전·월세 가격까지 통제하겠다는 정부…'시장왜곡·재산권침해' 논란 불가피

전월세전환율 하향·의무화 검토
위반시 과태표 부과 법안도 발의돼
시장의 가격결정 기능 왜곡
"재산권 침해 규제는 최종 수단이어야"

[세종=아시아경제 주상돈 기자] 정부가 전세에서 월세로 돌릴 때 적용되는 '전월세전환율 하향' 방침을 공식화하면서 이에 대한 비판의 목소리가 터져 나오고 있다. 경제학계에선 '시장왜곡'을, 법학계에선 '사유재산권 침해에 따른 위헌 논란'을 우려하고 있는 상황이다.

전월세전환율에 대한 논란의 불씨를 지핀 것은 김현미 국토교통부 장관이다. 4일 한 방송에 출연해 "기준금리에 비해서 플러스 되는 3.5%가 좀 과하다는 생각이 들어 전월세전환율을 낮출 생각"이라고 밝혔다. 다음날 바로 여당이 호응했다. 김태년 더불어민주당 원내대표는 "임대인이 전세에서 월세로 바꾸는 것도 최소화하는 방안을 검토하겠다"고 말했다. 현재 4%인 전월세 전환율을 2%대로 낮추고 권고가 아닌 강제성을 부여하는 방안이 논의되고 있다. 이용호 무소속 의원은 전월세전환율보다 비싼 월세를 받을 경우 최대 2000만원의 과태료를 부과하는 법안을 발의한 상태다.

6일 홍기용 인천대 경영학부 교수는 아시아경제와의 통화에서 "전월세전환율을 낮추고 강제한다는 것은 시장경제원리를 벗어나는 조치"라며 "수요와 공급에 의해 결정되는 시장의 기능을 상실시켜 이는 결국 임대시장의 축소·위축을 가속화 시킬 것"이라고 꼬집었다.

박지순 고려대학교 법학전문대학원 교수는 전월세전환율 강제적용의 경우 위헌소지가 있다고 봤다. 박 교수는 "공공복리에 기여한다면 어느 정도 재산권에 대한 제한이 가능하다는 것이 헌법의 기본정신"이라며 "이를 근거로 정부가 각종 부동산 규제정책을 단행하고 있는데 규제 근거와 이를 통한 기대효과 모두 연관성이 떨어진다"고 지적했다.

'전세나 월세가 큰 사회문제이거나 근본적인 사유재산권 행사에 장애 요소로 작용, 또는 주거정책의 근본적인 질서가 흔들리고 있는 상태'라는 전제가 있어야 하는데 이런 명분이나 근거가 부족하다는 것이다. 특히 전월세전환율 하향·의무화의 경우 '집값을 잡겠다'는 취지에서 시작했는데 '전월세 가격이 안정되면 집값 안정으로 이어지느냐'에 대한 의문이 있는 만큼 취지에도 부합하지 않는다는 것이다.

박 교수는 "아무리 헌법에서 재산권 제한을 허용한다고 해도 '이를 제일 먼저 써라', '정부의 생각에 따라 필요하면 써라'는 의미는 아니다"며 "국민의 재산권에 직접 개입해 침해하는 것은 최후적으로 사용돼야 할 수단"이라고 강조했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 전월세 시장의 안정을 위해선 임대인에 대한 '패널티'가 아닌 '인센티브'가 필요하다고 조언했다. 송 부장은 "임차시장은 원룸과 오피스텔, 아파트, 빌라 등 다양하고 복잡하기 때문에 획일적으로 숫자를 정한다고 작동하기 쉽지 않다"며 "지금처럼 저금리 기조에서 전세에서 월세로 넘어가는 것은 자연스러운 것이기 때문에 전세를 유지하거나 월세를 전세로 바꾸는 임대인에게 세제혜택을 부여하는 것이 더 낫다"고 말했다.