"고승덕 효과"…도시공원 일몰제 투자해볼까?

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[아시아경제 지연진 기자] 고승덕 변호사 부부가 용산 부동산 투자로 5배가 넘는 시세차익을 거둘 것으로 예정되면서 내년 7월 일몰제를 앞둔 도심공원 투자에 관심이 쏠린다.

9일 부동산 정보업체 지존에 따르면 '도시공원 일몰제'에 따라 전국에서 2170여건의 공원조성사업이 진행될 예정이다.

도시공원 일몰제는 1999년 헌법재판소가 지방자지단체가 도시계획상 공원으로 지정한 뒤 20년 이상 사들이지 않는 사유지는 공원에서 자동 해제토록 판결하면서 도입됐다. 전국 도시공원 면적의 46%인 433.4㎢가 2020년 7월부터 도시계획시설에서 효력을 잃게돼 각 지자체가 그 전까지 해당 공원을 사들이지 않을 경우 땅주인들이 일반인 출입을 막고 부지를 개발할 수 있다.

이에 각 지자체는 공원 보존을 위해 해당 사유지를 사들여 도시공원으로 조성한다는 방침이다. 다만 막대한 공원토지 보상금이 필요한 만큼 공원 조성이 반드시 필요한 '우선관리지역((116㎢)'을 선별하고, 지자체가 공원 조성을 위해 발행한 지방채에 대하여 발행시부터 5년간 이자의 최대 50%를 지원하기로 했다. 전국의 모든 공원을 보존하려면 관련 보상비만 최소 50조원(2017년 공시지가 기준) 이상 필요하다. 감정가로 환산하면 보상비가 100조~150조원 가량 들 것이란 분석도 있다.

최근 이슈가 된 고승덕 변호사 부부가 산 용산 이촌파출소와 인근 부지도 도시공원 일몰제에 따라 용산구가 매입을 추진하고 있다. 이촌파출소(1736.9㎥)와 꿈나무소공원(1412.6㎥) 등이 포함된 이촌동 땅(3149.5㎥, 952평)은 고 변호사의 부인이 이사로 있는 마켓데이에서 2007년 42억8300만원에 공무원연금공단으로부터 사들였다. 용산구는 도시공원 일몰제를 앞두고 이 땅을 237억원에 매입키로 했다. 이는 공시지가의 3배 수준으로 최종 보상금액은 감정평가를 거쳐 결정되지만, 변호사 측이 12년만에 투자금액의 5배가 넘는 200억원 가까운 시세차익을 거둔 셈이다.

이에 따라 토지보상 업계에선 도시공원 일몰제와 관련한 투자 문의가 잇따르고 있다. 부동산 투자 관련 사이트 등에는 고승덕 변호사 사례를 근거로 도시공원 일몰제와 관련한 투자글이 다수 올라왔다. 신태수 지존 대표는 "토지보상 시장에서 개발 사업지구 예정물건에 급속히 수요가 몰리는 상황"이라며 "공원조성사업 역시 일몰제로 인해 문의가 많다"고 전했다.

하지만 전문가들은 도시공원과 관련된 투자는 성공할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 리스크가 크기 때문에 투자에 신중해야 한다고 조언했다. 각 지자체가 모든 사유지 공원을 사들일 여력이 안되기 때문에 토지보상 여부가 불확실한데다 토지보상을 늦추기 위해 지자체가 '방어전'에 나설 수 있기 때문이다. 신 대표는 "공원투자는 전형적인 하이리스크로 토지 보상이 이뤄지지 않거나 개발규제에 묶일수 있다"면서 "서울시내의 공원 지정 토지는 대부분 비오톱(지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물서식지)이나 그린벨트, 군사시설 보호구역으로 이중, 삼중 규제 대상인데다 최근 난개발이 우려되는 땅만 보상하고 나머지 공원으로 공원 해지되고 보상이 안되기 때문에 투자금 회수가 어려울 수 있다"고 말했다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr