[부동산 Eye] 4년반만에 서울서 부활한 '분양가 상한제'

분양가격이 주변 시세 대비 70~80% 수준으로 낮아 질 듯
지정 지역 형평성 논란…부동산업계, 집값 잡기 실효성 의문

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 임철영 기자] 초미의 관심사였던 민간택지 분양가 상한제 적용 지역이 주거정책심의위원회(주정심) 의결을 거쳐 지난 6일 확정됐다. 투기과열지구로 지정된 지역을 중심으로 한 만큼 전역이 대상이었던 서울에서만 27개동(洞)이 이름을 올렸다. 이들 지역은 잇따른 정부의 부동산 대책에도 되레 가격이 상승하면서 집값 상승세를 주도했다.

이번 분양가 상한제 적용 지역이 서울에 한정된 배경에 대해 국토교통부는 “법정 요건을 충족하는 지역 중에서 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 지정했다”면서 “최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 그간 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반 분양 예정물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 선별했다”고 밝혔다. 민간택지 분양가 상한제가 2015년 4월 이후 4년7개월만에 서울에서 부활한 것이다.

분양가 상한제 시행에 따라 민간택지의 일반아파트는 8일 이후부터, 재개발 및 재건축 아파트는 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지부터 분양가가 제한된다. 해당 단지에는 아울러 전매제한 기간 5~10년, 실거주 의무 기간 2~3년이 부여된다.

◆분양가 얼마나 낮아지나= 정부는 분양가 상한제 대상 지역의 분양가가 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 가격보다 5∼10% 낮아질 것으로 전망했다. 분양가 상한제는 택지비를 포함해 건축비, 적정 이윤을 합쳐 나온 결과를 기초로 분양가격을 제한한다. 택지비는 표준지공시지가를 기준으로 한다.

국토부 관계자는 “분양가 상한제가 적용되면 분양가격이 주변 시세 대비 70~80% 수준으로 낮아질 것으로 본다”면서 “현행 HUG 심사 단지와 비교해도 약 5~10% 정도 낮을 것으로 파악하고 있다"고 설명했다.

국토부 집계에 따르면 27개동에서 상한제 적용을 받게 되는 재건축·재개발 단지와 일반분양 사업지는 87개단지, 약 8만4000가구다. 이중 서초, 강남, 송파, 강동 등 강남4구 단지가 74곳에 달한다. 이에 강남권 아파트의 경우 올해 하반기 가격이 단기 급등, 주변 시세 대비 최대 절반에 불과한 '반값 아파트'의 분양까지 예측되고 있다.

실제 강남권 아파트의 분양가는 현재 3.3㎡당 최고 4800만원이다. 상한제가 시행되면 3.3㎡당 4000만원 중반 이하로 떨어지게 되는데, 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 8000만원대에 형성돼 있는 점을 감안하면 상한제 후 분양가격은 시세 대비 ‘절반’에 불과한 셈이다. 최근에는 3.3㎡당 1억원에 달하는 단지가 나오기도 했다.

분양가 상한제 적용지역의 분양가격은 민간택지에서 일반 아파트는 이달 8일 이후, 재개발·재건축 아파트의 경우 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지부터 분양가가 제한되고 5∼10년의 전매제한 및 2∼3년의 실거주 의무를 부여받는다.

정부는 분양가 상한제 대상 지역의 분양가는 기존 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 가격보다 5∼10% 낮아질 것으로 내다보고 있다.

◆분양가 상한제 지역 지정, 형평성 논란= 정부가 이번 지정이 ‘1차’라는 점을 강조했음에도 형평성 논란이 일었다. 그동안 유력하게 거론됐던 양천구 목동, 동작구 흑석동, 경기 과천 등이 상한제 적용 대상에서 제외되면서 강남4구와 마포구, 용산구, 성동구만 집중 타겟이 됐다는 것이다. 과천의 경우 지난달 과천 집값 상승률은(한국감정원 기준) 전월 대비 1.44%로 전국 상승률 0.12%을 크게 상회했다. 과천 아파트 가격은 올해 3분기 동안만 4.53% 올랐다.

이에 국토부는 적용 지역을 선정하는데 법정요건, 정량요건, 동별검토 등 3단계 과정을 거쳤다고 밝혔다. 법정요건 이외에 정량요건으로 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로, 일반분양 예정 물량이 많거나 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구 단위로 선별했다는 설명이다.

논란이 끊이지 않자 별도의 설명자료를 통해 해명에 적극적으로 나서는 모습이다. 국토부는 8일 경기도 투기과열지구 중 미지정 지역은 요건을 충족하지 않았다고 밝혔다. 과천은 현재 추진중인 정비사업 등 모두 사업 초기 단계로 현재 분양예정물량이 1000가구에 미치지 못해 정량요건을 충족하지 못했고 광명은 정량요건은 충족했으나 일부 단지는 분양보증 협의 중이고 이외에는 이주 전이거나 이주 중으로 고분양가 책정 움직임이 없는 상황이라고 설명했다. 성남 분당과 하남은 각각 법정요건과 정량요건을 충족하지 못했다고 해명했다.

국토부는 서울 내에서도 지정이 시급한 상황이 아니거나 강남4구 집값에 후행하는 곳은 이번에 지정하지 않았다고 덧붙였다. 양천구의 경우 분양가격, 집값 상승률 등 정량기준 요건을 충족하지 못했고, 특히 안전진단도 통과하지 못해 정비구역으로 지정된 사업장이 없어서 제외했다고 밝혔다.

아울러 동작구 흑석동의 경우 흑석9구역은 10월 관리처분인가를 받아 분양까지 이주, 철거 등의 절차가 남아있고, 민간택지 분양가상한제 시행 발표 이후 현재까지 고분양가 책정 움직임이 없어서 제외됐다. 성동구 성수동1가는 착공 후 분양을 미루거나 후분양으로 전환할 우려가 높은 단지가 있어 지정한 반면 성수전략정비구역은 조합설립 인가 단계 등 아직 사업초기단계여서 성수동2가는 제외됐다.

국토부 관계자는 “최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 그간 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반 분양 예정물량이 많거나 분양가 관리 회피를 통한 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 구(區)를 선별했다”면서 “이번 분양가 상한제 적용지역은 10월 1일 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안’을 통해 밝힌 지정 방향에 따라 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 지정한 것”이라고 강조했다.

◆부동산업계, 집값 하락 실효성엔 의문= 전문가들은 분양가 상한제로 인한 집값 안정 효과는 제한적일 것으로 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가상한제 실시가 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어 내기는 쉽지 않을 것"이라며 "2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약쏠림과 이에 따른 분양시장 과열이 이어질 것으로 예상된다"고 말했다.

최근 분양가상한제 적용에 따른 공급 축소 우려가 과도하게 선 반영되면서 준공 5년 이하 새 아파트 선호가 높아지며 가격 상승을 불러오기도 했다. 함 랩장은 "수요자 입장에선 저렴한 분양가격에 분양을 받을 기회가 생겼지만 지정지역과 비지정지역, 같은 구 내 동에 따른 지정 유무 차 등에 대한 형평성 논란이 이어질 것"이라고 전망했다.

이어 "일부를 누른 데 따른 풍선효과도 발생가능하다"면서 "정비사업을 하는 쪽에서는 관리처분인가를 받은 단지는 내년 4월까지 사업을 서두를 것이고, 서둘러도 가능하지 않은 사업장들과 이들간 양극화도 발생할 수 있다"고 내다봤다.

동 단위 지정은 더욱 실효성을 거두기 어렵다는 지적도 나왔다. 권일 부동산인포 리서치팀장 역시 "상한제 적용은 분양에 국한됐고 동단위로 쪼개지는 것은 더욱 실효성을 거두기 어렵다"며 "동은 달라도 전반적인 인프라는 공유가 가능한데 분양가만 통제한다고 집값이 동반 하락하기 어렵다"고 지적했다.

그는 "어차피 지금의 정책들은 특정지역을 선별적으로 지정하는 형태로 돼 왔고 시장은 이미 학습이 돼 있는 상황"이라며 "지정을 해도 조정이 좀 이뤄지면 해제가 반복되기 때문에 시장에 매물 잠김 현상은 더욱 심해질 수 있어 가격이 떨어지기 더 어려워 질 수 있다"고 말했다.

국토부는 시장 불안 우려가 있는 경우 제도 적용 지역을 추가로 지정할 방침이다. 국토부 관계자는 “이번 민간택지 분양가상한제 적용 지역은 1차 지정으로, 이번에 지정되지 않은 지역에 대해서도 고분양가 관리 회피 또는 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정해 시장 안정기조를 유지하겠다”고 설명했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr