에서는 중산층 임차 수요를 흡수할 수 있는 주택이다.

유형통합 임대는 영구임대, 국민임대, 행복주택 등 제각각이었던 임대주택 유형을 하나로 합치는 것으로 2022년부터 본격 도입된다. 당초 이 유형은 4인 이상 가족 기준 56㎡에 중위소득 130% 이하로 입주기준을 단일화할 예정이었지만 중형을 공급하기 위해 면적은 85㎡, 소득기준은 140~150%로 확대할 것으로 보인다.

여기에 정부는 소재와 평면, 조경 등 주택 품질도 끌어올릴 방침이다. 국토부 관계자는 "11월 중 유형통합 공공임대에 중형 물량을 배정하는 방안을 발표하기 위해 기재부와 협의 중"이라며 "구체적인 임대료 수준과 공급기준 등은 용역을 거쳐 내년 상반기 중 공개할 것"이라고 설명했다.

다만 유형통합형 공공임대는 5년·10년 '분양전환' 공공임대주택과는 달리 임대 목적으로만 사용된다. 집값이 천정부지로 치솟은 상황에서 무주택자들의 내 집 마련 수요를 대체하기에는 한계가 있는 셈이다. 업계 관계자는 "사적 임대차 시장을 대체할 만큼 충분한 양의 중형 공공임대 공급은 현실적으로 불가능하다"며 "매매 수요를 억제하기에는 한계가 있다"고 지적했다.

당초 기획재정부는 중형 공공임대를 늘리기 위해선 추가 재정 투입이 불가피한 만큼 국토부와 다소 의견차를 보이기도 했으나 그동안 공공임대의 품질이 너무 낮았고 전세난도 심화하고 있는 만큼 질적 수준을 높일 필요가 있다는데 뜻을 모은 것으로 알려졌다. 재정부담은 임대료 조정을 통해 어느정도 해결할 계획이다.

지분적립형, 초기 부담 적지만 가격 메리트가…

지분적립형 분양주택은 분양자가 최초 분양 시 토지·건물 지분의 20~25%만 취득하고 입주한 후 4년마다 10~15%씩 지분을 균등하게 취득해 20~30년 후 주택을 100% 소유하게 되는 방식이다. 지분을 모두 확보하기 전까지는 공공지분에 대해 시세보다 낮은 임대료를 부담한다.

정부는 3기 신도시 등 신규 공공택지와 도심의 공공 재개발·재건축 사업구역 등에 지분적립형 주택을 주로 공급할 예정이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 전날 정부서울청사에서 열린 '제9차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 "2023년부터 분양이 가능할 전망"이라고 말했다. 서울시는 2028년까지 1만7000가구를 공급한다는 계획이다.

자산이 부족한 서민이나 신혼부부 등이 주택을 마련하는데 큰 도움이 될 수 있다는 평가다. 현행 주택담보대출비율(LTV) 규제 비율보다 많은 대출이 가능하고, 자금 조달 기간이 길다는 점도 장점이다. 장기간 거주 시 입주자의 자산형성을 지원하고 공공성도 충분히 갖춰 매매나 일반 전세시장으로 쏠리는 수요를 일부 분산시킬 수 있다.

다만 지분 매입이 끝나지 않은 상황에서 매각할 경우 지분율에 따라 공공과 개인이 수익을 나눠야 한다. 실제 시장에선 "임대료 등을 생각하면 주택담보대출 이자보다 더 비용이 많이 들 수도 있다"거나 "전매제한과 실거주 의무 등 규제로 리스크가 크다"는 의견이 나온다.

분양가상한제로 시세의 절반 수준에 공급되는 일반 분양아파트가 넘쳐나고 있는 점을 고려하면 수요 역시 제한적일 수 밖에 없다. 공공 지분은 한국토지주택공사(LH) 등의 부채로 잡히기 때문에 많은 공급은 어렵다는 지적도 있다. 서울시에 따르면 지분적립형 모델 1호 주택으로 서울 서초구 성뒤마을 공공임대주택 등이 거론되고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "분양가의 20%로 내 집 마련이 가능하다는 건 뒤집으면 80%의 사실상 대출을 해준다는 것"이라며 "결국 기존의 대출 규제를 피해 실수요자에 대해 사실상의 대출 완화를 해준다는 것에 지나지 않는다"고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr
이춘희 기자 spring@asiae.co.kr