[6·17 부동산대책] 더 강력한 대책 온다… '재초환' 하반기 본격화

정부 "재건축 부담금 본격 징수"
하반기부터 시행 예고

강남 기준 1인당 최고 7억원
종료시점 가격산정 등 문제점 여전

[아시아경제 이춘희 기자] 정부의 6ㆍ17 부동산 대책에는 재건축초과이익환수제 본격 시행안도 담겼다. 하반기부터 환수제를 본격 시행하며 정비사업에 대해서도 고강도 규제를 하겠다는 방침이다.

정부는 지난해 말 헌법재판소가 재건축 초과이익환수제가 합헌이라는 결정을 내림에 따라 올 하반기부터 본격적으로 징수를 개시하겠다는 방침이다. 이미 부담금이 부과됐지만 소송이 진행되며 납부가 지연된 용산구 한남동 한남연립(1인당 평균 5544만원)과 강남구 청담동 두산연립(1인당 평균 634만원)에 대한 징수를 시작으로 이미 부담금 예정액을 통지한 62개 조합의 부담금 예정액 2533억원의 환수를 이어가겠다는 계획이다.

이에 따른 조합원 1인당 평균 부담금은 강남 기준 최고 7억1300만원까지 예상된다. 이날 국토부가 공개한 서울과 경기지역 8개 단지를 대상 시뮬레이션 결과에 따르면 강남 5개 단지의 경우 평균 4억4000만~5억2000만원의 분담금이 산출됐다. 일부 단지는 조합원 1인당 평균 부담금이 최고 7억1300만원에 이르는 것으로 나타났다. 2018년 초과이익 환수제 유예기간이 종료되며 국토부가 공개한 강남 일부 단지의 1인당 최고 8억4000만원에 비해서는 다소 줄어든 금액이다.

국토부 관계자는 이번 시뮬레이션에 대해 "최대한 보수적으로 산정한 것"이라고 설명했다. 사업 종료시점의 주택가격이 상승하는 등 추가적 요인이 발생할 경우 부담금은 더 늘어날 수 있다는 것이다.

현재 초과이익은 재건축 준공 후 평가한 집값(종료 시점 주택가액)에서 재건축 사업을 시작했을 때 집값(개시 시점 주택가액)을 뺀 가격에 정상주택 가격 상승분과 개발 비용을 감안해 산정된다.

하지만 당장 올해 하반기부터 본격 시행에 들어가는 제도이지만 여전히 제도가 미비하다는 지적이 나온다. 정부가 이번 대책을 통해 재건축 부담금 산정 시 개시시점과 종료시점의 주택가액에 동일한 공시비율을 적용하는 등 제도를 보완하겠다고 밝혔지만 정작 문제점으로 지적됐던 부분들은 간과한다는 것이다.

이 중 사업 종료시점의 가격 산정과 관련해 공시비율 차이에서 비롯되는 공시가격의 불합리한 산정뿐만 아니라 일반분양분 주택가격, 소형주택 인수가격이 합쳐지며 조합원들의 부담이 늘어나는 점이 지적받아 왔음에도 이번 대책에서는 단지 공시가격 산정방식만 개선됐다. 하지만 김흥진 국토부 주택토지실장은 이에 대해 "사업 종료 시 조합이 얻는 수익을 계산하는 것인 만큼 해당 수익은 일반분양분과 소형주택 인수가격 등이 모두 포함되는 것"이라며 별도의 제도 개선은 고려하고 있지 않다고 말했다.

분담금 산정의 시작점이 되는 개시 시점도 문제다. 원칙 상 개시 시점은 재건축 추진위원회 승인일이 기준이 되지만 승인 후 사업이 장기화될 경우 사업 개시 시점을 준공 10년 전 시점으로 간주한다. 주민 간 갈등, 당국의 인허가 문제 등으로 사업이 장기화한 곳이 부지기수인 정비사업의 특성 상 형평성 논란이 불거질 수밖에 없다. 대표적 재건축 아파트인 서울 강남구 대치동 은마아파트는 이미 2003년에 추진위 승인이 났지만 아직 조합 설립조차 못했다. 개시 시점의 주택 가격이 사실상 '운'에 달렸다는 불만이 나오는 이유다.

상승률도 문제다. 해당 단지뿐만 아니라 주변 집값도 함께 급등했다면 상승분에서 초과이익이 상당 부분 감면된다. 하지만 이 때 쓰이는 지수는 집값 상승에 대해 보수적으로 평가하는 편인 한국감정원 지수, 그 중에서도 '시ㆍ군ㆍ구별 주택매매 가격지수'다. 아파트보다 상승폭이 적은 편인 빌라나 단독주택까지 모두 포함되고 구 전체로 범위가 넓어지는 만큼 상승률이 더 낮게 반영될 가능성이 크다.

실제 실거래가를 살펴보면 재건축 초과이익 환수제 적용 예상단지 중 하나인 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구의 경우 2014년 1월 당시 10억원대이던 72.51㎡(전용면적)의 실거래가는 지난달 21억원까지 치솟으며 2배가량 올랐다. 같은 동 '래미안퍼스티지' 84㎡도 같은 기간 13억원대에서 지난 10일 28억5000만원으로 비슷한 상승률을 보였다. 하지만 같은 기간 서초구의 월간 주택매매 가격지수는 90.0에서 108.7로 20.8% 오르는 데 그쳤다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr