전세가 10% 하락시 3만가구는 보증금 반환도 어려워

아파트 밀집지역(자료사진)

[아시아경제 이창환 기자] 전세가격 하락 추세가 지속되면 부채가 많은 국내 3만여 임대가구는 세입자들의 전세 보증금 반환도 어려울 수 있다는 예측이 나왔다.

한국은행은 19일 '최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검' 보고서를 발표하고 향후 전세가격이 10% 하락 시 국내 211만 임대가구의 1.5%인 약 3만2000가구는 보증금 반환에 어려움을 겪을수 있다고 밝혔다. 임대가구는 본인의 집을 남에게 빌려준 가구를 의미한다.

3만2000가구의 반환 부족 자금 규모는 2000만원 이하가 71.5% ,2000~5000만원 21.6%, 5000만원 초과가 6.9%로 나타났다. 이들은 부채 비율이 높아 금융기관 차입도 어렵다고 한은 측은 설명했다.

다만 나머지 92.9%의 임대가구는 보유 중인 금융자산의 처분만으로 보증금 반환이 가능하고 5.6%는 금융기관 차입 등을 통해 보증금 반환이 가능해 전체적으로 보면 금융시장에 끼칠 리스크는 크지 않다는 분석이다.

국내 임대가구의 소득구성을 보면 소득수준 상위 60~100%인 고소득가구(4~5분위)의 비중이 작년 3월 기준 64.1%에 달했다. 이들 가구는 또한 실물자산을 평균 8억원 가량 보유하고 있어 총자산(금융+실물자산) 대비 총부채(보증금 포함) 비율이 26.5%로 낮은 수준을 유지 중이다.

특히 전체 임대가구중 총자산 대비 총부채 비율이 100%를 초과하는 가구의 비중이 작년 3월 기준으로 0.6% 수준에 불과했다. 이는 이른바 깡통전세 가능성이 있는 비율이 매우 낮다는 의미라고 한은 관계자는 설명했다.

그러나 금융자산만을 고려해 보면 임대가구의 보증금 반환 능력은 전반적으로 약화하고 있다는 것이 한은의 평가다.

2012년 3월부터 작년 3월까지 임대가구의 보증금이 연평균 5.2% 상승했지만 금융자산은 3.2% 증가에 그쳤다. 이는 차입 및 갭투자를 통한 부동산 구입 등으로 임대가구의 금융부채(연평균 7.4%) 및 실물자산(6.1%)이 상대적으로 큰 폭 증가한 것과 대조적이다.

지난해 3월 기준으로 임대가구의 가구당 평균 금융부채는 1억1000만원으로 전체가구의 금융부채 5000만원을 크게 상회했다.

금융자산 대비 보증금 비율도 2012년 3월 71.3%에서 지난해 3월 78.0%까지 상승했다. 특히 금융부채를 보유한 임대가구의 경우 지난해 3월 기준 보증금이 금융자산의 91.6% 수준까지 높아졌다.

변성식 한은 금융안정국 안정총괄팀장은 "향후 전세가격이 추가 조정되더라도 임대가구의 대부분이 보유 금융자산 처분 및 금융기관 차입을 통해 전세가격 하락에 대응이 가능하다"면서도 "부채레버리지가 높은 일부 다주택자 등의 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다"고 말했다.

한편 임차인(집을 빌린 사람)의 전세자금대출 상황은 대체로 양호한 것으로 나타났다. 국내은행의 전세자금대출 규모는 2018년말 현재 92조5000억원으로 전체 가계대출의 6.4% 정도였다.

국내은행 전세자금대출 연체율은 작년 6월말 기준으로 0.18%로 전체 가계대출의 0.25%를 하회했다. 전세자금대출은 2016년 이후 빠르게 증가했지만 수도권 전세가격 하락, 대출규제 강화 등으로 최근 증가세가 둔화됐다는 설명이다.

한은은 최근의 전세가격 하락 움직임은 입주물량 확대 등 공급측 요인 이외에 일부 지방의 경기 부진, 전세가격 상승누적에 따른 조정압력 등 다양한 요인이 가세한 데 원인이 있다고 설명했다.

외환위기 및 금융위기의 경우처럼 전세가격 하락이 실물경제 충격으로 전세시장 전반에 나타나기보다는 지역별, 주택별로 상이하게 발생하고 있다고 덧붙였다.

변 팀장은 "전세가격이 추가 조정되더라도 금융시스템 안정성 측면에서의 위험은 현재로서는 크지 않을 것으로 보인다"면서도 "가구별, 지역별, 주택유형별로 전세가격 조정폭이 상이하게 나타나고 있어 전세가격이 큰 폭 하락한 지역이나 부채레버리지가 높은 임대주택 등을 중심으로 보증금 반환 관련 리스크가 증대될 가능성을 배제할 수 없다"고 밝혔다.

그는 "이 경우 전세·매매시장 위축은 물론 금융기관의 대출건전성 저하, 보증기관의 신용리스크 증대로 전이될 가능성도 있는 만큼 이에 유의할 필요가 있다"고 강조했다.

이창환 기자 goldfish@asiae.co.kr