'집 한채 값'…수억대 부담금 공포 현실로

시행령 정비 등 본격징수 착수
서울 12곳 통보…최고 502억원
반포현대 가구당 1억3569만원

강남권 A단지 시뮬레이션상 가구당 8억 넘어
일부 재건축 사업 중단 가능성

[아시아경제 최동현 기자] 서울 강남권 재건축 단지들에 수억원대 '부담금' 공포가 현실로 닥치고 있다. 정부가 재건축 초과이익 환수제 합헌 결정 후 시행령 등 관련 규정을 정비하고 본격적인 부담금 징수에 착수하고 나섰기 때문이다. 공시가격 상승에 따른 보유세 부담 증가로 가뜩이나 주택 소유주들의 세금 부담이 늘어난 가운데 가구당 수억원의 부담금까지 떠안게 될 경우 자칫 사업 표류에 따른 공급 차질 우려도 제기된다.

3일 업계에 따르면 국토교통부는 현재 전국 재건축 사업장 60여곳에 초과이익 부담금 예정액을 통보한 상태다. 국토부는 부담금 예정액이 향후 실제 부과되는 확정액과 다를 수 있고 미리 공개되면 시장에 혼란을 줄 수 있다는 이유로 지역ㆍ단지별 부담금 예정액 세부현황을 공개하고 있지 않지만 총 부과예정액은 2500억원에 달하는 것으로 파악되고 있다. 부담금 예정액은 사업시행인가를 받은 재건축 조합이 3개월 안에 공사비 등 예정액 산정 관련 자료를 관할 지방자치단체에 제출하면, 자료를 받은 지자체가 1개월 내 통보하게 돼있다. 준공일로부터 4개월 안에 통보되는 실제 부담금에 앞서 비용을 미리 추산해보는 절차다.

◆반포현대, 첫 '억대' 부담금 단지될듯 = 본지 취재 결과 서울의 경우 현재까지 12곳의 재건축 사업장에 부담금 예정액이 통보된 것으로 확인됐다. 그 중 1인당 부담금 예정액이 가장 큰 곳은 서초구 반포동 옛 반포현대 아파트(현 반포센트레빌)로 1억3569만원(총 109억원)에 달한다. 이는 반포현대 조합이 자체 계산을 통해 추정한 1인당 7157만원의 약 2배에 육박한다. 반포현대 조합 관계자는 "조합원 분담금과 보유세 내기도 빠듯한데 1인당 수억원의 부담금을 추가로 더 내야 하는 건 말이 안된다"라며 "향후 실제 부담금도 이 같은 수준에서 결정되면 단체행동에 나설 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

부담금 예정 총액이 가장 많은 곳은 송파구 문정동136 재건축이다. 이 사업장엔 502억4000만원의 통지서가 날아갔으며 1인당 부담액은 6074만원이다. 이 밖에 은평구 구산동 연희빌라(770만원), 광진구 자양동 자양아파트(320만원), 서초구 방배동 신성빌라(2745만원) 등이 1인당 수백만원에서 수천만원의 부담금 예정액을 통보받았다.

다만 현재까지 서울시내에서 재건축 초과이익 부담금을 실제 부과한 곳은 5곳이다. 2012년 정부의 부담금 부과유예 조치 이전에 사업이 이뤄진 곳들이다. 이 중 3곳은 납부를 완료했으나 용산구 한남동 한남연립과 강남구 청담동 두산연립은 헌법소원 청구를 이유로 납부를 미룬 상태다. 1인당 부담금은 한남연립이 5544만원, 두산연립은 634만원이다. 국토부는 지난해 말 초과이익 환수제가 합헌 판결을 받은만큼 이들 단지에 대한 부담금 징수를 연내 마무리한다는 계획이다. 국토부는 앞으로 거둬들일 환수금 운용을 위해 전날 재건축부담금의 국가 귀속분을 지자체에 배분하는 평가지표를 수정하는 내용의 '재건축초과이익 환수법 시행령 및 환수업무처리지침 개정안'을 입법예고했다.

국토부는 2021년엔 연희빌라와 반포현대 측으로부터도 부담금을 거둘 수 있을 것으로 내다보고 있다. 국토부 관계자는 "준공 후 1개월 내 조합이 조합운영비 등에 관한 회계감사 실시 후 자료를 제출하면 지자체는 3개월 안에 부담금을 통지하게 돼있다"라면서 "부담금이 부당하다 생각할 경우 50일 내 이의신청도 가능하다"고 설명했다.

◆집 한채값 넘는 부담금에 사업 중단 우려= 문제는 앞으로 사업 규모가 수천억원에서 최대 수조원에 달하는 강남 재건축 사업장에 본격적인 부담금 충격이 전해질 것이라는 점이다. 대표적인 단지는 최근 삼성물산을 시공사로 선정한 서초구 반포동 주공1단지 3주구(반포3주구)다. 반포3주구 조합은 향후 삼성물산과 본계약을 체결하는 즉시 1개월 내 지자체에 부담금 예정액 관련 자료를 제출해야 한다.

업계는 반포3주구 조합원 1인당 부담금이 수억원대에 이를 것으로 보고 있다. 실제 2018년 초과이익 환수제가 재시행됐을 당시 국토부가 내놓은 자체 시뮬레이션 결과 서울시내 재건축 단지중 1인당 부담금이 가장 높은 곳은 최대 8억4000만원에 달했다. 당시 시장에서는 이 단지가 반포3주구라는 관측을 제기하기도 했었다.

현재 관리처분인가 취소 소송을 진행중인 반포1ㆍ2ㆍ4주구의 경우 최종심에서 관리처분인가가 취소돼 부담금이 부과될 경우 1인당 부담분이 10억원에 이를 것이라고 보는 시각도 있다. 최근 대림산업을 시공사로 선정한 서초구 방배동 방배삼익에도 조만간 부담금 예정액이 통보될 전망이다. 이 밖에 강남권 대표 재건축 단지인 은마아파트와 잠실주공5단지도 1인당 수억원대의 부담금을 떠안게 될 것으로 예상된다.

일부는 재건축 사업을 중단할 가능성도 엿보인다. 실제로 대치동 대치쌍용2차 등 일부 단지는 부담금 여파에 사업 추진을 사실상 중단했다. 개포동 개포주공 5ㆍ6ㆍ7단지는 추진위원회 설립이 1년이상 늦춰졌으며 최근 6ㆍ7단지의 경우 비상대책위원회가 서울시에 정비구역 직권해제를 요청하기도 했다. 일부 단지에서는 부담금을 피하지 못했다는 이유로 조합장이 해임되거나 고발당하는 사례도 빈번했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "초과이익 환수제에 상한제까지 적용되면 재건축을 아예 포기하고 리모델링 등 다른 대안을 선택할 가능성도 있다"라며 "이는 공급감소에 따른 가격 상승을 불러일으킬 소지가 있다"고 지적했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr