'실거주 한다'고 세입자 내보낸 뒤 비워두면…"불법입니다"

정부, 개정 주택임대차보호법 해설집 배포
실거주 의사없이 허위로 갱신거절하면 불법
손해 감수하면서 공실로 비워둬도 책임져야

19일 정부가 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 낮추기로 했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 부동산시장 점검 관계장관회의에서 현행 4%인 전월세전환율이 월세전환 추세를 가속화하고 임차인의 부담을 가중할 수 있다는 점을 고려해 이같이 결정했다고 밝혔다. 사진은 이날 서울 잠실 부동산 중개업소 모습. /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 문제원 기자] 집주인이 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 뒤 집을 공실로 비워두면 주택임대차보호법 위반으로 손해배상 책임을 지게 될 수 있다. 제3자와 임대차 계약을 맺지 않고 손해를 감수하면서까지 공실로 비워두더라도 인정하기 않겠다는 것이다. 다만 해당 주택에 들어가 살기로 했던 직계존속이 사망하거나 인테리어 공사를 위해 어쩔 수 없이 집을 비워둔 경우라면 책임을 면할 수 있다.

또 임대인과 임차인이 합의해 계약갱신 때 임대료를 5% 넘게 올려도 임차인에게 불리한 합의인 만큼 효력이 인정되지 않는다. 때문에 임차인은 합의 여부와 관계없이 5%를 초과하는 부분에 대해선 추후 임대료 반환을 청구할 수 있다. 하지만 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 새로운 계약을 맺는 방식으로 임대료를 5% 초과해 올리면 모두 인정된다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있다.

국토교통부와 법무부는 개정된 주택임대차보호법에 대한 해설집을 정리해 28일 배포했다. 아래는 임대인과 임차인 사이 생길 수 있는 주요 갈등에 대한 내용이다.

Q. 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약속한 것은 유효한가

A. 임차인에게 불리한 약정이므로 주택임대차보호법 제10조에 따라 효력이 없다.

Q. 임차인이 계약만료기간에 맞춰 나가기로 해놓고, 이를 번복해 계약갱신요구권을 행사할 수 있는가

A. 행사할 수 있다. 임차인이 계약기간이 끝나면 나가기로 사전에 합의했더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구 할 수 있다.

Q. 임차인은 계약갱신요구권 행사 후 반드시 2년을 거주해야 하는가

A. 그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있다. 하지만 해지 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생한다. 3개월 동안 임차인은 임대료를 납부해야 한다.

Q. 처음 임대차 계약을 체결할 때 계약기간을 1년으로 했는데, 임차인이 1년 이상 더 살 수 있나

A. 2년 미만으로 정한 임대차 기간은 그 기간을 2년으로 본다. 계약기간을 1년으로 정했어도 2년을 살 수 있다.

Q. 임대인이 본인 또는 직계 존·비속이 직접 들어와 산다고 임차인의 갱신요구를 거절했다. 하지만 잠깐 거주하다 이를 제3자에게 임대하면 어떻게 되나

A. 2년이 지나기 전 제3자에게 임대한 경우 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 다만 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 책임을 면할 수 있다.

실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유가 있을 때다.

Q. 임대인이 실거주하겠다며 갱신요구를 거절한 뒤 주택을 공실로 비워두면 어떻게 되나

A. 실거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단되면 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다.

다만 인테리어 공사를 하는 경우나 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었다면 책임을 면할 수 있다.

Q. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한가

A. 불가능하다. 법인은 실거주를 할 수 없기 때문이다.

Q. 임대인과 임차인의 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있나

A. 계약갱신이 아니라 새로운 임대차 계약을 체결하는 경우에만 가능하다. 그럼 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있게 된다.

Q. 계약갱신요구권을 행사할 때 임대인과 임차인이 합의해 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있나

A. 안된다. 초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없다. 임차인은 5%를 초과하는 부분에 대해선 반환을 청구할 수 있다.

Q. 주택임대차보호법이 적용되는 주택의 범위는

A. 임대차되는 주거용 건물에 모두 적용된다. 임차 주택의 일부를 주거 외 목적으로 사용해도 적용된다.

Q. 법인이 임차인인 경우 주택임대차보호법이 적용되나

A. 법인이 임차인인 경우 특별한 사정이 없는 한 적용되지 않는다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr