[실전재테크]보유·거래세 줄이기… 부동산 법인 설립 열풍

1분기 아파트 법인 매수 1만2000여건… 전년 5배
종부세 세율 0.7% 불과… 개인 비해 절대적 유리

집 팔 때도 법인세율 최대 35%로 양도세보다 낮아
실거주 · 장기 보유 목적 구입 시에는 오히려 손해일 수도

서울 송파구 잠실동 리센츠 아파트 단지 전경.

[아시아경제 이춘희 기자] 지난달 초 부동산 시장을 떠들썩하게 했던 두 건의 거래가 있었다. 서울 송파구 잠실동에 위치한 '리센츠' 84㎡(전용면적) 아파트가 한 달 새 16억원에서 22억원까지 6억원의 격차를 두고 실거래가 이뤄졌기 때문이다. 하지만 최고가 거래는 아시아경제 취재결과 기존 소유자들이 등기임원으로 재직 중인 법인에 매각한 증여성 거래로 밝혀졌다. 부부 사이인 A씨와 B씨가 각각 사내이사, 감사로 등기된 법인에 공동 소유 중이던 아파트를 매각한 것이다.

최근 공중파 방송에서 연예인들이 법인을 통해 부동산 절세를 하는 방법이 대대적으로 알려지는 등 법인을 통한 부동산 절세와 비용 절감이 사람들의 관심을 끌고 있다. 실제로 지난 3월 개인이 법인 명의 매수자에게 매각한 아파트가 무려 5171건으로 한국감정원이 해당 조사를 시작한 2006년 이래 14년 만에 최대치를 기록했다. 지난 1분기 기준으로 살펴봐도 총 1만2002건의 법인 매수세가 나타나 전년 동기 1909건 대비 5배 가까이 뛰었다.

부동산 보유를 목적으로 설립한 것으로 추정되는 법인의 수도 크게 늘었다. 지난달 국세청에 따르면 1인 주주 및 가족이 소유한 부동산 법인은 6754개로 조사됐다. 이들이 보유한 아파트는 약 2만여가구로 법인당 3.2가구를 소유한 셈이다.

자료사진 /문호남 기자 munonam@

법인을 통한 부동산 거래의 인기가 높을 수밖에 없는 이유는 매입부터 보유, 매각까지 모든 과정에 걸쳐서 비용 절감이 가능하기 때문이다. 현재 개인 소유 주택에 매기는 종합부동산세 세율은 최대 2.7%다. 다주택자의 경우 3.2%까지도 중과된다. 하지만 법인 명의 아파트의 종부세 세율은 0.7%에 불과하다.

현행 세법에 따르면 개인은 아파트를 팔 때 양도차익에 따라서 양도세가 최대 62%까지 부과된다. 하지만 법인은 해당 차익을 다른 소득과 모두 합쳐 최대 35%의 법인세만 내면 되기 때문에 훨씬 더 절세에 유리하다

지금은 정부 정책의 영향으로 차단됐지만 법인을 이용한 부동산 거래 시 대출한도도 보다 높았다. 개인이 9억원 이상 주택 매입 시에는 주택담보대출시 담보인정비율(LTV) 40%까지만 대출이 가능했지만 법인은 LTV가 두 배인 80%까지 가능했다. 이에 대한 문제 제기가 이어지자 2018년에는 9ㆍ13 대책을 통해 임대업자의 LTV를 40%로 규제한 데 이어 지난해 발표한 10ㆍ1 대책을 통해 주택매매업자 역시 LTV가 40%로 제한됐다.

다만 법인을 통한 아파트 보유 시에는 유의해야 할 사항도 있다. 만약 실거주 목적이거나 장기간 보유하려는 목적으로 아파트를 매입할 경우 오히려 법인을 통한 보유가 손해일 수도 있다. 현재 개인 명의 1주택자에게는 장기보유와 실거주 등의 요건을 충족할 경우 각종 세금의 공제 또는 낮은 세율이 부과되는 혜택이 주어진다. 지난달 총선 과정에서는 1주택자에 한해 종합부동산세를 낮추는 공약이 여당 강남권 출마자들을 중심으로 제기되기도 했다. 법인을 통한 보유 시에는 이러한 절세 혜택이 거의 없다.

매각을 통한 수익을 취득하는 과정도 복잡하다. 이 경우 합법적으로 수익을 취득하기 위해서는 법인의 배당을 통해 취득해야 한다. 이 때의 소득은 종합소득 과세 대상이기 때문에 추가적으로 소득세가 발생할 수도 있다.

임광현 국세청 조사국장이 지난달 23일 오전 세종 정부청사에서 고가아파트 사들이는 부동산 법인의 전수 검증 착수, 탈루 혐의 시 즉시 세무조사와 관련해 브리핑하고 있다. [이미지출처=연합뉴스]

정부의 반응도 유의해야 한다. 최근에는 국세청이 직접 나섰다. 지난달 23일 국세청은 고가 주택을 매입한 부동산 법인에 대한 세무조사를 시작하겠다는 방침을 밝힌 바 있다. 국세청은 1인 주주 또는 가족 소유 부동산 법인은 부동산 관련 세금을 탈세하려는 목적이 아니라면 설립될 이유가 없다고 보고 있다. 더 나아가 법인의 부동산 매입 시 자금 출처 소명을 의무화하는 방안을 검토하겠다는 입장도 밝혔다. 아직은 세무조사나 자금출처 조사 등 불법적 행위 유무를 따지는 수준이지만 추후 입법을 통한 추가 규제의 가능성도 열려있는 만큼 이에 대한 리스크도 검토해야만 한다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr