[주택시장 긴급진단] 서울 집값 '바닥론' 나오지만…추가 하락 전망 우세(종합)

시장 전문가 10명ㆍ10대 건설사 75% "아직 바닥 아니다"
올 연말이나 내년까지 하락세 이어질 것으로 점쳐
일선 현장에선 급매 소진되며 바닥 다졌다는 관측도
정부 부동산 정책 "잘못하고 있다"는 평가 대부분

[아시아경제 박민규ㆍ배경환ㆍ임철영 기자] 반년 가까이 계속된 서울 집값 하락세가 최근 주춤해지면서 바닥론에 대한 기대감이 일부 나오고 있지만 부동산 시장 전문가와 10대 건설사 대부분은 올해 연말이나 내년까지 하락세가 이어질 것으로 전망했다.

◆전문가ㆍ건설사 75% "서울 집값 더 떨어질 것"= 19일 아시아경제가 부동산시장 전문가 10명과 시공능력평가 상위 10대 건설사를 대상으로 긴급 설문조사를 벌인 결과 75%가 현재 서울 집값은 바닥이 아니고 ‘더 떨어질 것’이라고 답했다. 전문가 집단의 경우 10명 중 8명이, 건설사는 10개사 중 7개사가 추가 하락을 점쳤다.

서울 집값 하락세가 언제까지 이어질지에 대한 질문에는 ‘올해 연말’과 ‘내년’을 꼽는 답변이 각각 33%로 동일했다. ‘올 상반기’까지 하락세가 이어질 것이란 전망도 20%를 차지했다. 기타 응답으로 ‘올 하반기’(7%)와 ‘정부가 대출을 규제하는 동안은 서울과 경기도 등 규제지역에서 집값이 하락할 것’(7%)이라는 전망이 있었다.

현재 서울 집값 하락세가 이어지고 있는 주요 원인에 대해서는 ‘정부의 대출 억제 및 시장 규제’(복수 응답)로 보는 시각이 82%로 가장 많았다. 이어 ‘거래 절벽’(24%), ‘입주 물량 증가’(12%) 등 순이었다. 기타 응답으로는 ‘투자자들의 움직임이 변화하고 있기 때문’이라는 판단도 있었다.

서울 집값이 현재 바닥 수준이라고 보는 경우 반등 시점을 올 3분기로 본다는 답변이 40%를 차지했다. 이달부터 바로 서울 집값이 오르기 시작할 것으로 예상하는 전문가도 있었다. 이 밖에 ‘올해까지는 보합 및 약상승세를 이어가다가 내년 초부터 본격적으로 집값이 오를 것’이란 답변도 나왔다.

이들이 서울 집값 상승을 점치는 이유로는 ‘수요에 비해 부족한 공급’을 꼽는 답변(복수응답)이 5명(100%)으로 가장 많았다. 이어 ‘새 아파트 부족’과 ‘급매물이 소진되면서 수요가 살아나고 있기 때문’이라는 응답이 각각 4명(80%)이었다.

◆시장 일각에선 "서울 집값 바닥 다졌다"= “바닥은 이르다”는 전문가들의 조심스러운 전망과 달리 시장 일각에선 “서울 집값이 바닥을 다지고 있다”는 분석이 제기되고 있다. 강남은 물론 강북권 곳곳에서도 급급매가 대거 소진되며 남아있는 급매 몸값이 한 단계 올라섰다는 게 주요 배경이다. 그러나 매수인들의 눈높이는 여전히 '급급매'에 맞춰져 있는 데다 이렇다 할 집값 반등 모멘텀이 없는 상태라 당분간 침체 국면이 이어질 것이라는 게 전문가들의 공통된 분석이다.

한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 지난해 11월12일(-0.01%) 이후 23주 연속 하락세를 이어가고 있다. 하지만 서울 아파트 매매가격의 낙폭이 눈에 띄게 줄고 있는 점은 주목해야 할 대목이다. 하락 폭이 4주째 둔화되고 있는 가운데 이번주 주간 변동률(15일 기준)은 -0.06%로 지난주(-0.07%)보다 낮아졌다. ‘집맥경화(집을 팔고 싶어도 거래가 안되는 현상)’란 신조어가 나올 정도로 꽉 막혔던 거래절벽 현상도 이달 들어 조금씩 개선되는 모습을 보이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 19일까지 거래된 서울 아파트는 1323건(신고일 기준)이다. 지난해 4월(6199건)보다는 여전히 거래량이 적지만 직전달(1787건)과 대비해서는 개선됐다. 시장 일각에서 바닥론을 제기하는 이유다.

하지만 전문가나 건설업계에선 “아직은 바닥을 논할 때가 아니다”라는 의견이 지배적이다. 거래가 다소 회복됐지만 여전히 부동산 시장에서 거래되는 매물은 급매를 중심으로 이뤄지고 있다. 지난해 9·13 부동산 대책 후 집값 조정 폭이 컸던 곳을 중심으로 저가 매수세가 움직이며 지지선을 형성하는 듯 했지만 급매물 소화 후 추가 매수세가 없어 반등을 기대하기 아직 이른 이유다. 관망하는 분위기가 우세한 만큼 큰 폭의 가격 변동 없이 약보합이나 횡보 장세를 이어왔던 셈이다.

현 분위기에 힘을 실어줄 반등 요인도 없다. 지난해 내내 이어진 종합부동산세 강화 및 대출 억제 등 주택시장 규제 강화로 주택 구입을 막아 놓은 탓에 투기뿐만 아니라 실수요자들까지 정상 거래에 나서지 못하고 있다. 실제 현 세부담을 보면 조정대상지역 2주택 이상 종부세는 최고 3.2% 중과된 상황에서 종부세 과표 3억~6억 구간은 새로 만들어졌다. 특히 유주택자의 경우 추가 주택담보대출이 불가능한 상황이다. 서울 지역 무주택 가구의 경우 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 모두 40%까지 묶었다. 규제를 완화시킨 무주택 서민이나 실수요자의 경우에도 50% 수준이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “대출과 청약시장에서의 규제가 있는 한 거래절벽과 가격 하락은 당분간 더 이어질 수밖에 없다”고 진단했다.

이번 설문조사에서 시장 전문가들이 정부 정책에 문제가 있다고 지적한 것도 같은 맥락이다. 정부의 부동산 정책 방향성과 업무 수행 능력에 대해 전문가 10명 중 절반은 ‘잘못하고 있다’고 판단했고 4명은 ‘보통이다’, 나머지 1명은 ‘모르겠다’고 응답했다. 분양이나 정비사업을 해야 하는 건설사들은 더 엄격했다. 10곳 중 7곳이 ‘잘못하고 있다’고 말했다. ‘잘하고 있다’는 응답은 시장 전문가나 건설사들 모두에서 나오지 않았다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부의 규제 강화로 주택시장 거래가 둔화되고 저성장 모드가 이어지고 있다”며 “시장 유동성에도 중장기적으로 더 영향을 줄 수 있다”고 판단했다.

이렇다 보니 확인된 실수요자를 대상으로 한 대출 규제 완화로 정상적인 거래는 숨을 터줘야 한다는 지적도 계속되고 있다. 무주택 실수요자를 위해 만든 대출 규제가 최근에는 청약 가점이 낮은 현금 부자들에게 유리한 방향으로 흘러가는 부작용이 발생하고 있어서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “무주택자 등 실수요자들에게는 예외적으로 대출을 허용하는 등의 제도 보완을 통해 내집 마련 수요를 끌어주고 최소한의 거래 정상화를 유도해야 한다”고 지적했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr
배경환 기자 khbae@asiae.co.kr
임철영 기자 cylim@asiae.co.kr