[기고]닮은 듯 다른 베트남과 한국의 부동산

베트남 경제는 최근 10년 평균 성장률 6% 대의 고공행진을 이어오는 등 한마디로 '역동성이 살아있는 시장'이다.

한국의 70년대 상황과 마찬가지로 급속한 산업화 및 도시화에 따라 부동산 시장도 빠르게 팽창하고 있다. 최근 베트남 주거용 부동산은 실수요자의 증가를 바탕으로 급격히 성장하고 있으며 이에 발맞춘 주택금융시장의 규모도 빠르게 증가할 것으로 예상된다.

이에 따라 베트남 정부의 실수요자 주택구입 지원제도 및 사회주택 공급물량 확대 등의 정책적 지원도 지속적으로 그 대상과 범위가 확대될 것으로 기대하는 사람들이 많다. 다만 베트남 현지에서 부동산업에 종사하며 직접 체감한 현실은 한국에서 바라보는 것과는 다른 점들이 많다.

우선 베트남 부동산 시장이 최근 뜨겁게 달아오르는 이유는 무엇일까? 바로 ‘성장성’ 그 자체 그리고 이에 대한 기대감 역시 크기 때문이다. 올 해 3분기 베트남 경제는 국내총생산(GDP) 7.31%를 기록하는 등 최근 동남아시아 국가들 중 성장세가 가장 가파르다. 또한 지난 2018년 베트남 GDP는 7.08% 성장해 11년 만에 가장 높은 수준이었으며 전문가들의 예상치 6.7%를 큰 폭으로 넘어섰다.

반면 2018년 기준 베트남의 도시화 율은 37.5%에 불과하다. 도시화 율은 전체 인구의 도시계획 구역 내 거주인구 비중을 뜻한다. 이런 측면에서 베트남 부동산은 상업용과 주거용, 둘 다 성장 잠재력이 아직도 충분하다고 볼 수 있다.

또한 주로 생산가능인력에 해당하는 젊은 층이 도시로 몰리는 ‘이촌향도’ 현상이 지속되고 있는 점을 감안할 때 아직까지도 베트남의 도시계획 구역 내 주택 공급률은 높지 않다고 판단할 수 있다. 현지에 직접 방문 시 확인할 수 있는 개발 가능한 도심 주변 토지도 충분한 상황이다.

그동안 개방되지 않았던 베트남 부동산 시장은 2001년 베트남 정부가 마침내 해외거주 베트남인들로 하여금 부동산 투자를 할 수 있도록 허용하며 빗장이 풀리기 시작했다.

이어 2010년 베트남 의회가 주택법을 전격 개정하면서 부동산 시장이 외국인들에게 사실 상 전면 개방되었다. 벌써 개방 10년차를 한 해 앞둔 베트남 부동산 시장은 베트남 경제의 역동성에 어울릴 만한 과감한 시세차익과 임대수익을 노리는 전 세계 투자자들이 몰려들며 거래량 역시 급격한 상승추세를 유지하고 있다.

이 같은 흐름으로 볼 때 베트남의 도시화 율이 동아시아 권역에서 가장 인접한 국가인 태국의 50% 대 까지 상승하는 것은 시간문제다.

그러나 지금 시점에서는 눈에 보이는 양적팽창에 초점을 맞추기보다는 잠재된 리스크에 대해서 생각해 볼 필요가 있다. 베트남 부동산 시장의 가장 대표적인 리스크로는 난개발과 공급과잉으로 인한 부동산 버블이 현재 정확하게 측정하기 힘들다는 점을 들 수 있다. 실제로 베트남에 거주하며 부동산 업종에 종사하는 입장에서도 이에 대해 부인하기는 힘들다.

특히 무리하게 자본을 조달해 대규모 아파트 단지 개발에 나서는 건설사들이 최근 눈에 띄게 늘고 있다. 이들은 미분양에 대한 대책이 사실 상 전무하며 여기 자금을 댄 투자자들과 금융사들은 채권부실화에 대한 위험을 고스란히 떠안을 수 있다.

따라서 지금 베트남 부동산 투자에 관심이 있는 사람이라면 한국과 상해 등 인접 국가들의 부동산 시장의 과거와 현재의 사례연구(케이스스터디)가 좋은 길라잡이가 될 것이다. 또한 부동산 투자 시에는 입지조건을 본인이 직접 확인하는 것도 리스크를 줄이는 방법 가운데 하나다.

그렇다면 한국과 베트남 부동산 시장의 차이점에는 어떤 것들이 있을까? 한국의 경우 공급과잉 국면에서는 자연스럽게 임대시세가 낮아진다. 이는 수요와 공급이 만나는 지점에 가격이 형성되는 당연한 경제원리다.

하지만 베트남의 경우 공급이 늘어나도 임대시세는 좀처럼 떨어지지 않는다. 그 이유는 바로 베트남의 빈부격차가 크기 때문이다.

적어도 부동산 임대사업과 직접관련이 있는 베트남 중산층의 소득은 일인당 평균 소득 대비 최소 세 배에서 크게는 열 배까지 높다. 베트남의 임대사업자의 생활수준은 세입자와 비교할 수 없을 정도로 높기 때문에 ‘생계형’은 오로지 세입자에게만 해당되는 것이다. 여기다 한 번 정한 뜻을 좀처럼 굽히지 않는 베트남의 국민정서상 목표한 수익이 나오지 않으면 그냥 공실로 방치하는 경우가 허다하다.

물론 현재 베트남의 평균 소득은 낮지만 GDP 성장률만큼이나 임금인상률도 고공행진을 지속하고 있어 소득불균형 개선과 내수경기 진작은 점차 기대해 볼 만하다. 또한 베트남 정부의 주거용 부동산 정책도 중산층 이상의 전유물인 고급스러운 아파트 보다 서민층을 위한 공공개발 주택에 중점을 두고 있다.

그렇다면 지금이라도 당장 베트남 부동산에 투자하려면 어떤 방법이 좋을까? 원칙적으로 접근해 볼 때 ‘베트남 부동산’이라는 시장은 국내가 아닌 해외고, 아직까지 베트남은 투자와 관련, 민관의 복잡한 시스템이 통합된 선진국이 아닌 개발도상국이다.

따라서 제한된 정보나 주변의 말에 좌우되기 보다는 현지를 직접 방문하여 정부의 개발계획, 그리고 부동산 투자의 핵심요건인 입지, 교통, 생활 편의시설 등을 직접 확인 해보고 투자하는 것이 가장 좋다.

이현민 글로벌투자그룹 베트남법인 대표

(탄도부동산 호치민 지점장, 민주평통 베트남협의회 자문위원)