"보증금리셋·이중가격·매물실종"…임대차 3법이 키운 혼란

시행 전 보증금 상향 갈등
임대인-세입자 모두 전전긍긍
같은단지·같은 면적이라도
계약시점따라 형평성 우려
'거주의무'에 공급 급감 전망
"정비사업 규제완화 동반돼야"

[아시아경제 김유리 기자, 문제원 기자] 정부와 여당의 '임대차 3법' 발 전월세 시장 혼란이 일파만파로 확대되고 있다. 전월세신고제는 물론 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임차인의 권한을 대폭 강화하는 입법 추진을 앞두고 보증금 조정을 둘러싼 임대인과 임차인간 갈등은 물론 이중가격 형성, 매물 부족 심화 등의 문제들이 불거지고 있다. 특히 전셋값 역시 가파른 상승세를 이어가면서 오히려 임차인들의 주거 불안이 가중되는 모습이다.

◆"미리 올려놓자"…커지는 보증금 리셋 갈등= 서울 강남권의 신축 아파트를 보유한 A씨는 세입자와의 전세계약 만기를 두 달 정도 앞두고 '보증금 리셋'을 고민 중이다. 현재 시세는 9억~10억원대로 2년 전과 비교하면 2배 가까이 뛰었으나 전월세상한제가 시행되면 임대료 인상 상한선이 5%로 제한대 시세에 맞춰 보증금을 올리지 못할 수 있다는 우려에서다. A씨는 최대한 자금을 끌어모아 세입자를 내보낸 뒤 보증금을 '리셋'시키는 방안을 검토 중이다.

임대인들은 법 개정 전 미리 임대료를 높이거나 기존 세입자를 내보내는 방법을 찾고 있다. 실제 수도권 신축 아파트단지에선 이 같은 움직임이 이미 감지되고 있다. 서울 송파구 가락동 헬리오시티 84㎡(전용면적)의 경우 2018년 입주 때 전세가격이 6억~7억원 수준에 불과했지만 현재는 9억~10억원으로 껑충 뛰었다. 입주 초기 저렴하게 보증금을 준 대신 재계약 때 보증금을 상향조정하려 했던 임대인들은 전전긍긍하는 분위기다.

◆같은 집에 전셋값은 천차만별 우려= 한 단지내 같은 평형이라도 임대차 계약 시점에 따라 전세보증금이 천차만별이 될 수 있다는 우려도 제기된다. 입주시점에는 가격이 낮게 형성됐다가 입주 2년이 지나면서 가파르게 오르는 신축 단지일 경우 자칫 가격차가 수억원씩 벌어질 가능성이 높다는 것이다. 임대인 온라인 커뮤니티에선 "많은 임대인들이 실입주하면 보증금이 리셋돼 신규계약 때 마음대로 높일 수 있다고 하지만, 자금이나 직장, 교육 때문에 입주하지 못하는 사람도 많다"는 불만이 나온다. 특히 웬만한 자산가가 아니면 보증금을 올리기 위해 수억원의 보증금을 돌려주고 세 놓은 아파트를 비울 수도 없는 상황이다.

◆떠밀리는 세입자…매물부족에 진퇴양난= 세입자들 역시 '임대차 3법'을 앞두고 무리하게 보증금을 올리려는 집주인들 탓에 고충을 겪고 있다. 서울 강북구에 거주하는 B씨는 오는 11월 전세계약 갱신 이후 보증금 3000만원을 높이기로 임대인과 협의를 마친 상태인데, 최근 집주인으로부터 당장 다음 달 보증금을 높이자는 연락을 받았다. 그는 "임대차 3법 때문에 무리한 요구를 한 것 같다"며 "만기 전인만큼 올려줄 의무는 없지만 난감한 상황"이라고 말했다.

그렇다고 새 전셋집을 알아보는 것도 만만치 않다. 최근 서울 지역 전셋값이 가파른 상승세를 보이고 있는데다 매물까지 급감하고 있기 때문이다. 전세의 경우 교육ㆍ출퇴근 등의 제약 요건 때문에 선택의 여지가 많지 않은 것도 문제다. KB 부동산 리브온에 따르면 지난 6월 기준 서울의 전세수급지수는 173.5로 지난해 11월 150을 웃돈 이후로도 상승세를 보이고 있다. 기준점인 100을 초과할수록 공급부족이 심하다는 의미다.

◆내년 서울 입주물량 반토막= 수급 사정도 여의치 않다. 서울의 입주 물량이 내년 반토막 날 것으로 예상되는 데다 각종 세금 규제를 피하기 위한 거주 의무 요건부터 채우려는 집주인이 늘면서 전세 물량이 기대에 미치지 못할 것으로 보고 있다. 부동산114에 따르면 내년 서울 입주 예정 물량은 2만1739가구로 올해(4만2012가구 예정)의 절반 수준이다.

정부가 6ㆍ17대책을 통해 내놓은 ▲규제지역 내 주택담보대출 시 6개월내 전입 의무 부과(1주택자는 기존주택도 6개월내 처분) ▲수도권 투기과열지구 재건축 2년이상 거주한 경우에 한해 분양 신청 허용 등도 임대시장 불안 요인이다. 서울 대치동 은마아파트 인근 A공인 대표는 "재건축 입주권 문제로 세입자를 내보내고 들어오겠단 집주인이 많다"며 "전세 수요는 꾸준한데 매물이 없는 상황"이라고 말했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "가을 이사철을 앞두고 전세가 급등세는 이어질 것"이라며 "재건축ㆍ재개발 규제 완화를 비롯한 실효성 있는 공급 대책이 동반돼야한다"고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr
문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr