[부린이 청약 가이드] '규제지역일까 아닐까'… 알아야 제대로 청약한다

투기지역 > 투기과열지구 > 조정대상지역 순으로 강력한 규제
투기과열지구에서는 전용 85㎡ 100% 가점제 공급, LTV 40% 제한 등 강력한 청약 규제

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

청약을 통해 서울에 내 집을 장만해보려 해도 까다로운 '1순위' 조건이 있고, 중도금은 또 40%까지만 대출이 가능하고, 최근 가점이 높아지면서 3인 가구는 무슨 수를 써도 당첨 가점이 될 수 없는 상황이 빚어지고 있습니다. 이런 난감한 상황이 빚어지는 이유는 결국 서울의 부동산 시장이 과열돼 있다고 판단한 정부가 각종 규제로 시장을 진정시키고자 내놓은 '규제'들 때문인데요. 오늘은 이 규제들에 대해서 알아보려고 합니다.

현재 정부는 과열 양상이 나타나는 지역을 '규제지역'으로 지정하고 있는데요. 강력한 규제의 순서대로 꼽아보면 '투기지역' ＞ '투기과열지구' ＞ '조정대상지역' 순인데요. 가장 강력한 규제인 '투기지역'은 현재 서울 강남4구(강남 · 서초 · 송파 ·강동구)와 '영마용성(영등포 · 마포 · 용산 · 성동구)', 강서 · 양천 · 노원구, 세종 등 12개 지역이 지정됐습니다.

그 다음으로 강한 규제인 투기과열지구는 최근 가장 많이 거론된 규제이기도 합니다. 이번 주택법 시행령 개정을 통해 민간택지 분양가상한제 대상 지역의 기본 조건을 투기과열지구로 설정했기 때문입니다. 현재 투기과열지구는 서울 시내 25개 전 자치구와 세종, 경기 하남·과천·광명·성남시 분당구, 대구 수성구 등 31개 지역입니다.

마지막 조정대상지역은 지난달까지는 총 42곳(서울 25개 구, 경기도 과천 · 성남 · 하남 · 고양 · 남양주 · 광명 · 구리 · 안양시 동안구, 수원시 팔달구, 용인시 수지 · 기흥구, 동탄2, 광교지구, 부산 해운대 · 수영 · 동래구, 세종)이 지정됐지만, 지난 6일 상한제 대상 지역 지정 발표와 함께 부산 3개구와 경기 고양 · 남양주시 일부를 제외한 지역이 해제됐습니다.

규제의 강도가 조정대상지역 < 투기과열지구 < 투기지역 순이기 때문에 조정대상지역에서 시행되는 규제는 무조건 그 이상의 규제가 투기과열지구와 투기지역에서 행해지는 것으로 생각하시면 됩니다. 규제지역에서는 양도세 등 세제부터 조합원 지위, 거래 시 자금조달계획서 등 다양한 규제들이 이루어지지만 이러한 규제들은 당장 내 집도 없는 부린이들에게는 꿈만 같은 이야기죠. 그래서 오늘은 우선 청약 시 지역별로 어떤 규제가 이뤄지는지를 중점적으로 설명해보겠습니다.

서울의 경우 현재 전 지역이 투기과열지구이고 이 중 11개 구는 투기지역입니다. 다만 청약에 관련해서는 두 규제가 큰 차이를 보이지 않습니다. 앞서 말했듯 현재 서울 청약 시장은 당첨 가점이 3인 가족이 가능한 최고 가점인 64점을 뛰어넘어 4인 가족 최고 가점인 69점까지도 계속 뛰어오르는 추세입니다. 게다가 무주택 기간과 청약통장 가입기간 만점은 최소 만 45세가 돼야 달성할 수 있기 때문에 2030 부린이들에게 현행 가점제는 버거운 문턱으로 작용하고 있습니다.

바로 이 '전용면적 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제 공급'이 수도권 공공주택지구와 투기과열지구의 대표적인 청약 규제입니다. 이외 지역에서는 전용 85㎡ 이하에서도 추첨제 물량이 25%(청약과열지역)에서 100%까지도 공급이 가능합니다. 하지만 투기과열지구인 서울에서 중소형 주택은 추첨체가 원천 봉쇄됩니다. 배우 이시언씨가 추첨제로 집을 마련한 것 같은 사례가 당분간 서울에서는 생기기 어려운 이유입니다.

전용 85㎡ 초과 중대형 주택 역시 투기과열지구로 인한 규제가 발생하는데요. 현재 서울에서 공급되는 전용 85㎡ 초과 주택은 무주택자 중 가점제로 당첨자 절반을 선정하고 이후 무주택자 중 가점제 탈락자에게 남은 물량의 75%(전체 37.5%)를 우선 추첨으로 공급합니다. 이후 남은 25%(전체 12.5%)를 무주택자와 1주택자가 섞여서 추첨을 받게 됩니다.

또 견본주택에 가면 '중도금은 40%까지만 대출 가능합니다'라는 안내를 받게 되는데요. 이 역시 투기과열지구 규제의 영향입니다. 현재 투기지역 및 투기과열지구에서는 주택담보대출을 받을 때 주택담보인정비율(LTV)이 40%까지로 한정됩니다. 조정대상지역은 60%까지로 규제되고요. 규제로 인해 중도금은 60%인데 이것도 20%는 본인이 대출 없이 조달해야 하는 부담을 청약자들이 갖게 되는 것이죠.

1순위 자격 역시 규제지역 여부에 따라서 갈립니다. 지난 기사에서 자세히 설명했듯이 투기과열지구에서는 '청약통장을 가입한 지 2년이 지나야 민영주택 청약 1순위자가 될 수 있습니다. 또 청약자 본인이 세대주여야 합니다. 그리고 과거 5년 이내 같은 세대 내 구성원이 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 합니다(재당첨 제한). 또 세대원 모두를 통틀어 소유한 주택이 없거나 하나뿐이어야 합니다.

여기에 더해 '해당지역'이 생깁니다. '1순위 해당지역'과 '1순위 기타지역' 청약을 분리해서 받는 경우를 많이 보셨을 텐데요. 이 역시 투기과열지구에서는 주택 분양 시 해당지역에서 1년 이상 거주한 청약자에게 우선공급하는 규정이 있기 때문에 생기는 일입니다.

이렇게 복잡한 규제들이 중층적으로 이뤄지고 있지만 분양 과정에서 제대로 안내가 되지 못해 자격 미달인 사람이 청약을 넣는 경우도 간혹 생기고는 했는데요. 국토교통부는 최근 '주택공급에 관한 규칙'을 개정해 분양대행 업무를 맡을 경우 입주자모집 공고 이전 1년 내에 전문교육기관에서 교육을 수료토록 했습니다. 분양대행자가 잘못된 정보를 토대로 상담을 진행하면서 대상자가 아닌 청약자가 청약을 진행하는 등 혼란을 야기하고 있다는 지적을 받아들인 것입니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr