[부린이 가이드] 월 555만원 허들 생애최초 특공… '세전'인가요? '세후'인가요?

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

생애최초 특별공급이 늘어나기로 한 가운데 다양한 특별공급에 대한 부린이들의 관심이 점차 더욱 많아지고 있는데요. 오늘은 특별공급 당첨을 위해 넘어야 하는 가장 중요한 허들 중 하나인 소득 기준에 대해 알아보도록 하겠습니다.

보통 국민주택을 기준으로는 일반공급과 생애최초·신혼부부(외벌이) 특별공급은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%, 노부모부양·다자녀·신혼부부(맞벌이) 특별공급은 월평균 소득의 120%가 청약 당첨이 가능한 소득 기준으로 제시되는데요. 오늘은 이러한 월평균 소득을 어떻게 확인할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

생애최초 특공 넣으려면 월 555만원 이상 벌면 안 된다

입주자모집공고에 게재된 2020년 기준 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 (제공=LH)

우선 소득기준의 '알파이자 오메가'인 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득에 대해서 알아봐야 겠죠. 이 수치는 매분기 통계청이 실시하는 가계동향조사 내의 '가구원수별 가구당 월평균 가계수지'의 데이터를 기초로 합니다. 분기별로 조사되는 만큼 연도별 소득은 1년 4분기 소득액의 평균으로 계산하게 됩니다. 참고로 여기서 도시근로자가구란 도시 지역에 거주하는 가구로서 가구주가 임금 근로자인 가구를 뜻합니다.

통계청에 따르면 올해 기준 전년도(2019년) 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득은 ▲1인 264만5147원 ▲2인 437만9809원 ▲3인 562만6897원 ▲4인 622만6342원 ▲5인 이상 693만8354원입니다. 실제 청약 과정에서는 만약 5인 이상 가구의 경우에는 가구원이 1명씩 늘어날 때마다 100% 기준으로 65만5729원씩을 추가해 ▲6인 759만4083원 ▲7인 824만9812원 ▲8인 890만5541원 등의 기준이 적용됩니다.

이후 이 100% 소득에서 몇%포인트를 증액하고 감액하느냐에 따라서 서로 기준이 엇갈리게 됩니다. 현재 가장 낮은 기준은 공공임대주택 특별공급 1순위에서 쓰이는 월평균소득의 50% 기준입니다. 3인 가구라면 187만5632원이 넘는 소득을 올릴 경우 공공임대주택 특별공급 1순위 신청이 불가능한 것이죠.

다만 최근 이러한 기준으로 인해 문제가 생기기도 했습니다. 현재 분양주택 청약에는 통상적으로 1인·2인가구의 경우 3인가구와 기준을 병합해 쓰고 있는데요. 임대주택은 1인·2인가구도 별개의 기준을 철저히 적용하고 있습니다. 지난해 정부가 홀로 월 540만원의 소득을 올리는 1인가구는 소득 100% 기준을 충족하는 데 비해 3인 가구는 1인당 월 185만원의 소득만 있어도 기준을 넘어서는 역전현상을 막기 위해 1·2인가구에도 3인가구와 동일한 소득 기준을 적용하기로 하고 해당 규정을 올해부터 시행했기 때문입니다.

하지만 이에 반대로 월평균소득의 50%가 적용되는 공공임대 특별공급에서는 입주를 위한 기준소득이 최저임금인 179만5310원에도 못미치는 부작용이 나타났습니다. 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50%를 적용할 경우 1인가구의 경우 132만2354원이 되기 때문입니다.

이러한 부작용을 고치고자 지난달 서울시가 역세권 청년주택 중 공공임대·민간임대 특별공급의 1순위 소득기준을 월평균 소득 50%에서 100%로 상향하겠다고 밝혔고, 국토교통부도 오는 12월까지 관련 시행규칙을 개정해 1·2인가구의 소득기준을 상향하겠다고 밝힌 바 있습니다.

'세전'? '세후'?… 엄밀히는 둘 다 아닙니다

많은 부린이 분들은 여기서 쓰이는 도시근로자 가구당 월평균 소득이 우리가 실제로 받는 임금과 일치하지 않기 때문에 혼란을 겪는 경우가 많을텐데요. 이번엔 근로소득 계산 시 한국토지주택공사(LH) 등에서 가장 우선적으로 인정하는 국민건강보험공단의 '보수월액'을 기준으로 실제로 받는 임금과 인정액이 얼마나 차이나는지 확인해보겠습니다.

건강보험 보수월액은 국민건강보험공단 홈페이지의 민원신청 → 개인민원 → 조회/발급 → 직장보험료 개인별 조회를 통해 확인 가능합니다. 상시근로소득은 이외에도 ▲근로복지공단의 '산재·고용보험 월평균보수' ▲국민연금공단의 기준소득월액 ▲한국장애인고용공단의 보수월액 ▲국세청의 종합소득 중 근로소득이 차례대로 반영됩니다.

가장 중요한 건 해당 기준이 '세전'이냐 '세후'이냐일텐데요. 기준은 '세전'입니다. 기본급에 각종 수당을 더한 상태에서 세금과 4대보험료 등이 부과되기 전인 '세전 연봉'을 12월로 나눈 금액인 세전 총급여를 기준으로 삼기 때문입니다.

국세청 근로소득 지급명세서 중 급여항목. 별도로 비과세감면소득이 표기돼있다. (출처=국세청 홈택스)

하지만 실제 보수월액을 조회해보면 세전 총급여보다는 또 다소 낮은 금액이 나오는 경우가 대부분일텐데요. 세전 총급여에서 '비과세 소득'을 제외한 금액이 실제 보수월액이 되기 때문입니다. 여기서 비과세 소득은 실비변상적 급여, 식대, 연장·야간·휴일노동에 대한 급여, 6세 이하 자녀에 대한 육아수당 등이 포함됩니다. 실비변상적 급여에는 ▲교원의 연구보조·연구활동비 ▲기자의 취재수당 ▲작업복 비용 ▲경찰·소방관·군인 등의 위험수당 등이 포함됩니다.

여기서 일부 비과세 소득은 전액이 비과세되지는 않고 ▲식대 10만원 ▲육아수당 10만원 등 각 급여별로 별도의 비과세 인정 한도액이 있다는 점은 참고하시기 바랍니다.

따라서 3인 가구의 외벌이 가장이 세전 총급여로 월 570만원을 받고 있더라도 여기에 식대 10만원, 육아수당 10만원이 포함돼있다면 이 가장의 보수월액은 550만원이 되기 때문에 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 미만 소득을 가진 셈이 돼 국민주택의 일반공급, 생애최초, 신혼부부(외벌이) 특별공급 신청이 가능해집니다.

다만 기준이 '도시근로자 가구당 월평균 근로소득'이 아닌만큼 만약 별도의 농·임·어업 소득이 있거나 임대·이자·연금소득, 법령에 의해 받는 각종 수당·연금 등 공적이전소득 등 이외의 소득이 5만5000원 넘게 있다면 다시 100%를 넘어 신청이 불가능해질 수도 있으니 근로소득 외 다른 소득도 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr