"경고음 울리는 지방 부동산, '핀셋규제' 아닌 '핀셋완화' 필요"

[아시아경제 김유리 기자] "모두가 서울, 강남, 아파트만 쳐다보는 사이 지역 부동산시장엔 경고음이 울리고 있다."

허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실 실장은 8일 서울 논현동 건설회관에서 열린 '지역 부동산시장 리스크 진단 및 대응방안 모색' 세미나에서 "정부 정책과 시장 관심이 모두 서울ㆍ수도권 중심으로 쏠린 사이 지방 부동산 시장 리스크가 빠르게 확대되고 있다"며 "지역 부동산 위험이 금융 위험으로까지 번지기 전에 미분양관리지역 등 일부 고위험 지역에 대한 '핀셋 규제완화'가 필요하다"고 강조했다.

건산연은 이번 세미나에 앞서 진행한 연구에서 지역 부동산을 수도권과 지방으로 나눠 분석했다. 2014년 이후 두 시장의 3.3㎡당 주택 가격 격차가 재차 벌어졌기 때문이다. 첫 번째로 분석한 경기ㆍ인천 등 수도권은 '서울 접근성이 좋은지', '수도권광역급행열차(GTX) 진입 경로상 위치하는 등 교통 호재가 있는지', '원도심 지역으로 그간 상승폭이 적어 추격 상승 여력이 있는지' 등에 따라 수도권 내에서도 부동산 시장 온도차가 컸다. 이들 중 매매ㆍ전세 지수가 전고점 대비 10% 넘게 빠진 지역은 안성ㆍ평택ㆍ안산 등으로 노후산업단지 쇠퇴(안산), 세트 대기업 이전 및 평균 수요 대비 많은 주택 공급(평택) 등이 원인으로 꼽혔다. 특히 2017년 1월~2019년 9월 지방보다 하락폭이 큰 지역은 평택(-7.6%), 오산(-6.1%), 안성(-5.5%), 안산(-3.8%) 등으로 경기도 내 미분양 주택 8600여가구 중 43.7%에 달하는 3700여가구가 평택ㆍ안성 두 지역에 집중돼 있었다.

건산연에 따르면 경기ㆍ인천 주택시장은 2017년 이후 외곽에서부터 성장이 둔화되기 시작했고 지난해 말부터 하락장으로 전환됐다. 시세를 기준으로 서울 아파트 가격이 2017년 1월~2019년 9월까지 11.5% 상승하는 동안 서해안권(오산시, 평택시, 안산시 등)은 2.1% 하락해 수도권 내 편차가 커졌다.

지방 주택 시장의 리스크는 더 현실적이다. 건산연은 지방 시ㆍ도를 중심으로 재고 주택가격 하락, 하락세 장기화, 미분양 적체 동시에 나타나고 있다고 경고했다. 아파트 실거래가 기준으로 경북ㆍ경남ㆍ충북은 최고점 대비 20% 이상 하락했고 울산ㆍ충남ㆍ강원ㆍ부산은 10% 이상 내렸다. 충북ㆍ경북ㆍ충남ㆍ경남은 40개월 이상, 제주ㆍ울산ㆍ부산ㆍ강원ㆍ전북은 20개월 이상 하락세가 이어지고 있다. 지방 중소도시 주택시장은 지역 경제 악화 여파를 직접적으로 받았다. 아파트 시세 기준 최고점 대비로 경남 거제시는 34.6% 하락했고 창원시 의창구는 22.6%, 울산 북구는 22.5%, 경북 포항시 북구는 22.6%, 충북 충주시는 17.7%, 전북 군산시는 17.2% 각각 내렸다.

권역별로는 '부울경(부산ㆍ울산ㆍ경남)' 리스크가 가장 크다는 분석이다. 부울경은 수도권 다음으로 큰 시장이지만 단기간 리스크 해소 가능성이 낮고 연체율도 경남ㆍ울산이 각각 1.75%로 전국 평균(1.44%)을 웃돈다. 미분양 역시 올해 9월 기준 2만가구를 넘어섰다. 이 중 대다수가 경남 물량(1만4250가구)으로 2008년 금융위기 당시 최대치(1만7832가구)의 80% 수준에 육박했다. 부울경 지역은 2016년 이후 인구 감소, 2017년 이후 제조업 상황 악화 등 펀더멘털 측면에서도 낙관이 힘든 상황이다.

문제는 어려운 지역 경기 상황과 주택 경기 악화가 금융 리스크로 전이될 가능성이 높다는 점이다. 수도권은 주택담보대출 평균 주택담보대출비율(LTV)이 올해 2분기 기준 49.4%로 하향 안정세지만 지방은 주택가격 하락 등의 영향으로 오히려 평균 LTV가 상승(56.2%)하면서 리스크가 확대되고 있다. 허 실장은 "경남 신규시장을 중심으로 금융리스크가 현실화되고 있다"며 "주택도시보증공사(HUG)의 올 4월 말 기준 분양보증사고는 경남이 2022억원으로 전국에서 가장 많다"고 짚었다. 또 최근 2~3년간 비교적 고금리인 '기타 대출'이 증가하면서 지방 가계 대출의 질적 구조가 악화됐다는 점도 지적됐다.

이에 따라 금융리스크 현실화 가능성이 높은 '미분양관리지역'에 대한 대출 규제 완화, 환매조건부 미분양 매입 등 '핀셋 규제 완화'가 필요하다는 목소리다. 허 실장은 "재고주택시장에 대해서는 기존 주택소유자 대출 조정 프로그램 운영 검토가 필요하고 신규주택시장에선 HUG의 보증건수 제한 완화, 주택도시기금의 민간임대주택 매입자금대출 재개 등을 고민해봐야 한다"며 "리스크가 큰 시장에 투자 수요자와 다주택자를 유인해 리스크를 분담할 필요가 있다"고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr