본격 시행 앞둔 재건축 초과이익 환수제… 법령 정비 나서는 국토부

재건축을 위한 철거 공사가 한창인 서울의 한 재건축 사업장. /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 이춘희 기자] 정부가 재건축부담금 관련 기준을 개정하는 등 재건축초과이익 환수제의 본격 시행에 나선다. 5년 간의 유예기간과 헌법소원 등 법적 걸림돌이 모두 사라진 만큼 관련 법령을 정비해 올해부터 본격화한다는 구상이다.

국토교통부는 재건축부담금의 국가 귀속분(50%)의 지방자치단체 배분 평가 지표 현실화를 위한 '재건축초과이익 환수법 시행령' 및 '환수업무처리지침' 개정안을 입법예고한다고 2일 밝혔다. 입법예고기간은 3일부터 다음달 12일까지 40일 간이다.

국토부 관계자는 "지난해 12월 헌법재판소의 재건축부담금 제도에 대한 합헌 결정으로 재건축부담금 징수가 올해부터 본격화됨에 따라 마련하게 된 것"이라고 설명했다. 그간 소송을 거치면서 지연됐던 재건축부담금 부과가 본격화되는 것이다.

국토부에 따르면 지금까지 부과된 재건축부담금 대상 단지는 총 5곳으로 모두 서울지역이다. 총 22억4135만원이 부과됐다.

하지만 현재까지 납부가 완료된 부담금은 4.4%인 9939만원에 불과하다. 17억1873만원의 부담금이 부과된 용산구 한남동 한남연립(현 한남파라곤)과 4억3117만원이 부과된 강남구 청담동 두산연립(현 청담e편한세상 3차) 조합이 부담금을 내지 않고 소송전을 펼쳐왔기 때문이다. 지난해 헌재의 재건축부담금 합헌 결정도 한남연립 조합이 2014년 '미실현 이익에 대한 과세는 부당하다'는 취지로 헌법소원심판을 청구하면서 이뤄진 결정이다.

이미 부담금을 완납한 중랑구 묵동 정풍연립(현 효산센터빌)과 면목동 우성연립(현 대명미르테), 송파구 풍납동 이화연립(현 삼성월드빌) 등은 조합원 1인당 평균 부과액이 34만~352만원 수준에 불과했지만 한남연립의 경우 1인당 평균 5544만원에 달했다. 하지만 소송에 5년이나 걸리면서 연락이 닿지 않는 조합원들도 있어 실제 부담금은 1억원 안팎까지 오를 수도 있다는 전망도 나온다.

재건축 초과이익 부담금 부과 취소소송을 제기했던 용산구 한남파라곤(옛 한남연립) 야간 전경.

재건축 초과이익 환수제는 노무현 정부 시절인 2006년 시행됐다. 재건축 사업에서 발생하는 초과이익을 환수해 개발 이익의 사유화를 방지함으로써 주택 가격의 안정과 사회적 형평을 도모한다는 취지다. 하지만 주택시장 침체 등을 이유로 2012년 12월부터 2017년 12월까지 5년 간 적용이 유예됐다. 유예기간이 끝난 후 관리처분계획인가를 받은 재건축단지는 모두 부담금 부과 대상이 된다.

부담금은 사업 종료시점의 주택가액에서 개시시점의 주택가액, 정상주택가격상승분(정기예금이자율 또는 평균주택가격상승율) 총액, 개발비용을 제한 금액에 부과율을 곱해 산정된다. 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원 이하일 경우 면제된다. 반면 평균 이익이 1억1000만원을 넘어설 경우 최대 50%까지도 부과율이 누진된다. 서울 20개 재건축 단지를 대상으로 한 국토부의 시뮬레이션에 따르면 조합원 1인당 1억6000만에서 8억4000만원까지도 부담금이 나오는 것으로 알려졌다.

이번 입법예고된 시행령과 지침 개정안은 환수된 재건축부담금 중 국가에 주택도시기금으로 귀속되는 50%의 재분배에 관한 내용이다. 현재 환수된 부담금은 두 차례에 걸쳐 지자체에 배분된다. 1차적으로 50%가 국가에 귀속되고, 나머지 50% 중 20%는 해당 광역지자체, 30%는 해당 기초지자체에 분배된다. 특별지자체인 세종·제주는 1차 귀속분을 모두 광역지자체가 가져간다.

이어 국가에 귀속된 50%는 이듬해에 다시 평가를 통해 광역·기초 지자체에 절반씩 나눠 분배된다. 앞서 부과돼 환수된 금액 중 4500만원도 2015년 인천시와 경기 성남시에 각각 2250만원씩 분배된 바 있다.

이번 개정안은 이러한 2차 귀속분 분배의 평가항목을 조정하고 세부 지표를 구체화했다. 기존에는 지자체 공모를 통해 지자체의 ▲주거기반시설 설치 수준(20%) ▲주거복지실태 평가결과(20%) ▲주거복지 증진노력(20%) ▲공공주택 사업실적(25%) ▲재건축부담금 활용실적 및 운용계획(15%) 등 5개 항목을 평가해 부담금을 배분해왔다.

하지만 주거복지 증진노력 항목과 공공주택 사업실적이 중복된다는 지적을 받아들여 공공주택 실적을 주거복지 증진노력 항목으로 통합하고 해당 항목의 비중을 가장 높은 45%로 설정했다. 세부 평가지표로는 주거복지센터 설치, 공공청사 복합개발 등 '주거복지 연계시설 공급'이 20%, 장기공공임대주택 공급 비율이 15%, 주거 관리비 지원 관련 예산 편성과 조례 유무 등이 10%로 구체화된다.

개정안에는 이외에도 주거복지 강화를 위해 주거복지 실태 평가결과의 비중도 기존 20%에서 30%로 늘렸다. 주거급여 수급 비율, 주택보급률, 30년 이상 노후 건축물 비율 등이 평가지표다.

이번 입법예고된 개정안의 자세한 내용은 국토교통부 누리집의 입법예고란을 참고해 확인할 수 있다. 의견이 있을 경우 국토부 주택정비과로 제출하면 된다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr